Nej, San Francisco eliminerade inte singelfamilj

Amerikaner har blivit bedövade, tror jag, för påståendena att ett inlägg på internet är "falska nyheter" eller "desinformation". Orden har bara blivit ett annat sätt att säga: "Jag vill inte tro att det är sant, vare sig det är det eller inte." Men man behöver inte vara filosof för att visa att vissa saker är sanna eller falska. San Francisco har inte "bara avslutat singelfamilj zonindelning" som en rubrik i Planetizen påståenden. Det som just hände i San Francisco är mer komplicerat och belyser inte bara media utan även på hur tillsynsstyrelsen där fortfarande inte kan göra något för att göra bostäder billigare eftersom de oroar sig för att någon ska gå med vinst. Detsamma gäller ansträngningar från den kaliforniska lagstiftaren för att stimulera fler bostäder.

För det första är historien i Planetizen en sammanfattning av ett inlägg med betalvägg på San Francisco Chronicle. Sammanfattningen omfattar antagandet av lagstiftning den 28 juni^th som ändrar enfamiljszoner i San Francisco. Trots sin missvisande rubrik gör inlägget ett ganska bra jobb med att sammanfatta Chronicle-berättelsen och frågan.

Här är det inledande stycket av Planetizen-inlägget:

"'San Francisco planerar att bli av med enfamiljszonsindelning och i stället tillåta fourplexes i varje grannskap och sex-lägenheter på alla hörntomter, en förändring som länge eftersträvats av bostadsutvecklingsförespråkare", rapporterar JD Morris i en betalväggad artikel för San. Francisco Chronicle.”

Så långt så bra, eller hur? Men det finns en hake. Morris noterar att det finns skepsis mot lagstiftningen eftersom det verkar som om flummox delstatslagstiftning antogs förra året, SB 9, som var avsedd att tillåta uppdelningen av en enfamiljslott i två. Den detaljen saknas i berättelsen, och jag kommer in på SB 9 senare. Andra utvecklingsförespråkare påpekade att det fanns för många hinder för att faktiskt bygga 4 hus på en tomt och sex på en hörntomt. Vilka barriärer exakt? Planetizen-sammanfattningen säger inte, men igen, vi kommer till det senare.

Slutligen citerar Planetizen-inlägget San Franciscos planeringschef, Richard Hillis, som säger att effekten av förordningen kommer att vara "ganska liten" även om det är ett "ganska stort steg." Sponsorn för lagstiftningen, arbetsledare Rafael Mandelman tillägger att han är frustrerad över att "en åtgärd som redan var blygsam och stegvis till att börja med slutade ännu mer."

Upphörde San Francisco med enfamiljsindelning eller inte?

Det tog mig ett tag att gräva igenom San Franciscos tillsynsmyndighets webbplats och statens lagstiftares webbplats för att ta reda på vad som verkligen hände. Men här är den. Förra året införde supervisor Mandelman och Kaliforniens senats majoritetsledare Toni Atkins båda lagstiftning för att ta itu med enfamiljszonindelning. Mandelmans, naturligtvis, skulle bara påverka San Francisco, vilket tillåter mer täthet i enfamiljszoner. Atkins SB 9 var avsedd att göra i princip samma sak men i städer över hela staten, inklusive San Francisco.

Atkins lagstiftning antogs (du kan läsa hela texten här.), skapa ett bidrag för att enfamiljstomter ska delas upp för att skapa ytterligare bostäder. Resultatet av SB 9 sammanfattas på detta sätt av California YIMBY på deras webbplats,

• Det tillåter husägare i de flesta områden runt om i staten att dela upp sin egendom i två tomter, vilket ökar möjligheterna till husägande i deras grannskap; och
• Det tillåter två bostäder att byggas på var och en av dessa tomter, med effekten av att legalisera fourplexes i områden som tidigare bara tillät ett hem.
• SB 9 innehåller viktiga skydd mot förflyttning av befintliga hyresgäster.

Borde inte detta leda till en högkonjunktur i nybyggnation av bostäder i områden som tidigare var förbjudna för nya bostäder? Nej, det kommer det inte. För att förstå varför måste du läsa det finstilta som erbjuds av en annan förklarare från lagstiftaren.

"De senaste ändringarna kräver en lokal byrå ställa krav på ägarbeläggning som villkor för att en husägare ska få en ministerlottsdelning. Detta lagförslag förbjuder också utveckling av små underavdelningar och förbjuder ministerial tomtdelning på angränsande skiften av samma individ för att förhindra investerarespekulation. Faktum är att det faktiskt möjliggör fler bostadsområden i Kaliforniens samhällen begränsar institutionella investerares marknadsmakt. SB 9 hindrar profitörer från att vräka eller förskjuta hyresgäster genom att utesluta fastigheter där en hyresgäst har bott under de senaste tre åren (betoning min).

Den uttryckliga avsikten med lagen är att mura av "profitörer" för att tillåta befintliga enfamiljsägare "att tillhandahålla överkomliga hyresmöjligheter för andra arbetande familjer", samtidigt som de skapar välstånd åt sig själva. Hur kommer dessa ägare att kunna göra detta utan att göra en "vinst?" Det är ett mysterium. Lagstiftningen tyst om finansiering som kommer att vara omöjlig för de flesta med en småhus som betalar ett bolån. Föreställ dig en ung familj 5 år in i sitt första bolån som försöker finansiera uppdelningen av sin tomt, nybyggnation av fler bostäder på de efterföljande skiftena och sedan sköta uthyrning och underhåll av 3 hyresrätter. Föreställ dig vilken familj som helst som kan göra det.

Låt oss inse det, SB 9 är helt enkelt ett sätt som vänstern lagstiftare kan säga att de har "slutat singel familj zonindelning", klappa sig själva på axeln och sedan luta sig tillbaka och titta på när ingenting händer. Utan investeringar kommer nya bostäder, av något slag, inte till. Som jag har påpekat tidigare, kommer inte Keebler Alves att komma ut ur träden och börja hamra på för att bygga de extra husen på tomten. Det kommer att kosta pengar, mycket pengar. Och att utveckla alla nya bostäder är komplicerad och svår till sin design och detta skulle vara sant även om städer tvingas tilldela divisionerna som en "ministerfunktion", det vill säga automatiskt.

Har San Francisco-lagstiftningen (fulltext här.) förbättra på SB 9, göra det värre eller har ingen effekt? Klagomålet som hördes under debatten om lagstiftningen är att lagförslaget inte gör tillräckligt och att det gör för lite (du kan se hela debatten här.). Arbetsledare Aaron Peskin tyckte att lagförslaget gjorde för lite tills hyreskontroll tillkom.

"Låt oss vara verkliga om det," sa han om motståndarna. "De motsätter sig detta eftersom de hatar hyreskontroll." Peskin fortsatte med att säga att han stödde det eftersom "samhällen har förblivit livskraftiga på grund av hyreskontroll. Jag vilar mitt fall."

Men Peskins kommentarer följdes av de av arbetsledare Matt Dorsey som sa att han skulle rösta "nej" på lagstiftningen eftersom den "tar oss i fel riktning" och att det skulle skapa "liten om någon ny bostadsproduktion givet ytterligare krav. ” Han uttryckte också oro över att San Francisco nu, med enfamiljstekniskt sett inte längre på böckerna, inte längre omfattas av SB 9, även om den lagen, som jag påpekade, inte heller skulle skapa några bostäder.

Tillbaka till rubriken och frågan, "Har San Francisco upphört med enfamiljsindelning?" I den mest tekniska meningen, ja, det har den. Men som Supervisor Dorsey påpekade betyder alla krav för förändringen praktiskt taget, precis som SB 9, att ingenting kommer att förändras. Det tog mig timmar av forskning att ta reda på detta och förklara det för dig här. Om du har läst så här långt, grattis. Jag är säker på att många människor precis postat Planetizen-inlägget på Facebook med en glad ansikts-emoji med andra som säkerligen kommer att reposta och reposta igen, precis som de gjorde med SB 9 och liknande åtgärder över hela landet.

Tyvärr kommer folk att säga till mig, "Hörde du vad de just gjorde i San Francisco?" med entusiasm. "Är det inte det du vill?" Nej, det är det inte. Att se vänsterinriktade lagstiftare och stadsledare klappa sig själva på axeln och hävda att de har gjort något betydande är utmattande. Men ännu värre, det övertygar folk om att något faktiskt har gjorts för att ta itu med problemet med bristande utbud. När problemet med stigande priser kvarstår, kommer förespråkare för hyreskontroll, mer pengar för dyrt byggande av ideella eller statliga bostäder att säga, "marknaden fungerar inte; SB 9 och Mandelmans lagstiftning gjorde ingenting för att hjälpa fattiga människor.”

Det som är irriterande med dessa mindre än halva åtgärder är att anledningen till att de misslyckas är specifikt för att de inte är marknadsorienterade lösningar, utan istället ansträngningar att programmera ett resultat som är omöjligt att uppnå utan investeringar som kan ge avkastning, ja , vinst. Demokrater och socialister vill att fastighetsägare på något sätt ska finansiera gradvisa täthetsökningar utan att skapa något värde som kan fångas för att täcka kostnaderna. Det är helt enkelt omöjligt. Genom att mura ut utvecklare och proffs är dessa ansträngningar dömda från början.

Det som håller detta beteendemönster igång är de "falska nyheterna" att något har hänt. Rubrikerna är allt som får uppmärksamhet, och det olidliga arbetet med att ta reda på vad som hände lämnas för folk att hitta på egen hand, och när rapporteringen faktiskt är gjord, bryr sig ingen om att läsa den eller förstå konsekvenserna. Lösningen på detta problem är uppenbar: lagstiftande församlingar på alla nivåer måste sluta anta lagstiftning som inte gör någonting och media måste sluta rapportera att det gör det.