Ägarskap är inte problemet, knapphet på bostäder är

Förra månaden deltog jag i ett samhällsmöte i Cincinnati, studenter på kursen Housing Systems vid University of Cincinnati School of Planning för att diskutera "hur institutionella investerare påverkar vår stad; vad som för närvarande görs för att lösa detta problem och vad mer vi behöver göra." Jag har skrivit tidigare om hamnen i Cincinnatis ansträngningar att omintetgöra institutionella investerare köpa småhus i staden. Frågan som var svår att svara på vid mötet var vad exakt är en "institutionell investerare" och om ägande är orsaksrelaterat till dåliga bostadsresultat, som högre hyror, vräkning eller förfall. Att oroa sig för vem som äger bostäder verkar vara ytterligare en distraktion från det verkliga problemet, bristen på utbud inför stigande efterfrågan.

Eleverna går en kurs som heter Bostadssystem, undervisad av professor Hayden Shelby. Kursen inkluderar att ta en titt på "naturen hos bostadsproblem och bostadsmarknader" och "att åtgärda bostadsmarknadsmisslyckanden." Att titta på ägarmönster och hur de förhåller sig till utfall på bostadsmarknaden är verkligen värt en klassrumsövning, men bör politiska insatser koncentreras på vem som äger fastigheter? Det beror på om det kan finnas ett tydligt, konsekvent och orsakssamband mellan ägande och dåliga resultat. Hittills har jag inte hittat någon data som upprättar en koppling.

Faktum är att ett tag var det stora surret kring utländska förvärv av bostäder i USA. Den skrämmande berättelsen var att kinesiska investerare "parkerade" kontanter på den amerikanska bostadsmarknaden, köpte upp massor av hyreshus, tömde dem och väntade på att få sälja dem. För ungefär 5 år sedan fanns det ett förslag om att beskatta utländska investerares köp av bostad för att stoppa detta.

Problemet, skissartade investerare som köpte upp och tömde flerbostadshus, var dock inte verkligt. Visst fanns det några transaktioner med investerare utanför USA, men de försökte tjäna pengar, inte förlora dem. När dessa investerare köpte byggnader drev de dem precis som alla andra ägare, de tömde dem inte; det bisarra argumentet var att genom att lämna dem tomma skulle priserna gå upp och detsamma skulle värdet på investeringen. Förutom att de skulle behöva köpa och ta bort för att skapa en höjning på 1 % av de genomsnittliga hyrorna 1,400 XNUMX enheter från Seattle-marknaden, något som helt enkelt inte hände.

Dagens oro är att på något sätt investerare – och modifierarna nu är inte "utländska" utan "stora" eller "utanför stan", eller "stora" eller "företag" eller alla ovanstående - nödvändigtvis är dåliga aktörer. Förespråkarna pekar på resultatet av stigande hyror, vräkningar och förfall som bevis. Men alla dessa saker händer ändå oavsett om en ägare bor en mil bort eller 1,000 XNUMX mil bort. Och det är helt enkelt inget fel eller läskigt med att Real Estate Investment Trusts (REITS) eller pensionsfonder köper bostäder om de tror att det kommer att ge avkastning. Uppfattningen att sådana transaktioner kommer att vara mer lönsamma genom att låta byggnaderna falla isär, trakassera hyresgäster och vräka dem är inte bara meningslöst, utan stöds inte av några kvantitativa bevis.

Det finns dåliga bostadsförsörjare – och det finns dåliga busschaufförer, poliser, lärare och kanske till och med politiker – men man försöker inte tillskriva dessa aktörers misslyckanden till något som var de bor eller var de gick i skolan. Om någon av dessa typer av skådespelare gör något fel, är det vettigt att sanktionera dem för att de bryter mot regler eller äventyrar samhället. Sådana sanktioner finns redan för personer som missköter fastigheter på ett sätt som skapar fördärv och vräkningsprocessen leds av en domare, inte av bostadsförsörjaren själva. Och om stigande hyror är problemet, är det bästa sättet att kompensera det genom att skapa en konkurrenskraftig bostadsmarknad så att människor som är missnöjda med priset lätt kan hitta ett substitut i närheten.

Den underliggande känslan av upprördhet i rummet vid mötet var tydlig; vissa "ansiktslösa företag" tjänar pengar, massor av pengar, på bekostnad av fattiga människor. Det är klart, logiken lyder, att dessa företag måste stoppas från att äga egendom i Cincinnati. En deltagare föreslog att inte låta fler än ett visst antal bostäder ägas av investerare av något slag.

Konstigt nog håller hamnen i Cincinnati med. En annan berättelse som nyligen publicerades belyser hamnens ansträngningar att köpa upp så mycket bostäder som möjligt med sina offentliga dollar eller intäkterna från obligationsförsäljningar. Tanken är att det inte kommer att finnas något kvar för "intuitiva" investerare. Är hamnen en institution? Och vad händer när någon slutar betala hyra eller bryter mot hyresvillkoren? Kommer hamnen att vräka dem? Ideella och bostadsmyndigheter, även institutioner, vräker många, många hyresgäster för utebliven betalning och hyresbrott. Hamnen kommer också. Hamnen planerar att "tjäna tillbaka sina pengar från att hyra och så småningom sälja bostäderna. Men hela poängen är att hålla hyrorna överkomliga och försäljningspriserna så låga att folk kan betala."

Hmmmm. Hur ska de göra det? Indikationer från historien är att de 10,000 XNUMX dollar som hamnen gissade att de skulle spendera för att förbättra hemmen inte räcker. Hamnen börjar inse – precis som alla andra ägare, stora som små – att någon måste betala för reparationer. Om det är slutanvändaren, en hyresgäst eller en köpare så kommer priset att gå upp. Det är enkel matematik. Sanningen är att alla köpare, oavsett om det är en REIT eller en förstagångsinvesterare som köper en enskild hyresfastighet, är hyra det enda sättet att betala för förbättringar. Om det finns problem med bostäder är det bästa sättet att ta itu med dem att stimulera till förbättringar, inte beordra dem. Om ett mandat kommer, kommer hyresgäster att plocka upp fliken, och enheterna kommer inte längre att vara överkomliga.

Det kan vara reduktionistiskt, men det finns alltid ett sätt att lösa alla bostadsproblem: låt marknaden producera massor av bostäder, så mycket att producenter och leverantörer måste konkurrera med varandra för att få folk att hyra eller köpa deras produkt. Allt mindre än detta kommer att sneda spelplanen bort från konsumenten, vilket tvingar dem att konkurrera med varandra och acceptera mindre än idealiska priser och villkor. Och här är nyckelpunkten i hela den här diskussionen: även om det fanns ett mätbart och starkt orsakssamband mellan ägande och bostadsresultat, skulle den bästa lösningen på det ändå vara fler bostäder. Lösningsmedlet för de flesta bostadsfrågor är att skapa tillräckligt med utbud så att människor har möjligheten att ha friheten att välja ett prisvärt alternativ.

Professor Shelby var tålmodig med mina frågor på mötet och var också vänlig nog att svara på några frågor jag skickade till henne om ämnet investerarägande och klassen. Här är mina frågor och hennes svar i sin helhet.

Hur viktigt är det att fastställa en tydlig definition av vad som menas med "investerare?" Till exempel använder hamnen investerarpengar från obligationsförsäljningar för att köpa bostäder för att hindra andra investerare från att köpa dem; handlar det verkligen om "bra" kontra "dåliga" investerare? Hur mäts det?

Jag tycker att det är väldigt viktigt att skilja på olika typer av investerare. I det här projektet har vi förlitat oss på termen som andra har använt för att beskriva detta fenomen, "institutionella investerare." Men jag inser att det är en ofullkomlig term. Vi har kämpat för att komma på en bättre term för att beskriva vilken typ av skådespelare som faktiskt är problematisk inom detta område. De typer av enheter vi är oroade över är de som har negativa effekter på våra medborgare och samhällen genom att (1) höja hyrorna till nivåer som är ohanterliga för hyresgäster utan att väsentligt förbättra fastigheterna, (2) vräka till högre priser än de flesta andra marknadsföra hyresvärdar, och (3) att inte underhålla fastigheter på ett tillfredsställande sätt, så att hyresgäster måste bo under dåliga förhållanden och grannar kan uppleva avsmittande effekter på deras fastighetsvärden. Vi behöver förmodligen en bättre term för den här typen av investerare. Kanske skulle bara "dåliga skådespelare" räcka. Men anledningen till att vi ville vara värdar för detta samhällskonversation är att i Cincinnati har många människor och organisationer i vår stad lagt märke till att vi har några få stora enheter, mestadels REITS, som har kommit till scenen under de senaste åren och som verkar producera dessa materiella problem för invånarna till mycket högre priser än den typiska hyresvärden.

Vilka är de negativa resultaten som kan kopplas till "dåliga" investerare? Är dessa utfall kausalt kopplade till investerarens avstånd och storlek? Uppenbarligen kommer det att finnas stora avlägsna investerare som har "bra" bostäder och små lokala som har "dåliga" bostäder.

Jag vet inte att storleken nödvändigtvis orsakas av (eller ens alltid korrelerad till) dessa dåliga resultat som jag listade ovan. Det är säkert möjligt (och troligt) för småskaliga investerare och hyresvärdar som skapar dessa problem, liksom för storskaliga investerare att producera billiga bostäder av hög kvalitet. Men när det finns är stora investeringsföretag som producerar dessa problem – och vi har ett par företag i Cincinnati – dessa företag kan orsaka mycket smärta på grund av deras storlek och inverkan. Det finns också problemet att dessa stora enheter ofta är svåra att hålla till svars eftersom de verkar under flera LLC och ofta inte har en lokal representant som är lätt att nå av hyresgäster och samhällsförespråkare när problem uppstår. Det är den grundläggande frågan.

Istället för att försöka reglera ägande, skulle det vara vettigt att ta itu med dåliga resultat med hjälp av befintlig kod och utveckla program för att uppmuntra olika beteenden. Till exempel, om en bostad har blivit förfallen, kan staden erbjuda ett lågräntelån för bidrag från en fond som skulle kunna möjliggöra reparationer mer överkomligt och förhindra att kostnaderna vältras över på invånarna.

Jag tror att ett sätt att bekämpa detta är att upprätthålla befintliga regler, och folk jag har pratat med på staden försöker verkligen göra just det. Och det är definitivt vettigt att erbjuda bidrag och lågräntelån för att hjälpa hyresvärdar att underhålla fastigheter. Det är definitivt så att i synnerhet småskaliga hyresvärdar ofta verkar med mycket snäva marginaler och verkligen har svårt att behålla sina egenskaper, speciellt nu när material och arbetskraft har blivit så dyrt. Men frågan vi fokuserar på här är inte mamma-och-pop-hyresvärdar som behöver ett litet lån för att uppgradera ett par fastigheter. Vi pratar om stora enheter som kommer in i stadsdelar, höjer hyrorna, inte riktigt "investerar" i fastigheterna i den meningen att de materiellt lägger någonting i dem och utvinner värde genom dessa hyror. Det är den grundläggande frågan vi måste ha i åtanke om den affärsmodell vi ser dyka upp i enfamiljsuthyrning. De flesta fastighetsinvesteringar i det förflutna har försökt få intäkter genom att ackumulera värde till själva fastigheten över tiden. Så det finns ett incitament att behålla fastigheten. Men det är inte vad dessa företag gör. De utvinner kortsiktiga vinster genom att höja hyrorna och sänka kostnaderna genom att inte underhålla fastigheterna. Jag tror att detta är en fundamentalt annorlunda affärsmodell från de flesta mamma-och-pop-hyresvärdar, och vi måste ha det i åtanke när vi pratar om den här frågan. Vi också. Måste ha det i åtanke när vi överväger lämpliga politiska svar. Vi vill inte skapa bestämmelser som skadar småskaliga hyresvärdar som redan kämpar för att upprätthålla kvalitetsenheter.

Skulle du ha några andra tankar eller kommentarer om vad du hoppas att det här projektet ska ge för bättre boenderesultat? Om det involverar reglering, hur skulle nya regler kunna undvika att skapa avskräckande incitament som skulle kunna minska investeringar från privata utvecklare i att bygga bostäder i Cincinnati.

Ur ett påverkansperspektiv vill jag att det här ska samla människor för att fundera kring lösningar som kan leda till bättre levnadsvillkor och större besittningstrygghet för hyresgäster i vår stad. Jag har inte en förutbestämd uppsättning politiska initiativ som jag försöker driva, utan jag lyssnar snarare på folk i samhället, försöker koppla ihop dem och försöker hitta sätt som jag kan styra forskning som kan vara till nytta . Relaterat, ur ett intellektuellt och pedagogiskt perspektiv, tror jag att det här projektet redan har gjort mycket av det som hoppades att det skulle göra, vilket är att stimulera samtal som hjälper oss att klargöra vad problemet är och vart vårt påverkansarbete ska riktas.