Pan Sutongs kamp för att rädda hans fastighetsimperium

Pan Sutong satsade miljarder på ett massivt projekt för att bygga överdådiga hem i Tianjin för Kinas nya rikedomar – men chansningen slog tillbaka och nu vill Pans fordringsägare lägga beslag på hans tillgångar.

Pett Sutongs imperium på sin topp hade få rivaler. 59-åringen fastighetsmogul hade en gång samlat ihop en förmögenhet på 12.2 miljarder dollar som inkluderade en palatsliknande herrgård i Hongkong praktiskt taget granne med stadens rikaste person, Li Ka-shing. Han ägde vingårdar i Kalifornien och Frankrike, samt en hästuppfödnings- och träningsplats i Australien som sträckte sig över mer än 1,200 XNUMX hektar.

Trots att han aldrig avslutat gymnasiet lyckades Pan bygga sin Goldin Group till ett vidsträckt konglomerat som spänner över konsumentelektronik, vintillverkning, finansiella tjänster och, viktigast av allt, fastigheter. Hans huvudplan var att bygga Goldin Metropolitan, en vidsträckt ministad i Tianjin, en hamn med cirka 14 miljoner människor cirka 85 mil sydost om Peking. Hans projekt skulle omfatta 12 tornblock, 33 herrgårdar och den högsta skyskrapan i Kina, med 117 våningar upp i luften.

Men Pans planer håller på att nystas upp under ett berg av skulder. Arbetet med hans husdjursprojekt har i stort sett stannat och fordringsägarna söker likvidation av hans företag i både Hongkong och Bermuda. Till och med hans herrgård i Hong Kong var tvungen att belånas flera gånger för att samla in välbehövliga pengar. Den en gång så flamboyanta entreprenören, som steg så högt som Nr 6 på Hong Kong rikedomsrankningen för bara fem år sedan, står nu inför en kamp i uppförsbacke bara för att hålla sig flytande.

I juli beordrade Hongkongs högsta domstol Pan att förklara konkurs och avveckla ett av hans holdingbolag över obetalda skulder på 8 miljarder HK$ (1 miljard dollar) som är skyldiga Citic Bank. Ordern överklagas, eftersom tycoonen och hans holdingbolag har förmågan att fullt ut betala tillbaka skulden, enligt en Pan-representant. Men Pans problem slutar inte där. Bank of China har lämnat in en separat konkursansökan mot honom i Hong Kong för ytterligare 740 miljoner yuan (109 miljoner USD) i utestående skuld som han inte har betalat.

Det ärendet, som behandlades den 2 augusti, ligger för närvarande på is i väntan på resultatet av Pans överklagande av det tidigare beslutet. Under tiden har Kinas förvaltare med osäkra fordringar Cinda Asset Management lagt ytterligare till Pans juridiska problem genom att stämma honom samt flera av hans intressebolag för ytterligare 7.4 miljarder yuan (1.1 miljarder USD) i obetalda lån och upplupen ränta knuten till Tianjin-projektet.

En enhet inom Deutsche Bank har lämnat in en petition på Bermuda för att ansöka om likvidation av Goldin Financial Holdings, det Hong Kong-listade företaget som innehar Pans vin-, finans- och fastighetsutvecklingsverksamhet.

"Han måste hitta ett sätt att betala av dessa skulder, eller nå ett nytt avtal med långivarna", säger Kenny Ng, en värdepappersstrateg på Everbright Securities. "Annars har han inget annat val än att gå i konkurs."

"Han måste hitta ett sätt att betala av dessa skulder, eller nå ett nytt avtal med långivarna. Annars har han inget annat val än att gå i konkurs.”

Pan, som tillbringade sina tonår i USA men flyttade till Hong Kong vid 21 års ålder, gav sig först ut på hemelektronik. Han grundade varumärket Matsunichi i det asiatiska finansiella navet 1993 för att producera MP3-spelare och karaoke-TV-monitorer. 2002 tog han över det Hong Kong-listade Emperor Technology Venture och döpte om det till Matsunichi Communication Holdings. Sedan fångade en blomstrande fastighetsmarknad i Kina på 2000-talet hans blick, och han bestämde sig för att vända.

Matsunichi döptes om till Goldin Properties 2008, samma år som Pan förvärvade ett annat Hongkong-noterat företag som heter Fortuna International, som därefter döptes om till Goldin Financial. År senare steg systerbolagens aktier i höjden, inklusive en ökning med 40 % på en enda dag, vilket gav Pan ett nettovärde på 12.2 miljarder dollar 2016. Hongkongs finansiella vakthund utfärdade dock en varning om Goldin Properties höga koncentration av aktieinnehav efter de vilda kurssvängningarna.

Lånet på 1 miljard dollar från Citic, personligen garanterat av Pan, var tänkt att finansiera hans 1.5 miljarder dollar privatisering av Goldins fastighetsarm 2017. Ett sådant drag görs vanligtvis när kontrollerande aktieägare tror att den offentliga marknaden undervärderar deras företag, säger Everbright's Ng.

Goldin Properties hade främst fokuserat på exklusiva fastigheter. Det är enheten som ansvarar för att bygga megaprojektet i Tianjin. Utvecklingen bröt mark 2007 eftersom Pan var säker på Tianjins utsikter att utvecklas till ett regionalt ekonomiskt nav, enligt Goldins hemsida.

Sedan dess har dock Tianjin ekonomiska betydelse har bara bleknat, och Pans investeringsholdingbolag Silver Starlight har inte återbetalat ett lån som först förföll 2019. Det gjorde heller inga andra betalningar förutom en del av förfallen ränta 2020, visar domstolsdokument.

Byggandet av skyskrapan hade i stort sett stoppats tillbaka 2015 efter att ha fått vad Goldin påstod vara en investering på 5.9 miljarder dollar, vilket fortfarande är långt under de cirka 10 miljarder dollar som behövs för att slutföra projektet. I dag har höghustornet kommit att bli känt på kinesiska sociala medier som landets största lan wei lou, or övergiven byggnad.

Yan Yuejin, forskningschef vid Shanghai-baserade E-house China Research Institute, säger att Pan kommer att försöka undvika att sälja tillgångarna och tomterna i Tianjin för att betala tillbaka borgenärerna eftersom det skulle innebära att man erkänner misslyckande. Det skulle också innebära att bryta upp hans fastighetsbolag.

"Tianjin-projektet är storslaget och det är svårt att ge upp för Pan", säger Yan. "Men om allt annat misslyckas måste han sälja det i utbyte mot kontanter för att lösa sina skuldproblem."

Priset är dock ett annat problem. Kinas president Xi Jinping har arbetat med att sänka bostadspriserna och minska den finansiella hävstångseffekten, vilket gav landets fastighetsmarknad ett fantastiskt slag. Utvecklare är nu ovilliga att förvärva mark, särskilt som så många har stött på sina egna kassaflödesproblem och nyligen misslyckats med sina skulder.

För Pan skulle utsikten att förlora kontrollen över Tianjin-projektet spegla ett öde som redan har drabbat en annan trofétillgång. Det 28 våningar höga Goldin Financial Global Center i Kowloon Bay greps av borgenärer 2020 efter att företaget misslyckats med att möta skulder på totalt mer än 1.3 miljarder dollar som säkerheter ställdes av byggnaden.

Nu är Goldin Financial Global Center i behov av en ny köpare efter en tidigare affär för att sälja den för rapporterade 1.8 miljarder dollar avslutades i maj av ospecificerade skäl.

Byggnaden hade tjänat som huvudkontor för Goldin Financial, som förlorat mer än 90 % av sitt värde under de senaste fem åren. Företaget rapporterade en minskning med nästan 40 % i intäkter till 47.2 miljoner dollar för de 12 månaderna som slutade i juni 2021, enligt den senaste tillgängliga finansiella rapporten. Det sade också att det hade 956 miljoner USD i kortfristiga skulder förfallna inom 12 månader, mot kontanter och likvida medel på endast 2.1 miljoner USD.

Pan sade upp sig i juni som företagets ordförande och verkställande direktör, och överlämnade tyglarna till före detta vice ordförande Abraham Shek Lai Him.

Under tiden, Pan har upprepade gånger belånat hans herrgård i Hong Kongs exklusiva stadsdel Deep Water Bay för minst 85.6 miljoner dollar. Faktum är att bara några år efter Pan köpt fastigheten för 319 miljoner dollar 2017 vände han sig till sin berömda granne för att få hjälp. Li Ka-shings CK Asset Holdings gick med på att rädda Pan med ett lån 2020, men affären hamnade i problem och de två parterna var på väg att ta ärendet till domstol innan de lyckades lösa sina meningsskiljaktigheter.

Pan har också ett lägenhetsprojekt i Ho Man Tin-distriktet i Hong Kong, som fick sina förköp förbjudna förra året i ett exempellöst drag av myndigheterna på grund av oro över företagets finansiering. Pans ovannämnda representant sa att Grand Homm-projektet redan hade fått sitt certifikat om överensstämmelse från myndigheterna i Hongkong i slutet av augusti, och det siktar på att leverera alla sina hem inom 30 dagar. Tidslinjen har dock skjutits tillbaka flera gånger sedan Pan först förvärvade detta markskifte 2016.

Under de senaste åren var Pan tvungen att lämna flera andra projekt i Hong Kong. Han gav upp sin rätt att utveckla ett separat bostadsprojekt i Ho Man Tin 2020 och förverkade en deposition på 3.2 miljoner USD 2019 till sluta sitt engagemang i ett bud på 1.4 miljarder dollar för ett markskifte vid den tidigare Kai Tak-flygplatsen. Goldin Financial hade spenderat nästan 1.2 miljarder dollar för att förvärva en separat mark i Kai Tak 2018 som såldes 2020 i kraftigt rabatterade 446.5 miljoner dollar kontant. behandla, som också inkluderade ett vinstdelningsavtal som berättigar Goldin till 30 % av all framtida inkomstutveckling på sajten, efter en tidigare försäljning på 898 miljoner dollar terminerad.

"Av att döma av Pans skuldtvister och projekt i Hong Kong, står han inför djup kontantbrist", säger E-houses Yan. "Han är på randen till konkurs, och det beror på om han kan sälja fler tillgångar i Hong Kong för att förhindra att detta händer."

MER FRÅN FORBES

MER FRÅN FORBESAmerikanska bönder kämpar genom torka för att få mat på bordet men står inför fler utmaningar framför sigBy Chloe SorvinoMER FRÅN FORBESStatliga mässor hoppas kunna lägga sjukdomar och underskott bakom dem under sin första fullgassäsong sedan CovidBy Sarah MullerMER FRÅN FORBESSå här ser en miljon Covid-dödsfall i USA utBy Robert Hart