Att tillåta fler bostäder påverkar bostadspriset positivt

Förra veckan skrev jag om min förbittring över att försöka få data från städer om den tid det tar att producera en bostad. Finns det inte någon offentligt vänd data som kan hjälpa till att koppla samman tillstånd, befolkning och pris? Tja, ja och nej. Data från Federal Reserve Bank of Saint Louis, kärleksfullt känd som Fred är intressant men inte särskilt detaljerad. Men låt oss ta en titt på Nashville under åren 2010 till 2020 och vad det kan säga oss om bostadstillstånd, befolkning och pris. Med lite hjälp från Zumper, en onlinespårare av hyror, ser det ut som när antalet personer som får bostadstillstånd minskar, så sjunker ökningstakten i bostadspriserna. Här är uppgifterna.

Låt oss börja med Nashvilles befolkningstillväxt under perioden vi tittar på, 2010 till 2020. Under den perioden lade Nashville, enligt Fred, till cirka 300,000 20 personer, en befolkningsökning på nästan XNUMX %.

En sak som du kommer att märka direkt är ett irriterande inslag i data när det gäller städer: vi kan inte riktigt se Nashville utan bara ett bredare område. Detta är en förvirrande egenskap hos bostadsdata. USA:s folkräkning kommer ofta att klumpa ihop städer och kalla dem ett statistiskt storstadsområde eller MSA. Ingen stor grej, eller hur? Men ofta äger tvister om bostäder rum i städernas strikta gränser, och när data är mer diffusa än så förvirrar det vad man kan säga om egentliga städer kontra deras omgivningar. Vi går med Freds MSA-data.

Nästa upp, låt oss titta på att tillåta. Fred spårar denna data med hjälp av folkräkningsnummer. När vi tar det årliga antalet utfärdade tillstånd och jämför det med folkmängd finns det ett intressant förhållande.

Det finns alla möjliga problem med detta. För det första, och mest uppenbart, är ett tillstånd inte detsamma som en faktisk beboelig bostad. Det är därför jag eftersträvar mer nyanserad information om tiden för att tillåta. Min förhoppning är att vi kan se hur lång tid det tar mellan att tillåta och när en enhet faktiskt blir beboelig. Ändå är detta förhållande mellan nya enheter och nya personer värt att överväga. De 33,579 2014 personer som kom till Nashville XNUMX behövde till exempel en plats att bo på. Det finns faktorer som vakansgrad – det kallas ofta ”absorption” – och andra faktorer att ta hänsyn till. Men förhållandet mellan nya personer och antalet tillstånd är relevant. Det innebär mindre konkurrens mellan människor som letar efter knappa bostäder.

Låt oss nu titta på priset. Fred spårar inte hyror, men det spårar "All-Transactions House Price." Här är förändringen under tioårsperioden i bostadspriserna tillsammans med Zumpers spårning av hyror under de senaste fem.

Det som är uppenbart här är att när vi jämför trenden i tillstånd, befolkning och pris så finns det ett samband.

Tillstånd tycks komma ikapp befolkningstillväxten i Nashville under tioårsperioden, och när vi tittar på de fem år vi har för hyres- och bostadspriser, börjar dessa att mjukna upp tillsammans med den uppenbara ökningen av produktionen. I takt med att andelen nya personer i förhållande till bostadstillstånden minskar, minskar också prisökningstakten.

Men jag har fortfarande frågor, till och med tvivel. Fred-data tittar på "uppskattade med hjälp av försäljningspriser och värderingsdata" för att få till pris. Vad betyder det exakt? Hyresdata från olika källor kan variera avsevärt och det kan även lokala uppskattningar av priset. Ett stort problem med att tillåta data är att den inte berättar när de tillåtna enheterna faktiskt tas i bruk. Dessutom skulle lokala uppgifter avslöja mycket om hur lång tid det tar att få ett tillstånd.

Denna första titt på information från allmänheten verkar bekräfta mitt långvariga argument att mer utbud innebär lägre priser. Jag tror fortfarande att det är sant. Men till skillnad från mina motsvarigheter till vänster som gärna blandar ihop korrelation med orsakssamband kan jag helt enkelt inte. Mer lokala uppgifter om faktiska tillstånd, priser och datum för när bostäder togs i bruk skulle vara ännu starkare. Men det här är en bra början.

Men när vi försöker gräva djupare in i snabbväxande städer som Nashville, och vi tittar på de data vi har, finns det en trend: när befolkningen ökar och tillstånd följer, ser vi att prisökningarna börjar falla.

Slutligen, det finns några intressanta blips som också finns där ute. Till exempel visar en av de snabbast krympande städerna i USA faktiskt en uppåtgående tick i bostadspriserna sedan 2018. En lokal tv-station skrev en berättelse förra året om hur "bostadsmarknaden värms upp i Decatur."

Och hur är det med hyrorna? Zumper visar en 26% ökning av hyrorna i Decatur under det senaste året, cirka 123 $ i genomsnitt. Och en titt på deras graf över hyror under de senaste åren visar en liknande trend som bostadspriserna.

Vad händer i Decatur? Stigande inflation från stora kontantdumpar från den federala regeringen och problem med leveranskedjan? Kanske. Men det är kännetecken för de senaste två åren, och pristillväxten har uppenbarligen utvecklats sedan 2018. Varför? Det är värt att överväga.

Vad vi behöver är att lokala jurisdiktioner är lika intresserade av dessa åtgärder som jag och använder dem för att bättre hantera bostadsekonomin. I slutändan är grunden för en fungerande och rättvis och effektiv ekonomi massor av utbyten mellan köpare och säljare. När producenter ser efterfrågan vill de naturligtvis producera mer. Att bromsa det skadar bara människor som söker bostad, särskilt människor med mindre pengar. Det finns mer arbete att göra, men det skulle vara mycket bättre att ta fel på fler bostäder snarare än fler regler och förseningar.