Att sätta hjul på dålig policy

Under det senaste decenniet arbetat med bostadspolitiska frågor med förtroendevalda, utvecklare, byggare, bostadsleverantörer och förespråkare "Vad är svaret?" eller "Vad ska vi göra?" Detta är oftast efter att jag målat upp en något mörk bild av framtiden; Statliga och lokala myndigheter fortsätter att överreglera bostadsproduktionen och skapar knapphet och höga priser och försöker sedan beskatta och pressa ekonomin för att subventionera offren för högre priser. För att få ihop svaret på ett ställe lägger jag upp det som en serie här.

Tyvärr ignoreras oftast svaret jag ger; föreställ dig en patient som lämnar ett läkarmottagning och går direkt till munkbutiken efter att ha fått rådet att patienten måste gå på en diet för att gå ner i vikt. Det är lättare att kasta ölburkar på tv:n eller lämna in juridiska utmaningar än att göra det hårda arbetet med att förstå den allmänna opinionen om bostäder och sedan utveckla budskap för att ändra den. Men här, i fem inlägg, är mitt bästa svar på frågan "Vad gör vi för att förstå varför bostadspolitiken görs som den är och hur ändrar vi den?"

Inledning: Att sätta hjul på dålig bostadspolitik

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

Och så öppnar vi upp stadsmuren. Och avslöja bräderna, som alla arbetar tillsammans för att få detta att hända, fäst glidande hjul på dess gigantiska fötter och rep runt halsen, som grimmor för att dra den till helgedomen.

Vergilius. Aeneiden, översatt av David Ferry, (bok II, 349-353, s. 46). University of Chicago Press, 2017.

Vi känner alla till historien om den trojanska hästen även om vi aldrig har läst Aeneiden. Grekerna var i krig med trojanerna och för att lura dem gömmer de sig i en bedrägligt harmlös trähäst. När trojanerna drar in hästen i staden springer grekerna ut och resten är historia, Troja förstörs. Berättelsen och bilden är så välkända att få människor kunde berätta var de först hörde talas om den; det är nästan som om vi föddes med kunskap om idén att "aldrig lita på greker som bär gåvor" (timeo Danaos et dona ferentis), en varning som uttalades av den trojanska prästen Laocoon och till slut ignorerades.[1]

Jag har ovan citerat en särskilt gripande aspekt av berättelsen som är avgörande för att förstå den och för att uppskatta dess relevans för skapandet av dålig offentlig politik. Enkelt uttryckt, i efterhand, vi vet alla att det var en dålig idé att ta med hästen till Troja. Men min gissning är att de flesta skulle säga, om de blev tillfrågade, skulle säga, "det kom med hjul." Det vill säga, det är troligt för de av oss som står på stranden och skakar på huvudet och säger: "Gör inte det!" vi skulle titta på en häst med fyra perfekta hjul och ett rep fäst. Allt trojanerna behövde göra var att dra in den, eller hur?

Men detta var tydligen inte fallet den dagen utanför Trojas murar. Trojanerna var tvungna att arbeta (acingunt omnes operi) för att förstöra sig själva. I nästan alla fall av dålig politik jag har sett, särskilt inom bostadsområdet, är det inte som att komma från "vi har en bostadskris" till något som hyreskontroll, eftersom lösningen var enkel som att öppna en inslagen present. I varje fall ignoreras flera varningar och sedan måste extraordinära ansträngningar göras för att skapa och genomföra den dåliga politiken.

Det kanske bästa exemplet (och det som presenterar mig som den lokala Laocoon) är Seattles policy för obligatoriska bostäder överkomliga. Allt började med en "bostadskris" redan 2013 när återhämtningen efter recessionen ledde till jobb och ökad efterfrågan på bostäder till staden. Bostadspriserna och hyrorna började stiga. En sorts medborgerlig panik uppstod. Något måste göras. Tycka om Sinon – den unga grekiska agenten skickade tillsammans med hästen för att uppmuntra trojanerna att dra in den i staden – en konsult dök upp som tipsade stadens ledare om att anledningen till att bostadspriserna gick upp var allt det där nya bostäder som byggdes! Ju fler jobb och bostäder som skapas, menade konsulten, desto mer skulle staden behöva betala för att subventionera människor som inte kunde betala hyran.

Tillsammans kommer hästen, Mandatory Inclusionary Zoning (MIZ). Det underliggande argumentet för MIZ är att det pågår en viss orättvisa; medan staden växer tjänar utvecklare miljoner medan hyrorna stiger. Samtidigt har allmänheten genom statliga och lokala myndigheter fastnat i lagförslaget om att subventionera fattiga människor som ser hyrorna stiga. Därför är svaret att beskatta varje kvadratmeter av nya bostäder och ge pengarna till ideella organisationer som en dag kommer att bygga "överkomliga enheter". Enkelt uttryckt är detta ingen mening: att lägga till kostnader med avgifter kommer inte att göra nödvändiga nya bostäder billigare, det kommer att göra det dyrare. Vad som är vettigt är dock att den stigande inflationen kommer att motivera ännu fler avgifter för ideella organisationer. Det är en destruktiv cykel av att göra det svårare och dyrare att bygga bostäder som sedan motiverar, ironiskt nog, att göra det svårare att bygga bostäder. Jag förklarade det redan 2016, och igen nyligen. Jag var inte den enda sedan or nu.

Vad var resultaten? Från och med förra rapporten, Seattles MHA-program har genererat 96 miljoner dollar. När det föreslogs redan 2015, föreslogs det att tiotusentals "överkomliga enheter" behövdes. Staden hävdade det 2017,

"MHA är en del av Seattles Housing Affordability and Livability Agenda (HALA) som strävar efter att skapa 50,000 2025 bostäder till 20,000, inklusive XNUMX XNUMX prisvärda hem. Utvecklingen av både bostäder till rimliga priser och bostäder till marknadspris är en viktig strategi för att bromsa bostadskostnadsökningarna och erbjuda ett bredare utbud av boendealternativ.”

Från och med publiceringen av den rapporten som jag länkade till hävdar staden att 712 subventionerade enheter från MHA-medel spenderats. Det har inte gjorts någon oberoende granskning av det påståendet, men även om vi accepterar det är programmet ett chockerande misslyckande. Vi är halvvägs in i 2022 och även om vi räknar med Covid-19 är produktionstakten svag. En nyare rapport från Seattle Times visade mer fantasifulla siffror:

"2021 års transport [från MHA] kan hjälpa staden att finansiera mer än 900 prisvärda enheter, med tanke på att Seattle antar att varje enhet behöver cirka 80,000 XNUMX dollar från staden. Prisvärda bostadsprojekt kombinerar vanligtvis stadsdollar med finansiering från andra källor, inklusive de federala och statliga myndigheterna."

Varje enhet behöver $80,000 67. Höger. Ett projekt som nyligen togs i bruk kostade 148 miljoner dollar för XNUMX enheter eller cirka 456,000 XNUMX USD per enhet. Tja, vem bryr sig? Hyrorna har sjunkit, eller hur? Tja, även med tanke på Covid-fallen stiger hyrorna igen i Seattle, kl en årlig ökning med cirka 18 %.

Sanningen är att MHA ökade kostnader och bromsade produktionen av nya bostäder, och hade fler byggts före och även under pandemin utan avgifter och andra regler, skulle utbudet hänga med efterfrågan eftersom det ökar efter pandemin. MHA-programmet fick människor att må bättre för fem år sedan, idag är det en bidragande orsak till post-pandemisk bostadsinflation.

Finns det en chans att staden Seattle kan dra tillbaka programmet nu när efterfrågan stiger och hyrorna stiger? Självklart inte. Det är en succé. Titta på alla pengar den har samlat in till bostäder. Varför skulle vi sluta nu? I själva verket är det bara en tidsfråga innan, med höjda hyror, att rådsmedlemmarna kommer att kräva höjningar av MHA-avgifterna. Som Aeneas beklagar hästen, "vi har förankrat det monstruösa i själva citadellet (Färja 46)."

Med nästan varje bostadspolitik är mönstret detsamma. Hyrorna går upp och det gör också uppmaningarna att mer intensivt reglera och ta betalt för bostäder. Tillgång och efterfrågan? Håll käften Laocoon! Det finns bara en lösning, hitta mer pengar för mer "överkomliga bostäder." Och det finns gott om Sinon där ute, aktivister med fler anekdoter än verkliga data, villiga att lova politiskt stöd för ansträngningar att omfördela välstånd för att säkerställa att alla har en "rätt till bostad". Istället, vad folk får är en plats på en väntelista för det prisvärda boendet som kan komma en dag.

Det är frustrerande att se så många människor i städer som arbetar så hårt för att skapa politik som är dålig bostadspolitik. Vad är det första steget för att hindra hästen från att komma till stan? Svaret är att ta reda på vad vi tror.

[1] Det är värt att notera att latinets nyanser tillåter en rad lika nyanserade tolkningar av vad "et dona ferentis” kunde ha betytt i sitt sammanhang (se Murley, Clyde. ”Et Dona Ferentis.” The Classical Journal, vol. 22, nr 9, 1927, s. 658–62).