REITs vs. Fastighetsfonder: Vad är skillnaden?

REITs vs. Real Estate Mutual Funds: En översikt

Real Estate Investment Trusts (REITs) och fastighetsfonder erbjuder båda diversifiering och ett enkelt och prisvärt sätt för enskilda investerare att investera i olika segment av fastighetsmarknaden. De utgör också ett mer likvidt instrument för investeringar i denna sektor än att äga eller investera i fastigheter direkt.

Det finns ett brett utbud av REITs och fastighetssektorn fonder att välja mellan. Innan du överväger endera typen av instrument måste du förstå de viktigaste skillnaderna mellan de två, såväl som deras för- och nackdelar.

REIT

En REIT är ett företag, en stiftelse eller en förening som investerar direkt i fastigheter genom fastigheter eller bolån. De handlar på en börs och köps och säljs som aktier. REITs betalar ut utdelning som en del av sin struktur. De är skyldiga av Internal Revenue Service (IRS) att betala ut det mesta av sina skattepliktiga vinster (90 % eller mer) till aktieägare via utdelning. REIT-bolag betalar dock inte bolagsskatt.

Minst 75 % av en REIT:s tillgångar måste finnas i fastigheter, och minst 75 % av dess bruttoinkomst måste härröra från hyror, ränta på bolån eller vinster från försäljningen av fastigheten.

De tre huvudtyperna är aktie-REIT, hypoteks-REIT och hybrid-REIT.

REITs på eget kapital

Equity REITs äger och investerar i fastigheter som lägenheter, kontorsbyggnader, köpcentra och hotell. Intäkter genereras huvudsakligen från hyror för fastigheter de äger eller har andel i.

En aktie-REIT kan investera brett, eller så kan den fokusera på ett visst segment som hotell, bostadsfastigheter, lager, sjukhus och så vidare.

I allmänhet ger aktie-REIT stabila inkomster. Och eftersom dessa REIT genererar intäkter genom att samla in hyror, är deras inkomst relativt lätt att förutse och tenderar att öka med tiden.

Mortgage REITs

Mortgage REITs (eller mREITs) investerar i bostadslån och kommersiella bolån. Dessa REIT lånar ut pengar för inteckningar, eller köper befintliga bolån eller inteckningsskyddade värdepapper (MBS). Medan aktie-REITs vanligtvis genererar intäkter genom hyror, tjänar REITs för hypotekslån intäkter från räntan på sina skuldinvesteringar.

 REITs för hypotekslån tenderar att klara sig bättre än aktie-REITs när räntorna stiger.

Hybrid REIT

Hybrid REITs är en kombination av aktie- och hypotekslån REIT. De både äger fastigheter och tar in hyror och investerar även i bostadspapper. Genom att investera i både bolån och hårda tillgångar, tar hybrider REITs som Two Harbors ett mer balanserat tillvägagångssätt och kan kanske tjäna i både stigande och fallande räntemiljöer där traditionella aktier endast eller endast hypotekslån kan kämpa.

Observera att det bara finns ett fåtal hybrid REITs listade.

REIT prestanda

REITs tenderar att prestera bäst när räntorna faller och när hyrorna stiger. Som utdelningsbetalande aktier analyseras REITs ungefär som andra aktier. Men det finns några stora skillnader på grund av den redovisningsmässiga behandlingen av fastigheten. Eftersom REITs köper fastigheter, till exempel, kan du se högre skuldnivåer än för andra typer av företag.

Kapitalmarknadsförhållandena är också viktiga, nämligen den institutionella efterfrågan på REIT-aktier. På kort sikt kan denna efterfrågan överväldiga fundamenta. Till exempel gick REIT-aktier ganska bra under 2001 och första halvåret 2002 trots svaga fundamenta, eftersom pengar strömmade in i hela tillgångsklassen.

På individuell REIT-nivå vill du se starka utsikter för tillväxt i intäkter, såsom hyresintäkter, relaterade tjänsteintäkter och FFO. Du vill se om REIT har en unik strategi för att förbättra beläggningen och höja sina hyror.

Industrisektorn spelar också roll eftersom specialiserade REITs kommer att se avkastning som varierar beroende på vilken typ av fastigheter som ägs. Till exempel visar diagrammet nedan REIT-avkastning per sektor under 2019. Under det året presterade industrifastigheter och datacenter bäst medan detaljhandeln och självlagring försvann.

Fastighetsfonder

Aktiefonder är professionellt förvaltade poolade investeringar som investerar i en mängd olika fordon, såsom aktier och obligationer. Investerare köper fondandelar, eller andelar, som köps eller löses in till fondens nuvarande substansvärde (NAV). NAV beräknas en gång om dagen och baseras på slutkurserna för värdepapperen i fondens portfölj.

Fastighetsfonder investerar främst i REITs och fastighetsbolag med hjälp av professionella portföljförvaltare och expertforskning. De ger möjligheten att få diversifierad exponering mot fastigheter med en relativt liten mängd kapital. Beroende på deras strategi och diversifieringsmål ger de investerare ett mycket bredare urval av tillgångar än vad som kan uppnås genom att bara köpa REIT-aktier, och de ger också flexibiliteten att enkelt flytta från en fond till en annan.

En fördel för privata investerare är den analytiska och forskningsinformation som fonden tillhandahåller. Detta kan inkludera detaljer om förvärvade tillgångar och ledningens perspektiv på lönsamheten och resultatet för specifika fastighetsinvesteringar och som en tillgångsklass. Mer spekulativa investerare kan investera i en familj av fastighetsfonder, taktiskt övervikta vissa fastighetstyper eller regioner för att maximera avkastningen.

Fastighetsfondens resultat

Eftersom de huvudsakligen investerar i REITs, är fastighetsfondernas resultat nära korrelerad med resultaten för REITs de har. Värdepappersfonder kan dock vara mindre likvida, vara mindre skattemässiga och bära högre förvaltningsavgifter än REITs eller REIT ETF:er. Även om fastighetsfonder tillför likviditet till en traditionellt illikvid tillgångsklass, anser kritiker att de inte kan jämföras med direktinvesteringar i fastigheter.

särskilda överväganden

REITs och fastighetsfonder ger individuella investerare med begränsad kapitaltillgång till antingen diversifierade eller koncentrerade fastighetsinvesteringar eftersom de har relativt låga investeringsminimikrav. När det är diversifiering de tillhandahåller hjälper de två typerna av fonder att minska risken.

Beroende på deras investeringsstrategi kan fastighetsfonder vara ett mer diversifierat investeringsinstrument än REITs. Detta kan minska transaktionskostnaderna för dem som letar efter större diversifiering koncentrerad till en eller ett fåtal fonder. De har också fördelen av professionell portföljförvaltning och forskning.

Fastighetsfonder ger utdelningsintäkter och potential för kapitaltillväxt för medel- till långsiktiga investerare. Kom ihåg att REITs måste dela ut minst 90 % av den skattepliktiga inkomsten till aktieägarna varje år i form av utdelning.

Värdet på fastigheter tenderar att öka under tider av inflation, eftersom fastighetspriser och hyror går upp. Därför kan REITs och fastighetsfonder fungera som en potentiell säkring mot inflation.

Slutligen ger båda typerna av fastighetsfonder likviditet i vad som vanligtvis är en illikvid tillgångsklass.

nackdelar

Som med alla investeringar finns det risker med att investera i både REITs och fastighetsfonder. Returer är inte garanterade.

Dessutom, som med alla sektorspecifika fonder, kan de som fokuserar på fastigheter vara mer volatila än fonder med bredare investeringshorisonter, till exempel en fond som följer S&P 500-index. Kort sagt, när fastighetsmarknaden vacklar lider fonder i denna sektor. Naturligtvis är det tvärtom när fastighetsmarknaden blomstrar.

Stigande räntor kan också påverka fastighetsfondernas avkastning. Till exempel är REITs beroende av skulder eller lånade pengar för att förvärva fastigheter. När räntorna stiger stiger även kostnaden för upplåning, vilket kan skära ner i vinsten.

REIT vs Real Estate Mutual Fund Exempel

Om du vill investera i New York Citys dynamiska och notoriskt dyra fastighetsmarknad, till exempel, överväg det lämpligt namngivna Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) – en REIT som kan göra anspråk på den ikoniska Empire State Building som en av sina portföljfastigheter . Dess portfölj omfattar totalt åtta butiks- och åtta kontorsfastigheter på Manhattan och New York Citys storstadsområde.

T. Rowe Price Real Estate (TREX) är ett exempel på en (fastighets-) värdepappersfond med olika innehav. Med 41 innehav investerar det främst i REITs såväl som i börsnoterade fastighetsrelaterade företag.

The Bottom Line

REITs och fastighetsfonder har sina skillnader, men de är lika genom att de båda erbjuder likviditet och ett tillgängligt sätt att få exponering mot diversifierade fastighetstillgångar. För privata investerare utan betydande kapital skapar dessa fastighetsfonder en väg för att investera i ett brett utbud av fastigheter som annars skulle vara utom räckhåll. Långsiktiga investerare, i synnerhet, har potential att skörda frukterna av utdelningsinkomster och kapitaltillväxt längre fram. Innan du investerar i någondera, se till att du förstår skillnaderna mellan de två, såväl som de medföljande riskerna och belöningarna.

Vanliga frågor om REIT vs Real Estate Mutual Funds

Vad är en icke-handlad REIT?

Icke-handlade REIT är privata fastighetsinvesteringsfonder som är professionellt förvaltade och investerar direkt i fastigheter och som inte är börsnoterade. Dessa är endast tillgängliga för ackrediterade, högförmögna investerare och kräver vanligtvis en stor minimiinvestering.

Vad är en REIT ETF?

REIT ETF:er är börshandlade fonder (ETF:er) som investerar majoriteten av sina tillgångar i aktier i REIT-värdepapper och relaterade derivat. REIT ETF:er hanteras passivt kring ett index över börsnoterade fastighetsägare. 

Vad är en REIT-indexfond?

Liksom en REIT ETF är en REIT-indexfond en värdepappersfond som passivt investerar i ett benchmark-fastighetsindex, såsom MSCI US REIT Index eller Dow Jones US REIT Index, som tillsammans täcker cirka två tredjedelar av det sammanlagda värdet av den inhemska, börsnoterade REIT-marknaden.

Vad är ett gem REIT?

Ett gem REIT är en struktur som strävar efter att maximera de skattefördelar som är inneboende i fastighetsinvesteringsfonder, samtidigt som företaget kan driva fastigheter som sådana stiftelser normalt inte kan driva. Sådana REIT:s granskas intensivt i regelverket eftersom förtroendeförpliktelser i gemstrukturen är skyldiga olika aktieägargrupper och inneboende konflikter kan förekomma. Den liknar den häftade REIT men mer flexibel i strukturen.

Vad är en Triple Net REIT?

En triple net REIT är en aktie REIT som äger kommersiella fastigheter utnyttjade triple net (NNN) leasingavtal. Trippelnethyran innebär att kostnaderna för byggnadsunderhåll och reparationer ska betalas av hyresgästen – förutom hyra, fastighetsskatt och försäkringspremier. Eftersom dessa merkostnader förs över på hyresgästen tar hyresvärden i allmänhet ut en lägre grundhyra. Detta befriar REIT från den största risken för en nettoleasing.