Detaljhandeln följer människor – Gå in i "Shadow" Central Business District och Suburban "Instant Downtowns"

Det finns omisskännliga bevis på en eftersläpande post-pandemisk återhämtning av detaljhandeln i de centrala affärsdistrikten (CBD) i våra större amerikanska städer. Förklaringarna inkluderar en minskning av antalet företag på dagtid när folk väljer att arbeta hemifrån, åtminstone deltid. Dessutom ses ökningar av brottslighet i centrum även före pandemin som bidragande till en minskning av CBD-antalet. Men det finns andra "migrerande krafter" i arbete som också är faktorer.

Stadsboende millennials bildar nu familjer. Och precis som deras Boomer-föräldrar (eller mor- och farföräldrar) under förortsflykten i mitten av nittonhundratalet, byter dessa Gen-Ys ut stadsliv mot förorts- eller till och med exurbant boende. Deras önskan om bakgårdar och bättre skolor, tillsammans med handelspendling för "zooming" spelar en roll i deras flytt.

En experts läsning

Jag kontaktade Moody's Analytics chef för ekonomisk forskning Thomas LaSalvia, för att se om deras data stödde mina påståenden; tydligen. "Detta är exakt den känslan som kommer från detaljhandelsmäklare i New York, San Francisco och Chicago." LaSalvia fortsatte. ”Detaljhandeln följer människor och människors mönster förändras. Det faktum att stora kontorsarbetsgivare inte tar tillbaka arbetare på heltid har minskat gångtrafiken, vilket har påverkat detaljhandeln på gatunivå.”

Enligt Moody's analytics statistik över lediga jobb bekräftar detta. Från första kvartalet 2020 till tredje kvartalet 2022 ökade vakanserna i centrala Chicago från 15.6 % till 18.2 %, medan vakansen för tunnelbanan i Chicago bara ökade från 12.2 % till 12.4 %. Downtown San Franciscos vakanser inom detaljhandeln ökade under samma perioder från 4.5 % till 8.2 %, medan den högre vakansgraden för San Franciscos tunnelbana bara flyttade från 4.5 % till 4.9 %.

I min hemstad Minneapolis har erosion av CBD-handelstrafiken varit mer uttalad. Redan före pandemin varierade vakanserna i detaljhandeln i centrum från 10 % till 20 %. Enligt Cushman & WakefieldCWK
vakansgraden för detaljhandeln i Minneapolis centrum för första halvåret 2022 hade stigit till 35 %, jämfört med en vakansgrad för detaljhandeln i kvarteret på 7 %.

Nicollet Mall, den en gång så viktiga gågatan i centrum, förankrad av det älskade och sörjande Dayton's Department Store har blivit en skugga av sitt forna jag. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue och andra nationella specialbutiker har stängt sina dörrar. De flesta hade dragit upp insatserna långt innan staden inledde en 2018-uppgradering på 75 miljoner dollar i gatubilden.

Nu a arbetsgrupp av kommunfullmäktigeledamöter, byggnadschefer, mäklare och experter i centrum, ledda av Minneapolis borgmästare Jacob Frey, arbetar med att utveckla en "revitaliseringsplan för detaljhandeln" i kölvattnet av en ström av ytterligare butiksstängningar i köpcentret.

"Shadow" Central Business District

Men allt är inte förstört detaljhandelsmässigt i centrala Minneapolis. I skarp kontrast till de lediga skyltfönsterna i hjärtat av det centrala affärsdistriktet myllrar det bara ett stenkast norrut.

Minneapolis, som Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland och andra stora tunnelbanor har ett "skuggigt" centralt affärsdistrikt. Dessa urbana fickor har blivit magneter för både NexGen-proffs och tomma bojare. De har hippa loft, gastronomiska samlingsplatser och en trendig blandning av specialhandlare.

I Minneapolis är "coolets korridor" North Loop lagerdistrikt, som gränsar till Mississippifloden i norr och affärs- och sportanläggningar i söder. Det är vår version av Chicagos River West, San Franciscos North Beach och Milwaukees Third Ward-kvarter. De delar alla ett liknande DNA, en genpool av ödmjuka, låga tegelbyggnader i utkanten av dessa städers tunnelbanor.

Dessa fabriker och kommersiella lager byggdes i början av 20-talet^th århundradet, förbises under de massiva stadsförnyelseprojekten i mitten av XNUMX-talet som tog bort mycket av våra städers rika arkitektoniska arv.

Immun mot Recking Balls

Ironiskt nog var dessa blygsamma lagerbyggnader och marken de stod på "inte värda att rivas" med tanke på deras närhet till CBD-kärnorna. Därför förblev de kommersiella lager med låg användning under senare hälften av det senaste århundradet.

Insiktsfulla utvecklare som började köpa dessa fastigheter visste att deras skyhöga tak, exponerade tegel och tunga timmerkonstruktioner kunde återanvändas till utgrävningar med hög efterfrågan. Den extra bonusen var deras kommersiella utrymmen på gatunivå som skulle förvandlas till kaféer, restauranger, barer och lokala köpmän.

I stadsdelen North Loop säger mäklare att det finns mindre lediga kommersiella utrymmen nu än före pandemin. Och rikstäckande liknande trender utspelar sig. Deb Carlson, senior director för Cushman & Wakefields detaljhandelsteam, tillskrev detaljhandelsfastigheternas styrka till ett återuppvaknande av konsumentintresse för små, oberoende återförsäljare.

Nya "Instant Downtowns" i Burbs

Den trendiga tusenåriga omlokaliseringen sker vid ett unikt vägskäl inom detaljhandeln i förorter. Förlusten av många köpcentrets ankare, specialhandlare och en dramatisk minskning av antalet besökare undergräver lönsamheten för landets klass-B och klass-C köpcentrumfastigheter. Ett sådant "galleriafall" kommer sannolikt att resultera i att många äntligen ger efter för bulldozern.

Under tiden har de bästa köpcentrets ägare och utvecklare av A-klass varit i triageläge, eftersom många fastigheter genomgår omblandning och ombyggnad av hyresgäster. Men en mer visionär grupp av ägare och utvecklare som förstår de stora konsekvenserna av enad handel och "ny detaljhandel" skriver om köpcentrets spelbok helt och hållet.

Transaktionell till upplevelsemässig

Återförsäljare och varumärken som en gång fokuserade på transaktioner måste nu upp sitt scenkonst till detaljhandelsteater där butiker blir upplevelserika knutpunkter. För att möta dessa nya behov måste den övergripande planeringen och den arkitektoniska designen omprogrammeras för att stödja ett dynamiskt mänskligt engagemang. Det är en helt annan spelplan.

Många av de aktuella fastigheterna föddes som friluftsbutiker under 1950-talet till 1970-talet och omvandlades sedan till slutna gallerior på 1980-talet. Nu kommer många att förvandlas till blandad användning centra, på steroider.

Innovativa centerutvecklare ombildar sina gallerior och centra till "instant downtowns". Detta tillvägagångssätt har mindre att göra med att manipulera uthyrningsbar butiksyta och mer om att skapa helt nya samhällen.

Formelvinst

De nya formlerna inkluderar flerfamiljsbostäder, utomhushandel, ett brett utbud av mat och underhållning, samarbetsutrymmen, hälsovård, wellness, fitnessanläggningar, återhandel och till och med bondemarknader. De är designade för att tilltala millennials som arbetar hemma såväl som tomma bodar.

De nationella varumärkena som en gång dominerade köpcentrets korridorer kommer att utökas med regionala och lokala återförsäljare samt kortsiktiga inkubatorutrymmen och "pop-ups" som håller saker dynamiska och relevanta. Även kockdrivna restauranger och mathallar kommer att ta platsen för typiska kedjeanläggningar, för att efterlikna de urbana kvarteren som de nya förortsborna lämnade efter sig.

Parkeringsplatser till Parker

Med den nya tonvikten på gångbarhet och "uppehållstid" inom och runt dessa nya stadsdelar förstår utvecklare fördelarna med frodiga grönområden och utomhusaktivitetscenter för att framkalla en "känsla av plats." Dallas-baserad Centennial Fastigheter ombyggnaden av Hawthorn Mall i Chicagoförorten Vernon Hills går in i sin andra fas och kommer att omfatta en tre tunnland utomhuspark och torg.

Hawthorn Mall byggdes ursprungligen 1973, och ombyggnaden av Hawthorn Mall, som först tillkännagavs 2019, inkluderade nya butiker och restauranger, lyxiga flerfamiljshus och samlingsutrymmen inomhus/utomhus. De utökade Hawthorn 2.0-planerna inkluderar 162 lägenheter för seniorer, en 25,000 109,000 kvadratmeter stor livsmedelsbutik och XNUMX XNUMX kvadratmeter utomhushandel. Jeff Rutzen, general manager för centret säger att målet är att "skapa en modern, uppkopplad dag-till-natt-gemenskap."

The Take Away

Endast utvecklare som närmar sig dessa fastigheter med en "ren skiva"-mentalitet och mycket djupa fickor kommer sannolikt att skapa hållbara samhällen. Lakmustestet för köpcentrumets "ombyggare" kommer att vara om de resulterande projekten kommer att ses som glorifierade köpcentrum eller något helt annat.

Det räcker med att säga att konvergensen av e-handelns tillväxt, pandemins efterdyningar och nästa livsfas för de 72 miljoner plus millennials har bidragit till dynamiska nya människors mönster. Ringeffekten av en sådan tektonisk förändring kommer att märkas i våra städer och förorter under decennier framöver.