Assistans för uthyrning på landsbygden och incitament med låg ränta

Vi tar en titt på vad jag kallar "sektionen" bostadsprogram som en del av den tidigare representantens djupgående granskning av federala anti-fattigdomsprogram skapade eller associerade med War On Poverty. Som i förra inlägget kommer jag att ge lite bakgrund och historia, ge Ryans bedömning och göra min egen, tillsammans med några idéer om hur programmet kan förbättras eller återanvändas.

Avsnitt 521 Assistansprogram för landsbygdsuthyrning

Jag har påpekat tidigare Amerikas landsbygds bostadsproblem är värre än i urbana miljöer. Arbetare tjänar mindre, måste resa längre för att hitta bostad, och när de väl gör det upptäcker de att det är få lediga platser och att byggnaderna är äldre och mer slitna. Byggnadskostnaderna för nya bostadskostnader på landsbygden kan jämföras med kostnaderna i städerna, men hyrorna på landsbygden är mycket lägre än i stads- eller förortsområden. Översättning: utvecklare inser snabbt att de flesta projekt på landsbygden helt enkelt inte är genomförbara, och detta inkluderar projekt som finansieras med icke-vinstdrivande skattelättnader. Så landsbygdsområden står inför det dubbla slaget av låga löner och lågt bostadsutbud; även om bostadskvaliteten är lägre är priserna fortsatt höga och vakanserna låga. Under tiden, subventioner hamnar i städer snarare än på landsbygden.

Section 521-programmet administreras av – överraskande nog – United States Department of Agriculture (USDA) som en del av Housing Act från 1949. USDA driver faktiskt en mängd olika program, inklusive Section 515 Rural Rental Housing Program och Section 514 och 516 Farm Labor Housing-program, som vart och ett använder lån och subventioner för att uppmuntra utveckling av bostäder på landsbygden. Bistånd från Section 521-programmet kan dessutom användas för att betala hyra i dessa enheter. Hyresgäster betalar hyror motsvarande 30 % av deras justerade månadsinkomst baserat på deras AMI; Section 521-programmet betalar den återstående delen av hyran. Liksom de andra bostadsprogrammen som redan diskuterats kombinerar dessa kapital och hyreslättnader.

Ryan beslutade, baserat på studier som han citerade, att Section 521-programmet misslyckades med sitt uppdrag att hjälpa människor att hitta ett prisvärt boende. National Low Income Housing Coalition förra året sa att "30 procent av hyresgästerna på landsbygden är kostnadstyngda och betalar mer än 50 % av sin inkomst för sitt boende och nästan hälften av dem betalar mer än XNUMX % av sin inkomst för bostäder. Mer än hälften av hushållen på landsbygden som lever med flera problem, såsom överkomlighet, fysiska brister eller trångboddhet, är hyresgäster.”

Jag har redan noterat att bostadsproblemen på landsbygden i Amerika är allvarliga och utmanande att lösa. Jag håller med om att, även om det är väl menat, så gör avsnitt 521 och de associerade programmen inte så mycket av problemen. Liksom de andra programmen som diskuteras här, om vi skulle avreglera bostadspolitiken för att tillåta fler bostäder att byggas, skulle dessa subventioner faktiskt vara större skillnad i hårt drabbade landsbygdsområden utan att tillgripa alla de komplicerade och ineffektiva finansieringssystemen.

Under räkenskapsåret 2012 var Section 521-utgifterna 905 miljoner USD. Section 521 RA-programmet finansierades med 1.375 miljarder USD under FY20 och 1.410 miljarder USD under FY21. FY22-utgiftsräkningen gav 1.450 miljarder dollar för avsnitt 521.

Avsnitt 236 Program för hyresbostadsstöd

Section 236-programmet erbjöd incitament till utvecklare i form av Under Market Interest Rates (BMIR) för att stimulera byggandet av hyresbostäder till låga kostnader. Huvudverktyget i programmet, skapat 1968, är Under Market Interest Rates (BMIR) för utvecklare som är villiga att bygga bostäder för familjer med lägre inkomster. BMIR-konceptet har sitt ursprung i Housing Act från 1961, med incitamentet en låg lagstadgad ränta på 3 procent. BMIR försäkrade inte aktivt nya lån efter det att det ersattes av Section 236. Medan programmet var aktivt byggdes tusentals enheter med federalt stödda inteckningsförsäkringar på lån under en 40-årsperiod. Det gjordes också betalningar till privata utvecklare vilket minskade räntan. Projekten inkluderade också avsnitt 8 Hyresgästbaserad assistans. Enligt Ryans analys fick mer än 11,000 ​​XNUMX sådana enheter vid den tiden fortfarande betalningar för att minska räntan.

Programmet skapades 1968 och fasades gradvis ut till förmån för kuponger, och vid räkenskapsåret 2012 spenderade Section 236-programmet 401 miljoner dollar på ränteminskningsbetalningar på återstående bolån. När åtagandeperioden närmade sig sitt slut, 2016, HUD gav råd om hur man avvecklar, konverterar eller håller bostäder överkomliga. Det är oklart exakt var dessa betalningar står eftersom HUD inte har en transparent rapporteringsprocess, men de flesta av Section 236-bostäderna har konverterats till privat användning eller fortsätter att fungera som prisvärda enheter som garanteras med olika subventioner. Ryan erbjöd inte mycket när det gäller en analys av programmets effektivitet förutom att säga att det inte fanns några studier om programmets effektivitet.

Min syn på detta program är att det skulle vara värt att titta med stigande räntor om incitament för nybyggnation av hyresbostäder till marknadspris kan motiveras med betalningar för att sänka räntan till noll med villkor. Som jag har påpekat, med ekonomisk osäkerhet, stigande räntor och fallande efterfrågan kommer produktionen av hyresbostäder sannolikt att falla. Det betyder att när efterfrågan återvänder, kanske till och med exploderar, kommer låginkomsthushåll på jakt efter hyresbostäder att möta skyhöga hyror. Det kommer att väcka fler oro som kommer att leda till ohjälpsam reglering. Att erbjuda lån med en reducerad eller till och med noll ränta nu, tillsammans med andra incitament till privata utvecklare, skulle minska deras risker och stimulera skapandet av utbud för framtiden.