Ryan fann avsnitt 8 effektivare än låginkomstskatteavdraget för bostäder

Hittills har den här serien tittat brett på kriget mot fattigdomen och kongressledamoten Ryans kritik av krigets allmänna synsätt och kalla det ett misslyckande. Vad har hänt under det senaste decenniet sedan den översynen, särskilt med bostadsprogram. Även om det skapades 1986 som en del av skattereformen, är Low Income Housing Tax Credit (LIHTC) det främsta federala bostadsprogrammet. Som jag har påpekat tidigare, programmet är extremt komplext och svårt att använda. Låt oss först ta en titt på vad Ryan hittade i sin titt på programmet. Sedan, i nästa inlägg, kommer jag att beskriva utmaningarna jag ställdes inför för att bara ta reda på svar på enkla frågor om LIHTC-programmet som vilka enheter som har använt det under åren, var och hur mycket som verkligen har spenderats.

För det första är det värt att notera att du kan hitta det mesta, men inte allt, av Ryans material på nätet här. Många av länkarna till vissa av de stödjande dokumenten är dock trasiga. Men Jag har skapat en länk till de 48 sidorna om bostadsprogram och det är vad jag kommer att hänvisa till här och i följande inlägg. Jag tar inte nödvändigtvis allt i Ryans material till nominellt värde, men jag ska också bygga utifrån det arbetet och försöka fylla i så mycket jag kan om programmen som de är idag.

Det enklaste sättet att förstå LIHTC-programmet är att det är ett skatteincitamentsprogram som sänker skatterna för partier som investerar pengar i bostäder som begränsar hyran vanligtvis till 60 % av arean medellång inkomst eller mindre. Mekaniken i skatteskiftet är tillräckligt komplicerad för att motivera en tjänst och jag gjorde en för ett tag sedan täcker några av mekanismerna. De dollar som i slutändan finansierar eller subventionerar bostäder kommer att tilldelas de olika staterna genom så kallade Housing Finance Agencies (HFAs) som bestämmer hur och var resurserna ska användas. Jag kommer att täcka utgifterna eller utgifterna för programmet i nästa inlägg, men Department of Housing and Urban Development (HUD) säger programmet använder "motsvarande cirka 8 miljarder dollar i årlig budgetmyndighet" och, enligt Ryans dokument, "förutsatt att fastigheten förblir i överensstämmelse, får investerare en dollar-för-dollar kredit mot sin federala skatteskuld varje år under en tioårsperiod. ”

Ryan påpekar att "kritiker av LIHTC ofta nämner som ett stort fel i programmet det faktum att LIHTC-projekt vanligtvis behöver minst ett extra lager av subventioner för att finansiera projektet. Annan kritik inkluderar komplexiteten hos LIHTC och dess kostnad jämfört med andra federala bostadsprogram, särskilt kuponger."

Min personliga erfarenhet bekräftar detta. Som en ideell utvecklare använde det ena projektet jag arbetade med flera kapitalkällor från skattelättnader till statlig och lokal finansiering. I och för sig är detta inte ett problem, men de många kraven från andra statliga finansiärer tenderar att bromsa projekten och lägga till tid och transaktionskostnader. Detta har inte förändrats, och jag har påpekat hur nya problem som inflation får projektkostnaderna att stiga genom att förbruka subventionen och skapa färre dyrare enheter.

I sitt avsnitt om LIHTC jämför Ryan programmet ogynnsamt med avsnitt 8, programmet som ger kuponger som kan användas för att hyra i befintliga lägenheter med marknadspris. Jag tycker att det är en giltig kritik och en som gäller än idag. Det enda problemet är att kuponger är för svåra att använda. Ofta kommer ett hushåll att kvalificera sig för kuponger men inte kunna hitta en ledig enhet som uppfyller federala, statliga och lokala krav. Ofta går kupongerna oanvända. Det är därför jag har fortsatt att föreslå den enkla reformen att tillåta kuponger att användas där ett hushåll redan betalar hyra.

Och vem drar nytta av LIHTC kontra avsnitt 8? Ryan citerar O'Regan och Horn som fann att "cirka 40 procent av LIHTC-enheterna tjänar extremt låginkomsthushåll jämfört med 75 procent av HUD:s hyresgästbaserade avsnitt 8 och allmännyttiga bostäder." När jag har grävt djupare i var skattelättnader hamnar, har jag funnit att många, många projekt som får skattelättnader blandar samman subventionerade enheter med marknadsränta. Det är inget problem enligt min uppfattning, även om de subventionerade inkomstnivåerna är högre.

Men en titt på projekt som ett kommande i Renton, Washington söder om Seattle ringde solera, väcker frågor; det är inget fel med projektet, men är det vad skattebetalarna förväntar sig för "låginkomstbostäder". Är hyrorna så låga i dessa områden ändå att subventionen inte sparar hyresgäster så mycket, och hyresgästerna som sparar har mycket högre inkomster, kanske tillräckligt höga för att hitta en billigare lägenhet med äldre marknadspris? Detta stöds av data som fann att "LIHTC-fastigheter tenderar att ha en högre närvaro i förorter med lägre fattigdomsnivåer." Jag försökte gräva i detta, och i nästa inlägg jag ska dela det ledde till att jag hittade ett mycket större problem med LIHTC: brist på transparens.

Till slut slår Ryan den spiken jag ofta hamrar på. "I många storstadsområden är LIHTC dyrare än andra former av bostadsstöd." Ryan citerar en studie som "undersöker kostnadseffektiviteten hos LIHTC i förhållande till Section 8-kuponger i Boston, New York, San Jose, Atlanta, Cleveland och Miami." Den studien fann att "LIHTC är dyrare än kuponger på det hela taget, men premien varierar beroende på kupongbetalningsstandarder och lokal bostadsmarknad." I en stad som San Jose, visade studien, kostar skattekreditprogrammet skattebetalarna 2 % mer än kuponger, men i Atlanta är skillnaden 200 %. lika dyrt som kuponger i Atlanta.

Sammantaget lägger Ryan inte så mycket tid på LIHTC-programmet med tanke på dess relativa storlek. Det kan bero på att programmet åtnjuter ett brett stöd från två partier. Kan det bero på att det finns många vinstdrivande utvecklare som fyller sina marknadsprisprojekt med 4% skattelättnader, en grundare subvention men lättare att ansöka om och få? Jag tror att det är en bra idé att tillhandahålla billigare bostäder och göra en vinst, men frågan om hur många skattelättnader som används för vinst kontra ideella organisationer och hur de används ledde mig till min största upptäckt: vi vet bara inte. Ryans arbete skrapade knappt på ytan av ett program som lägger hundratals miljoner dollar i statskassan till statliga HFAs med väldigt lite ansvar för vart pengarna går.