Ska du hyra eller sälja ditt hem om du reser utomlands?

Min fru, Rebecca, och jag möttes av detta problem med hyra och försäljning redan 2018 när vi bestämde oss för att flytta från Virginia till Mexiko.

Som en tidigare skatteadvokat för Internal Revenue Service (IRS) var jag medveten om många av de relevanta lagarna, men jag lärde mig ändå några viktiga och överraskande lektioner under denna process. Här skulle jag vilja dela med dig historien om hur vi tacklade hyres- eller försäljningsdilemmat, så att det kan hjälpa dig att fatta beslut om du funderar på att flytta utomlands.

En investering i vår finansiella framtid

Fastigheter är en viktig del av en välbalanserad investeringsportfölj. Men för 20 år sedan, när Rebecca och jag tänkte köpa vårt första hem, var vi mer bekymrade över om vi skulle ha råd med ett hus snarare än hur det skulle se ut bredvid vårt aktieinnehav.

På den tiden var bostäder i de trendiga stadsdelarna i Virginia tvärs över Potomac River från våra jobb i Washington DC så efterfrågade att blivande köpare rutinmässigt tvingades bjuda mer än begärt pris och avstå från hem- och säkerhetsinspektioner. Detta gjorde oss nervösa. Dessutom var summan pengar som banken ville låna ut oss (tillbaka på de där galna dagarna före den globala finansiella härdsmältan) mer än någon av oss någonsin kunde föreställa oss att betala tillbaka.

Eftersom vi var negativa till att vara husfattiga – det vill säga vi ville inte spendera majoriteten av våra inkomster på ett bolån – gick Rebecca och jag med magkänslan och bestämde oss för ett billigare alternativ.

Vi köpte ett radhus från 1940 på den ökända "fel sida av spåren" för hälften av vad vi skulle ha spenderat på ett lite större enfamiljshus i ett mer populärt kvarter. Men vi kände oss trygga i det nya huset och planerade att använda pengarna som vi inte betalade till banken för resan som vi båda älskade att göra.

Det visade sig att turen var med oss. Som vår fastighetsmäklare hade förutspått stod vi i spetsen för vår nya stadsdels gentrifiering. Moderna bostadsområden byggdes på båda sidor om oss, fler butiker och restauranger flyttade in och vårt område blev känt som det pittoreska koloniala kvarteret. Sedan började bostadspriserna i hela staden stiga.

När vi köpte vårt hem år 2000 uppskattade staden vår mark och vårt hus till 127,900 378,420 dollar. Tio år senare var bedömningen $2018 516,168. Och när Rebecca och jag bestämde oss för att flytta vår familj till Mexiko i januari XNUMX var det XNUMX XNUMX $.

Att välja mellan två attraktiva alternativ

Rebecca och jag hade ett svårt val att göra om huset efter att ha beslutat att flytta utomlands. Ska vi hyra ut den och använda den månatliga hyresinkomsten för att hjälpa till att betala våra utgifter i Mexiko, eller ska vi ta ut pengar och dra fördel av en federal lag som eliminerar skatt på den betydande vinst vi skulle få genom att sälja?

Att hyra hade fördelar. Månadshyran skulle ge en stadig inkomstström för att delvis ersätta de löner vi lämnade bakom oss och därigenom minska det belopp vi skulle behöva ta ut från besparingar för att klara våra dagliga levnadskostnader. Intäkterna skulle täcka vår hyra i Mexiko, undervisning för våra barns skola och, som jag gillade att skämta, lämna några dollar till tacos. Som skattekonservativa (åtminstone när det gäller att spendera våra egna pengar) gillade Rebecca och jag att hyresintäkterna skulle ge en ekonomisk stötdämpning tills vi kunde utveckla flera affärsidéer som vi ville driva.

En annan punkt att tänka på när du flyttar utomlands är att hyresintäkter kan hjälpa dig att få ett uppehållsvisum i ditt nya land. Även om detta inte var relevant för vår situation, kräver vissa nationer - Uruguay, till exempel - en bevisbar inkomstström för att få permanent uppehållstillstånd. Hyresintäkter kan hjälpa dig att uppfylla detta krav.

Det finns dock även nackdelar med att hyra, vilket vi lärde oss när vi undersökte våra alternativ. För det första skulle kostnaden för ett förvaltningsbolag att annonsera och övervaka fastigheten bita i vår vinst. Dessa företag tar ofta ut en avgift motsvarande en månads hyra för att hitta en hyresgäst och sedan 8% till 10% av månadshyran för att underhålla fastigheten och svara på frågor som hyresgästen tar upp. Medan onlinesajter som Craigslist existerar som gratis plattformar för att hjälpa till att koppla ihop hyresvärdar och hyresgäster, kan dessa verktyg inte hantera fastigheten.

För det andra skulle vi behöva redovisa hyresintäkterna som skattepliktiga, vilket ytterligare minskar det som gick ner i våra fickor.

Rebecca och jag tyckte också att försäljning var ett spännande alternativ. Baserat på samtal vi hade med flera lokala fastighetsmäklare, samt vår oberoende forskning med hjälp av onlineverktyget Zillow, som använder jämförbara egenskaper för att uppskatta ett hems marknadsvärde, räknade vi med att vi kunde sälja huset för ungefär 600,000 XNUMX USD.

I så fall skulle vi göra en vinst på 400,000 200,000 USD efter att ha subtraherat vårt ursprungliga inköpspris och kostnaden för de kapitalförbättringar vi hade gjort, som uppgick till 400,000 XNUMX USD. Vi skulle kunna investera vinsten på $XNUMX XNUMX och använda avkastningen för att täcka utgifter i Mexiko.

Vidare, enligt avsnitt 121 i Internal Revenue Code (uteslutningen av bostäder), skulle ingen av denna vinst på 400,000 500,000 $ vara skattepliktig. Bostadsuteslutningen tillåter ett gift par att eliminera från inkomst upp till $250,000 XNUMX i vinster vid försäljning av ett hem. En ensam person kan utesluta upp till XNUMX XNUMX USD.

För att kvalificera sig för detta undantag (och detta är avgörande för att förstå om du funderar på att sälja ditt hem), måste gifta par och ensamstående personer uppfylla ägartestet och användningstestet.

Du är berättigad till undantaget om du har ägt och använt fastigheten som din huvudsakliga bostad under en period som sammanlagt är minst två år av de fem åren före försäljningen. Du kan uppfylla ägar- och nyttjandetesterna under olika tvåårsperioder, men du måste klara båda testerna under den femårsperiod som slutar på försäljningsdatumet.

Om vi ​​sålde vårt hus skulle vi klara både ägar- och användningstester och kunna utesluta all vår vinst, vilket resulterade i noll skatt.

Utan förmånen av uteslutningen av bostäder innebar 10 % reavinstskattesatsen att vi skulle betala skatt på 40,000 400,000 USD på vinsten på XNUMX XNUMX USD. Fyrtiotusen dollar är mer än vi räknat med att det skulle kosta vår familj på fyra att bo i Mexiko i ett år. Det är mycket pengar att betala i skatt.

Anledningarna till att vi hyrde

Flera faktorer bidrog till att vi tog beslutet att hyra ut vår bostad. Först hittade vi omedelbart en pålitlig hyresgäst på egen hand som vi kunde lita på att ta hand om huset och gården. Vi försåg henne med kontaktinformation för lokala reparationspersonal som vi tidigare använt, vilket eliminerade behovet av ett förvaltningsbolag.

Hyran vi samlar in beskattas som vanlig inkomst (Rebecca och jag betalar i skatteklassen 12 %, men skattesatserna varierar från 10 % till 37 % baserat på inkomst och ansökningsstatus). Att inte ta på sig kostnaden för ett tredjepartsförvaltningsbolag innebar ändå mer pengar i fickan.

För det andra, med tanke på karaktären av storstadsområdet i Washington, DC – mycket övergående med täta bostäder som vårt i hög efterfrågan – förväntade vi oss att värdet på bostaden skulle fortsätta att stiga. Dessutom, eftersom testet för användning av uteslutning av bostäder ger ett fönster på två av fem år, behövde vi inte direkt sälja för att få skatteförmånen.

I den enklaste tillämpningen av testet hade vi upp till tre år efter utflyttningen på oss att sälja. Om vårt försäljningsdatum var i januari 2021, skulle den femåriga tillbakablicksperioden löpa från januari 2016 till januari 2021, och vi skulle ha bott i huset som vår primära bostad från januari 2016 till januari 2018 och skulle kunna utesluta få.

Den sista anledningen till att vi bestämde oss för att till en början hyra ut istället för att sälja var att vi ville ha ett ställe att komma tillbaka till ifall saker och ting i Mexiko inte skulle fungera.

Beslutstid, igen

I juni 2020 meddelade vår hyresgäst oss att hon skulle flytta ut i augusti. Vid det här laget var vi två och ett halvt år in i vårt Mexiko-experiment och engagerade i våra liv där, utan några planer på att flytta tillbaka till USA. Vi var redo att ompröva våra alternativ med avseende på huset.

Min första reaktion var att sälja. Vi var fortfarande inom två av fem år för att uppfylla användningstestet och exkludera vår vinst från beskattning. Fastighetsmäklare som vi pratade med (och onlineplattformen Zillow) förutspådde att vi nu kunde sälja huset för 100,000 50,000 USD mer än två år tidigare, vilket innebär att vi skulle spara cirka 500,000 XNUMX USD i skatt och ha hela vinsten på XNUMX XNUMX USD till hands för att investera.

Rebecca ville fortsätta att hyra. En kombucha-verksamhet som vi hade startat och de spanskspråkiga kurserna hon hade hållit i Mexiko var periodvis lönsamma, men hon gillade att ha de stadiga hyresintäkterna.

En annan anledning till att Rebecca ville hålla fast vid huset var att inse ytterligare uppskattning som flera lokala fastighetsmäklare förutspådde efter att Amazon meddelat att de skulle bygga sitt andra huvudkontor i området.

Medan vi fortfarande diskuterade vad vi skulle göra, ingrep ödet. Jag diskuterade vårt dilemma med en vän som har investeringsexpertis och han erbjöd något som Rebecca och jag inte helt hade förstått. Han förklarade att avkastningen vi fick på att hyra var mer än vi sannolikt skulle få om vi sålde huset och investerade vinsten.

Vid den tiden gjorde vi ut ungefär 25,000 XNUMX USD per år i hyresintäkter efter att ha betalat fastighetsskatt, husägares försäkring och underhållskostnader. (Vi hade betalat av det återstående bolånet innan vi flyttade.)

Om vi ​​skulle sälja huset och investera vinsten på 500,000 5 $, skulle vi behöva hitta en investering som gav XNUMX% avkastning för att realisera lika mycket som vi fick i hyresintäkter. Även om vi kanske kan hitta den avkastningen i en företagsobligation eller en börsnoterad aktie, är dessa tillgångstyper vanligtvis mer riskfyllda investeringar än fastigheter.

Ungefär samtidigt som jag hade det här samtalet med min vän, hittade Rebecca och jag via mun till mun en familj med bra karriärer och som skulle betala en något högre månadshyra än vad vi tidigare hade fått. Detta gjorde beslutet att hyra igen enkelt.

Dessutom visste jag att uteslutningen av bostäder inte var helt borta från bordet. Enligt lagen kunde vi återställa den femårsperiod som är kritisk för användningstestet om vi beslutade att flytta tillbaka till huset som vår primära bostad och stannade där i två år – eller mer om det passade oss. Även om det inte är i våra sinnen att flytta tillbaka nu, är det inte utanför möjligheternas område. Och varför inte? Huset har varit bra för oss.

I slutändan är beslutet om du ska sälja eller hyra ditt hem ett personligt beslut. Det finns ingen lösning som passar alla. Men som vår berättelse visar är ett avgörande ekonomiskt övervägande som varje husägare bör ha i åtanke uteslutningen av bostäder. Om det slutar med att du säljer ditt hem utanför två av fem år fönster, kan du behöva lämna över en stor del av försäljningspriset till Uncle Sam.

Så om du bestämmer dig för att behålla ditt hem i några år efter att ha flyttat utomlands, var medveten om hur denna skatt kan påverka din ekonomi på vägen.

Den här historien sprang ursprungligen i International Living.