Statliga lagstiftare tar på sig lokala bestämmelser som ökar bostadskostnaderna

Guvernörer och lagstiftare över hela landet fortsätter att föreslå och genomföra politik för att skapa ett mer konkurrenskraftigt skatte- och regleringsklimat, delvis för att locka till sig investeringar som kommer att ge arbetsgivare och högbetalda jobb. Men om det inte finns tillräckligt och prisvärt bostadsutbud för att ta emot en tillströmning av familjer som stöds av nya jobb, så har statliga tjänstemän ett annat problem på sina händer. Det är den utmaning som politikerna nu brottas med i många snabbt växande stater.

Till exempel i North Carolina, bland topp 10 snabbast växande stater Förra året överväger medlemmar av delstatens generalförsamling nu lagstiftning för att "deannexera" eller ta bort fastigheter i Summerfield, en stad strax utanför Greensboro, från lokal zonindelning, där lokala tjänstemän upprepade gånger har avvisat föreslagen utveckling. Lagstiftare anser att frågan är av statligt intresse eftersom Summerfield ligger i en del av North Carolina där bostadsutbudet måste ökas för att ta emot flera massiva ekonomiska utvecklingsprojekt som är planerade att ta många nykomlingar till området. Detta drag och relaterade förslag i andra stater visar hur debatten om bostadskostnader och zonindelning är en som tenderar att bli hetsig och förvränger traditionella politiska koalitioner.

Summerfield, som införlivades 1996 för att undvika att bli en del av Greensboro, har uteslutande zonindelning så att det i stora delar av staden endast kan byggas enfamiljshus och på 1.3 hektar stora tomter. Flytten att anta statlig lagstiftning för att deannexera en del av Summerfield för att tillåta byggandet av nya bostäder följer åratal av formella förfrågningar om att lätta på nämnda restriktioner och till och med ett erkännande från Summerfields regeringstjänstemän att deras områdesindelningspolicy måste ändras.

Summerfields stadsadvokat varnade stadsstyrelsen 2021 att dess exkluderande zonindelningspraxis inbjuder till rättstvister om rättvist bostadslag. "Om du vill undvika potentiellt ansvar, skapa alternativ i din förordning som tillåter prisvärda bostäder någonstans i Summerfield," rådde Town Lawyer. "Du behöver inte ens identifiera var just nu," tillade Summerfields advokat. "Allt du behöver göra är att skapa zonindelningsramen som skulle göra det möjligt för någon utvecklare att komma in och säga, 'Vet du vad, jag skulle vilja bygga tätare bostäder'." Summerfield tjänstemän vägrade att ta det rådet.

Otillräckligt bostadsutbud och snabbt växande bostadskostnader är inte begränsade till Summerfield och dess omgivningar. Ett Cato-institut studera släpptes i december 2022 belyste hur North Carolinas befolkningstillväxt har överskridit takten för nybyggnation av bostäder. Medan restriktiv lokal zonindelning hindrar bostadsutbudstillväxten i många andra delar av staten, är behovet av att rätta till saken särskilt absolut nödvändigt i Greensboro och den omgivande regionen, ofta kallad triaden.

Greensboro, som gränsar till Summerfield, rankad nummer ett i landet förra året för den största ökningen av hyreskostnaderna, med hyran för en lägenhet med ett sovrum i Greensboro som ökade med 74 % på ett år. Toyota, Boom Supersonic, Publix och andra investerar miljarder i regionen på nya produktions- och distributionsanläggningar som kommer att ta in tusentals välbetalda arbetare. Önskan att se till att dessa arbetare och deras familjer har tillgång till bostäder till ett överkomligt pris, tillsammans med lokala tjänstemäns vägran att ta bort eller lätta på regulatoriska hinder för utvecklingen av fler bostäder, har fått statliga lagstiftare i Raleigh att dra slutsatsen att de måste agera.

Boom Supersonic investerar en halv miljard dollar för att bygga en supersonisk jettillverkningsanläggning som ligger 11 minuter från Summerfield med bil. Denna anläggning kommer att sysselsätta mer än 2,000 3.4 personer. Toyota spenderar 35 miljarder dollar för att bygga en tillverkningsanläggning för litiumbatterier som ligger 3,875 minuter från Summerfield. Batterifabriken, som kommer att bli Toyotas första i Nordamerika, beräknas sysselsätta 400 1,000 personer. Publix, under tiden, spenderar XNUMX miljoner dollar för att bygga ett mer än två miljoner kvadratmeter distributionskomplex i närheten som kommer att leverera livsmedelsbutiker i hela North Carolina och Virginia. Det projektet kommer att skapa XNUMX XNUMX nya jobb.

Den betydande ekonomiska utvecklingen som sker i regionen och behovet den skapar för ytterligare bostäder har inte fått medlemmarna i Summerfield Town Board att ändra kurs. Efter att först ha föreslagit ett nytt lägenhetskomplex med 1,161 2021 lägenheter 600, minskade en byggherre sitt förslag till ett projekt på XNUMX enheter. Stadsstyrelsen förkastade det förslaget i en omröstning som hölls den 22 februari. Senatspresidenten Pro Tempore Phil Berger (R) förklarade i ett uttalande varför fortsatt oförsonlighet på lokal nivå nu föranleder ett statligt lagstiftande svar:

"Jag vet inte om planerna som lagts fram av en lokal utvecklare bör eller inte bör godkännas av den lokala styrelsen," sade senator Berger. "Vad jag vet är att triaden drar till sig miljarder dollar i ny ekonomisk utveckling och när vårt område fortsätter att växa behövs ytterligare bostäder akut så att sjuksköterskor, lärare, första responders och byggnadsarbetare som vårt område är beroende av kan bo i samhällen de tjänar."

Ett drag från generalförsamlingen att deannexera en del av Summerfield kommer säkerligen att mötas av starkt motstånd från lokala tjänstemän. "Det skulle vara en stor orättvisa och skapa ett farligt prejudikat för vår generalförsamling att ignorera de lokala förtroendevalda och göra en sådan förändring av vår stad", säger Summerfields borgmästare Tim Sessoms.

Bortsett från det sätt på vilket de ökar bostadskostnaderna och minskar utbudet, hävdar kritiker av Summerfields lokala zonindelningsbestämmelser att begränsningarna även äventyrar miljöhälsan och allmän säkerhet. Med cirka 12,000 XNUMX invånare är Summerfield den folkrikaste staden i North Carolina utan någon vatten- eller avloppsinfrastruktur. Faktum är att det är den största staden i North Carolina, South Carolina och Virginia som är helt på septiska system. Som de har gjort tidigare använder Summerfield tjänstemän återigen detta som en ursäkt för att blockera föreslagen bostadsutveckling.

"Staden har varken ett vatten- eller avloppssystem för att stödja mer än tre gånger den täthet som våra utvecklingsförordningar tillåter för närvarande", skrev borgmästare Sessoms i ett offentligt brev som släpptes den 9 mars, som förklarar hans avvisande av den tidigare nämnda utvecklingen. "Summerfield har inte infrastrukturen för att hantera den börda som den föreslagna tätheten skulle lägga på våra redan överfulla skolor och överbelastade vägar."

Ändå skulle utvecklaren av det nyligen avvisade projektet med 600 enheter ha installerat den nödvändiga vatten- och avloppsinfrastrukturen i Summerfield. Summerfield-tjänstemän har tidigare avböjt föreslagna investeringar i avlopps- och vatteninfrastruktur. Denna brist på vatteninfrastruktur har använts som ett skäl att motsätta sig utveckling och tillväxt i flera år.

David Couch, ägare av marken som föreslås för utveckling, sade i ett uttalande att "Summerfield Town Council har antagit zonindelningspolicyer som har tjänat till att utesluta invånare med blygsamma medel, och de har gjort det med stor effekt."

"Greensboro och Guilford County-området rankades nummer ett i landet förra året i hyreshöjningar," tillade Couch. "Vi behöver desperat mer bostadsförsörjning, särskilt med många framgångsrika jobbrekryteringsinsatser och miljarder dollar i ekonomisk utveckling i omedelbar närhet."

Couch och andra kritiker av Summerfield-tjänstemäns motvilja mot utveckling hävdar att att hålla 12,000 XNUMX personer uteslutande på privata septiska system, förutom att göra bostäder dyrare, utgör en risk för miljöhälsan eftersom sådana septiska system kan läcka ut i lokala vattenförsörjningar. Förutom de miljörisker som beror på bristen på vatteninfrastruktur finns det också ökade risker för den allmänna säkerheten. Det beror på att brandbekämpningsförmågan försämras när det inte finns något lokalt vatteninfrastruktursystem för de första insatserna att använda.

Summerfield brandkårschef Chris Johnson säger till denna författare att ett vatteninfrastruktursystem skulle göra det möjligt för hans avdelning att mer effektivt reagera på nödsituationer. "Om vi ​​hade ett brandpostsystem skulle vi ha fler människor som sköter själva brandbekämpningen och färre människor drog iväg för att arbeta med att säkra en positiv vattenkälla", säger chefen Johnson.

Borgmästare Sessoms säger att ansträngningar pågår för att få vatteninfrastruktur till hans stad. "Summerfield har varit och arbetar på en plan för vatten för framtiden för vår stad," skrev han i ett mejl till denna författare. På frågan när hans plan beräknas ha ett vatteninfrastruktursystem i drift i Summerfield svarade borgmästare Sessoms inte.

North Carolina kan gå vidare med ett lagförslag för att ta Summerfield Town Council ur ekvationen om huruvida man ska godkänna nya bostäder på en stor del av egendom som för närvarande är i stadens jurisdiktion. Många anser att staten borde gå längre. Senatens majoritetsledare Paul Newton (R), till exempel, infört lagstiftning i föregående session som skulle förebygga lokal zonindelning i North Carolina som begränsar utvecklingen av ytterligare bostäder.

"Det här är ett försörjningsproblem som skapats direkt av regeringen," sa senator Newton under en Evenemanget 8 december om bostadspolitik som drivs av John Locke Foundation, en Raleigh-baserad tankesmedja. Newton tillade att "den privata sektorn kommer att ta itu med detta om vi släpper lös det."

Statliga lagstiftare och guvernörer i andra delstater har föreslagit reformer liknande vad Newton har efterlyst i North Carolina. Montanas guvernör Greg Gianforte (R), till exempel, är en av de mest uttalade förespråkarna för statlig lagstiftning som förebygger lokala zonindelningsrestriktioner som hindrar tillväxten i bostadsutbudet.

”Strikt områdesindelning och andra bostadsförsörjningsbestämmelser är verkligen en våt filt för byggande, på ansvarsfull utveckling. De ökar kostnaderna och begränsar utbudet, säger guvernör Gianforte berättade medlemmar av hans bostadsarbetsgrupp förra året. "Vi måste få regeringen ur vägen, där vi ansvarsfullt och säkert kan. Vi behöver regler för allmän säkerhet och för att skydda miljön, men inom andra områden måste vi ta reda på hur vi ska effektivisera.”

Orimliga och stigande bostadskostnader orsakar förödelse på familjens budgetar över hela USA och prissätter många från bostadsmarknaden, så mycket att frågan har fått betydande nationell uppmärksamhet i media under det senaste året. New York Times publicerade till exempel en mycket omdiskuterad september Artikeln funderar på vad som hände med starthemmet. Innan dess publicerade New York Times en Artikeln förra juli dokumenterade hur bostadskrisen inte längre är begränsad till kusterna.

"Det är utan tvekan den värsta tiden någonsin att hyra en lägenhet på Manhattan samtidigt som prisvärda husköp i tunnelbanor som Austin är den värsta det någonsin varit", en Bloomberg-analys den 20 september noterade. "I mitten av 2020 var både månadshyror och bolånebetalningar billiga, men idag är det tvärtom."

"Kostnaden för att hyra eller köpa ett hem är för dyrt," Virginias guvernör Glenn Youngkin (R) sade i ett tal i augusti 2022 till Virginia Senate Joint Money Committee, vilket återspeglar ett meddelande från guvernörer och lagstiftare i många andra stater. "Vi måste ta itu med grundorsakerna bakom denna bristande överensstämmelse mellan utbud och efterfrågan; onödiga regleringar, överbelastade och ineffektiva lokala myndigheter, restriktiva zonindelningspolicyer och en ideologi om att bekämpa med näbbar och naglar mot all ny utveckling.”

Att hålla tillbaka höga bostadskostnader kommer att förbli bland de högsta prioriteringarna för guvernörer och lagstiftare i många stater under överskådlig framtid. Som har visats indikerar partisanknytning och ideologiska böjelser inte en guvernörs eller lagstiftares preferenser i denna fråga, i motsats till vad som är fallet i många andra frågor. Debatten om lokala zonindelningsbegränsningar och huruvida statliga lagstiftare ska åsidosätta dem går ingenstans. Faktum är att det sannolikt kommer att eskalera, vilket skapar okonventionella politiska koalitioner i processen.