Aktier är på en björnmarknad, är det en bostadskrasch att följa?

Viktiga takeaways

• Data från National Association of Realtors visar att bostadspriserna har stigit med 37 % sedan mars 2020
• Samtidigt minskade den totala bostadsförsäljningen med 8.6 % jämfört med föregående år och 3.4 % på månadsbasis i maj
• Moody's Analytics-data tyder på att det genomsnittliga huset är övervärderat med 24.7 %, med priser som stiger fyra gånger snabbare än inkomsterna
• Eftersom bostadsköpare ständigt prissätts från marknaden, oroar många investerare och husägare att en bostadskrasch kan vara runt hörnet

måndag, den S&P 500-index stängde ned 18.7% YTD, svävande nära förra veckans björnmarknadsterritorium. Samtidigt är Nasdaq Composite fortfarande nere med cirka 27% för året, medan Dow rullar på med en förlust på 14%. Med andra ord är en stor del av marknaden i eller nära björnlandet, utan någon uppskov i sikte för aktier som har fått sina priser sänkta från topparna i januari.

Och nu oroar investerare och husägare att bostadsmarknaden kan följa efter.

Data från National Association of Realtors (NAR) visar att mellan maj 2021 och maj 2022 steg de befintliga bostadspriserna nästan 15 %. Sedan mars 2020, de är upp 37%. Samtidigt toppade medianhuspriserna $400,000 XNUMX för första gången.

Även om höga priser är bra för investerare och säljare, har de ständigt drivit ut låg- och medelinkomstköpare från marknaden. Och nu, vissa oroar sig, kan samma priser som har sett säljarna glädjas katalysera en krasch på bostadsmarknaden.

Bubblor och kraschar

Tillgångsbubblor uppstår när efterfrågan, spekulation och marknadsöverflöd ökar priserna utöver deras fundamentala värden. Slutresultatet? Överprissatta tillgångar som förblir efterfrågade så länge köparna är intresserade.

Enligt Dallas Federal ReserveFastighetsbubblor är särskilt taggiga på grund av deras omfattande ekonomiska effekter. Bostadsbubblor leder ofta till en rad oavsiktliga konsekvenser som:

• Förvrängda investerings- och köpmönster
• En felaktig allokering av ekonomiska resurser
• Ripplingar som blöder in i ekonomisk tillväxt och sysselsättning

Då när investerarna får panik, eller konkurser och utmätningar kommer ut på marknaden, bubblan "poppar". Fastighetspriserna kraschar, investerare kämpar för att hålla sig lönsamma och husägare kan hamna under vattnet mycket dyra lån.

Som sagt, varje bubbla behöver inte nödvändigtvis sluta i en fullständig krasch.

Vissa marknader kan uppleva en korrigering istället, där bostadspriserna gradvis sjunker och sedan stagnerar i månader eller år.

Däremot innebär en krasch ett snabbt prisfall (ofta åtföljt av en våg av utmätningar) som drar mattan från marknaden.

Då och nu

Fullständiga kraschar på bostadsmarknaden är inte så vanliga som du kanske tror. Ändå, med den stora lågkonjunkturen i färskt minne, förblir husägare och investerare försiktiga.

Den stora lågkonjunkturen

Bostadskraschen 2007-2008 var en unik händelse som föddes av flera oaktsamma myndigheter, långivare och investerare.

Till att börja med tillät låga räntor och minimal reglering av hypotekslån banker att erbjuda subprime-lån till okvalificerade låntagare. Många sådana lån utfärdades till och med utan ordentliga papper som dokumenterade en låntagares förmåga att återbetala.

Samtidigt köpte investerare upp "inteckningsskyddade värdepapper" (MBS) som samlar inteckningar som investerbara tillgångar. I takt med att räntorna på subprime-lånen ökade, utgjorde subprime-lånen en större andel av dessa värdepapper.

Tyvärr kunde många husägare inte göra sina betalningar, vilket katalyserade en kris när banker började utestänga för fallerande låntagare. I många fall ådrog sig bankerna förluster när de försökte avskaffa fastigheter med fallande värde. Snart flydde husägare undervattenslån till vänster och höger, vilket lämnade banker som höll egendom som var mindre värd än lånet mot det.

Samtidigt upplevde MBS-investerare sin egen kris när låntagare gick i konkurs och tappade deras vinster.

I slutändan skapade sammanflödet av händelser en global lågkonjunktur (och massor av nya regler för bostadslån).

Spola framåt till 2022

Och så har vi den nuvarande bostadsboomen, som – som du kommer att se – har en helt annan uppsättning orsaker. Nämligen: Covid-19-pandemin.

När pandemin först satte in, Federal Reserve sänkte räntorna för att kringgå a lågkonjunktur och uppmuntra utgifter. Samtidigt, mellan regeringsbeslutade nedstängningar och medarbetarnas lockande, införde många företag nya policyer för att arbeta hemifrån. Samtidigt kastade många familjer stimulansfonder till sparande eller betalade av sina skulder.

Kombinationen av stimulansfonder, billiga skulder och WFH-flexibilitet lockade många husägare att lämna dyra städer. Samtidigt snärrade försörjningskedjan och Covid-19-restriktioner fast i byggandet av nya hem, vilket stramade åt utbudet.

Som ett resultat ökade efterfrågan. Snart fann köpare att de konkurrerade om samma fastigheter, vilket fick priserna att skjuta i höjden eftersom svindlande husägare accepterade kontanterbjudanden ofta långt över utropspriset.

Kan vi utesluta en potentiell bostadsmarknadskrasch?

Även om vi inte längre är låsta kvarstår effekterna av Covid-19 på bostadsmarknaden. Vissa oroar sig för att en bostadskrasch kan vara precis runt hörnet.

Till att börja, senaste Folkräkningskontoret data visar att bostadsförsäljningen har minskat fyra månader i rad. Enbart försäljningen av nya småhus sjönk med 16.6 % mellan mars och april. Och i maj sjönk den totala bostadsförsäljningen med 3.4 % månad över månad och 8.6 % från för ett år sedan. Sammantaget steg junis osålda, befintliga bostäder till 1.16 miljoner enheter.

Men medan försäljningen sjönk, har priserna inte följt efter. Faktum är att maj markerade ett nytt rekord, med medianpriset för ett nytt hus som närmade sig 450,000 511,000 dollar. Samtidigt toppade det genomsnittliga försäljningspriset för alla bostäder XNUMX XNUMX dollar.

Om du tycker att det låter högt är du inte ensam. Tidigare i år rapporterade Moody's Analytics att de amerikanska bostadspriserna kvarstår övervärderat med i genomsnitt 24.7 %. I mars varnade Dallas Fed för att bostadsförsäljningspriserna har överträffat hyrespriserna, vilket tyder på "ohållbart uppblåsta" värden.

Och det är inte bara hur dyra bostäder är – det är hur snabbt det kom dit. Bara under det senaste året har bostadspriserna stigit fyra gånger snabbare än inkomsterna. Samtidigt inteckning räntor har klättrat från 3 % i januari till 6.4 % i slutet av juni, vilket mer än fördubblar kostnaden för att låna.

Sammantaget pekar siffrorna på dåliga utsikter för bostadsmarknaden. Skyhög inflation, stigande räntor och begränsat lager har prissatt många bostadsköpare från marknaden. Med husägare som behöver förlänga sig längre för att komma upp på fastighetsstegen, kan bubblan spricka om ekonomiska faktorer leder till lägre inkomster eller högre bolåneräntor

Avgörande skillnader mellan 2008 och 2022

Men den allmänna samsynen bland ekonomer är att medan en bostadsmarknad kraschar möjlig, det är inte sannolikt.

Till att börja med är marknadens nuvarande grunder mycket mer stabila än de var för 14 år sedan. Strängare lånekriterier och robusta bostadsköparskydd gör att huvuddelen av moderna bolån betalas i tid. Under andra halvåret 2021 ansökte den genomsnittlige bostadsköparen med en rekordhög genomsnittliga kreditpoäng av 786.

Dessutom förblir förseningar runt 3 %, och det första kvartalet 2022 var precis 78,000 XNUMX utmätningsansökningar. (Däremot förlorade 10 miljoner amerikaner sina hem mellan 2006 och 2010, med 3.1 miljoner utmätningsansökningar bara under 2008.)

På samma sätt har husägare nu en anmärkningsvärd 28 biljoner dollar i eget kapital jämfört med det ofta negativa hemkapitalet som ägdes 2008. Och konstaterar JPMorgan att moderna husägare inte har ådragit sig nästan samma skuldnivåer som före 2008.

Samtidigt är bostäderna, även om de ökar, fortfarande nära rekordnivån. I september förra året, NARAR
rapporterade ett 2.4-månaders utbud av bostäder till salu; i februari hade det sjunkit till bara 2 månader.

Samtidigt har byggare, med hänvisning till stigande kostnader och avtagande efterfrågan, dragit tillbaka på produktionen. (Det motsatta var sant i upptakten till den stora lågkonjunkturen.)

Det mest troliga scenariot

Ändå betyder en robust bostadsmarknad inte att det inte finns utrymme för en prisnedgång. Skillnaden: de flesta ekonomer tror att en korrigering, inte en krasch, är på sin plats.

Till exempel rapporterar Dallas Fed att även om de reala huspriserna överstiger deras fundamentala värden, ser de "inga förväntningar på att nedfallet från en bostadskorrigering skulle vara jämförbart med den globala finanskrisen 2007-09 när det gäller omfattning eller makroekonomisk gravitation."

Doug Duncan, chefsekonom på Fannie MaeFNMA
, håller i stort sett med. Hans ståndpunkt är att även om räntorna stiger dramatiskt, "har så stora rörelser historiskt sett slutat med en nedgång i bostäder."

Bankrates finansanalytiker Greg McBride håller med och noterar: "Fastighetspriserna kan röra sig i stora steg – som nu – och sedan visa relativt liten förändring under en period av år. En platå av priserna är det mer sannolika resultatet."

Men vad räknas som en "korrigering" egentligen?

Matthew Pointon, senior fastighetsekonom på Capital Economics, tror att en 5 % nedgång i mitten av 2023 är ett rimligt mål. Och NAR:s chefsekonom Lawrence Yun håller med om att "mindre prisnedgångar" på upp till 5% är troliga - och hälsosamma för en "överprissatt" marknad.

Låt inte spöket av en bostadsmarknadskrasch få dig

I det nuvarande klimatet verkar en nationell bostadsmarknadskrasch osannolik, men inte uteslutet. Det får många fastighetsinvesterare att undra: att investera eller att vänta?

Med Q.ai behöver du aldrig undra över nästa rätta drag. Våra AI-drivna investeringsstrategier förlitar sig på sunda data – inte känslor som rädsla eller spänning som har sina rötter i en teoretisk marknadskrasch.

Men det betyder inte att vi är utanför kretsen. Med aktuella investeringar som Forbes Kit, kan du utnyttja senaste nyheter, fräsande information och ett enormt kunskapsarkiv – allt utan att lyfta ett finger. Allt du behöver göra är att sätta in pengar på ditt konto.

Ladda ner Q.ai idag för tillgång till AI-drivna investeringsstrategier. När du sätter in $100 lägger vi till ytterligare $50 till ditt konto.