Att investera i kassaflödesfastigheter, även känd som hyresfastigheter, kan vara ett effektivt sätt att generera en till stor del passiv inkomstström. Du köper en fastighet, installerar en eller två hyresgäster och tar ut månatliga hyresbetalningar. Det låter enkelt nog, men det är lite mer inblandat i att se till att en hyresbostad är en givande investering. Att veta hur man beräknar kassaflödet i fastighetsfrågor är viktigt för att maximera vinsten som fastighetsägare.
A finansiell rådgivare kan hjälpa dig att införliva fastigheter i din portfölj.
Vad är kassaflöde i fastigheter?
I enkla termer, kassaflöde hänvisar till förflyttning av pengar in och ut ur ett företag. När du diskuterar fastigheters kassaflöden talar du om pengar som genereras av fastigheten (dvs. hyresintäkter) och pengar som spenderas i samband med fastigheten.
Fastighetsinvesteringar kan generera positivt kassaflöde eller negativt kassaflöde. När en fastighet har positivt kassaflöde överstiger dess intäkter kostnaderna. När det är negativt kassaflöde, å andra sidan, överstiger kostnaderna inkomsterna.
Positivt kassaflöde är att föredra för fastighetsinvesterare eftersom det betyder att de tjänar pengar på den eller de fastigheter de äger. Ju bredare vinstmarginal, desto bättre avkastning på investeringen. Positivt kassaflöde kan också göra fastighetsinvesteringar lättare att underhålla eftersom du kan ha ett överskott av kontanter som du kan använda för underhåll, reparationer och underhåll.
Negativt kassaflöde innebär att en investerare förlorar pengar på en hyresfastighet. Negativt kassaflöde kan uppstå om fastigheten står vakant under längre perioder eller om hyrespriserna inte kan hålla jämna steg med vad det kostar en investerare att underhålla fastigheten.
Hur man beräknar kassaflöde i fastigheter
Att beräkna kassaflödet i fastigheter börjar med att känna till några viktiga detaljer om fastigheten. Specifikt, för att beräkna kassaflödet för hyresfastigheter, behöver du veta:
Hur stor bruttoinkomst fastigheten genererar
Totala utgifter för fastigheten
Vilka skulder, om några, är förknippade med fastigheten
Bruttohyresintäkter representerar alla intäkter som fastigheten genererar innan några utgifter dras av, inklusive betalningar på ett bolån. Hyra är vanligtvis den huvudsakliga inkomstkällan när du beräknar kassaflödet för bostadshyresfastigheter. Men beroende på vad som ingår i ditt hyresavtal kan du också samla in intäkter genom att ta ut hyresgästernas husdjursavgifter, förseningsavgifter eller andra avgifter.
På utgiftssidan inkluderar du alla kostnader du betalar för att äga fastigheten. Så detta kan inkludera saker som:
Försäkring
Fastighetsförvaltningsavgifter (om du betalar någon annan för att förvalta fastigheten åt dig)
Bekvämligheter
Underhåll och reparationer
reklam
Företagslicenser du kan behöva inneha för att hyra ut fastigheten
Juridiska och yrkesmässiga arvoden (dvs. vräkningskostnader)
Du skulle också inkludera fastighetens vakansgrad här. Vakansgraden representerar hur många dagar om året som fastigheten går utan hyresgäst, vilket innebär att den inte genererar några inkomster alls. För att ta reda på fastighetens vakansgrad, skulle du lägga ihop den totala tiden som fastigheten stod ledig under loppet av ett enstaka år och sedan dividera det med den tid som fastigheten kunde ha hyrts för och multiplicera svaret med 100 .
Så om fastigheten stod ledig i 16 veckor men kunde ha hyrts i 52 veckor, har den en vakansgrad på 30.76 % (16/52 x 100). Vakansgraden anses vara en driftskostnad vid uthyrning av fastighet.
När du har dina bruttoinkomster och utgifter kan du gå vidare till nästa steg som är att beräkna netto rörelseresultat (NOI). För att hitta NOI för kassaflödesfastigheter skulle du helt enkelt subtrahera kostnader från inkomster. Det resulterande talet är mängden kassaflöde som produceras av verksamheten. Det tar inte hänsyn till eventuella skulder som kan vara förknippade med fastigheten. För att hitta nettokassaflödet efter att skuldtjänsten har räknats in, skulle du subtrahera skuldtjänst från driftsnettot.
Varför är kassaflödesberäkningar i fastigheter viktiga?
Att beräkna kassaflödet för fastigheter är viktigt eftersom det kan hjälpa dig att avgöra hur lönsam en hyresfastighetsinvestering sannolikt kommer att vara. Att titta på hur mycket du kan ta ut i hyra för en viss fastighet är inte tillräckligt för att ge dig en korrekt bild. Du måste först ta bort driftskostnaderna för fastigheten och eventuella skuldbetalningar du måste göra i samband med det för att ta reda på hur mycket kassaflöde du har kvar.
Om du har en specifik avkastning du siktar på, kan beräkning av kassaflödet för fastigheter ge dig en uppfattning om huruvida en fastighet sannolikt kommer att uppfylla förväntningarna, överträffa dem eller falla till kort. Det finns ingen fast avkastning som anses vara önskvärd när man investerar i hyresfastigheter. Det är till stor del subjektivt, baserat på hyresmarknaden du investerar i och dina individuella mål.
Som en tumregel är det smart att överväga egenskaper som klarar 1%-testet. 1%-regeln antyder att en fastighet sannolikt kommer att vara lönsam om du realistiskt kan ta ut 1% av köpeskillingen i hyra. Så om du köper en lägenhet för 350,000 3,500 $ att hyra ut måste du kunna ta ut minst XNUMX XNUMX $ i månadshyra.
Om detta är realistiskt eller inte kan bero på bostads- och hyresmarknaden du är med. Att ta ut $3,500 1 för hyra i San Francisco eller New York, till exempel, är inte så långsökt. Men att ta ut samma belopp för ett enfamiljshus i en liten stad i Iowa kommer förmodligen inte att flyga. Så det är viktigt att ta hänsyn till den totala marknaden samt levnadskostnaderna och inkomsterna för det området när man tillämpar XNUMX%-regeln.
Skatter kan påverka kassaflödet för fastigheter
Fastighetsinvesteringar kan löna sig över tid, men IRS kommer att vilja ha sin beskärda del av hyresintäkterna du tar in. När du utför kassaflödesberäkningar för fastigheter, kom ihåg att räkna in vad du måste betala i skatt på den inkomsten. I allmänhet beskattas nettohyresintäkterna med din vanliga inkomstskattesats. Så om du är i en högre skatteklass kan det innebära att du betalar mer i skatt på hyresintäkter.
Du kan dock kvitta en del av det du är skyldig med avdrag för utgifter för hyresfastigheter. Några av de utgifter du kan dra av inkluderar:
Kostnader för underhåll och städning
Byte av apparat eller VVS
Inteckningsränta
Fastighetsförsäkring
Fastighetsskatter
Annonsavgifter
Fastighetsförvaltningsavgifter
Bekvämligheter
Andra tjänster, såsom skadedjursbekämpning eller landskapsarkitektur
Juridiska och professionella avgifter (till exempel om du måste betala för att vräka en hyresgäst)
Vakanskostnader
Du kan också dra av avskrivningskostnad på fastigheten. Att dra av dessa kostnader kan minska dina skattepliktiga hyresintäkter. Att förstå hur mycket du sannolikt kommer att vara skyldig i skatt för att äga en hyresfastighet kan ge dig en bättre uppfattning om hur mycket av din vinst du verkligen kommer att behålla i slutet av dagen.
The Bottom Line
Att förstå kassaflödet i fastighetsfrågor när man väger nya investeringsmöjligheter. Det sista du vill är att investera i en hyresfastighet bara för att det ska visa sig vara en pengagrop. Att veta hur man beräknar kassaflödet för fastigheter skulle kunna hjälpa dig när du sätter ihop en investeringsplan och undvika att göra en dålig investering.
Investeringstips
Om du vill äga hyresfastigheter utan att behöva göra allt det hårda arbetet med att vara fastighetsägare, finns det enklare sätt att investera. Crowdfunding-plattformar för fastigheter gör det till exempel möjligt att investera i kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter utan att behöva äga fastigheten själv. Fastighetsinvesteringar (REITs) är ett annat alternativ för att investera i fastigheter utan att köpa fastighet. REITs är skyldiga att betala ut 90 % av den skattepliktiga inkomsten till investerare som utdelning varje år, vilket ger dig en konsekvent inkomstström med liten ansträngning från din sida.
Överväg att prata med en finansiell rådgivare om huruvida kassaflödesfastigheter kan vara ett bra komplement till din portfölj. Att hitta en kvalificerad finansiell rådgivare behöver inte vara svårt. SmartAsset gratis verktyg matchar dig med upp till tre finansiella rådgivare som betjänar ditt område, och du kan intervjua dina rådgivarematchningar utan kostnad för att avgöra vilken som är rätt för dig. Om du är redo att hitta en rådgivare som kan hjälpa dig att nå dina ekonomiska mål, börja nu.
Fotokredit: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Posten Hur man beräknar kassaflöde i fastigheter visades först på SmartAsset-blogg.
Källa: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html