Under de första 24 månaderna av pandemin, Bostadspriserna i USA steg 38.5 %. På vissa marknader, som Phoenix och Dallasväxte bostadspriserna med mer än 50 %.
Federal Reserve var inte ett fan. Som den pandemiska bostadsboomen rasade, pressade det upp priserna i hela ekonomin. Högre bostadspriser pressade upp hyrorna. Förhöjda bostadsbyggande nivåer—som nådde en 15-årig högsta nivå under pandemin—sätta prispress uppåt på allt från fönster till timmer samtidigt som det tillför stress till en redan stressad global leveranskedja. För att inte nämna, pengar flödade in i ekonomin från husägare som utnyttjade det rekordhöga kapitalet.
Det är därför centralbanken, som har ett mandat från kongressen att ta itu med skenande inflation, har riktat in sig på den amerikanska bostadsmarknaden. Hur? Det satte enorm press uppåt på bolåneräntorna. Även om Fed inte direkt bestämmer bolåneräntorna, har den spakarna för att se att finansmarknaderna gör det. När Fed gjorde det klart i år vad som väntade för penningpolitisk åtstramning, pressade marknaderna snabbt den genomsnittliga 30-åriga fasta bolåneräntan över 5%.
I juni, Fed-ordföranden Jerome Powell gjorde det äntligen klart att allt är designat. Powell skulle vilja se den amerikanska bostadsmarknaden återgå till ett mer balanserat tillstånd. Med sina egna ord kallar han det en "återställning".
"Jag skulle säga att om du är en bostadsköpare, någon eller en ung person som vill köpa ett hem, behöver du lite av en återställa. Vi måste komma tillbaka till ett ställe där utbud och efterfrågan är tillbaka tillsammans och där inflationen är låg igen, och bolåneräntorna är låga igen, sa Powell till reportrar förra månaden. "Vi såg huspriserna öka mycket, mycket kraftigt under de senaste åren. Så det ändras nu. Och kurserna har ökat. Vi är väl medvetna om att bolåneräntorna har gått upp mycket. Och du ser en föränderlig bostadsmarknad. Vi tittar på det för att se vad som kommer att hända. Hur mycket kommer det att påverka bostadsinvesteringarna egentligen? Inte riktigt säker. Hur mycket kommer det att påverka bostadspriserna? Inte riktigt säker."
Redan, stigande bolåneräntor har drivit den amerikanska bostadsmarknaden till nedkylningsläge. När bostadsdata för april och maj trillade in, det blev tydligt att den pandemiska bostadsboomen var i färd. I juni och juli tog takten i nedkylningen upp.
För att hitta bevis på den accelererade kylningshastigheten, titta bara på lagerdata. Bland landets 100 största bostadsmarknader såg medianmarknaden lagerökning med 1 % mellan januari och april, enligt Förmögenhets analys av realtor.com-data. Det var innan de höga bolåneräntorna startade bostadskorrigeringen. Bland samma 100 största bostadsmarknader såg medianmarknaden lagerökning med 50 % mellan april och juni.
Se detta interaktiva diagram på Fortune.com
Över hela landet bromsar den amerikanska bostadsmarknaden. Ansökningarna om bolån minskade med 17 % på årsbasis, enligt Mortgage Bankers Association. Försäljning av nya hus och befintliga bostadsförsäljningar faller kraftigt. Bostadsbyggandet har avtagit. Och fler husförsäljare sänker sitt listpris.
Som sagt, denna bostadskorrigering—eller som Förmögenhet kallar det, den stora inbromsningen— är knappast enhetlig över hela landet. Det har drabbade sydvästra, bergsvästra och västkustens bostadsmarknader särskilt hårt. Bland de 10 bostadsmarknader som har sett lagernivåerna stiga mest i år, är varenda en belägen i dessa regioner. Den gruppen leds av Sherman, Texas (+332% lager); San Francisco (+285%); Santa Fe (+272%); Denver (+247%); och Austin (+220%).
Anledningen? Över hela nationen, den pandemiska bostadsboomen gjorde att bostadspriserna lossnade från underliggande ekonomiska fundamenta. Denna avskildhet har varit ännu mer uttalad på marknader över sydvästra, bergsvästra och västkusten. Nu när bolåneräntorna är över 5 %, köpare på dessa "övervärderade" marknader känner sig särskilt pressade. Vissa blivande köpare väljer att stå vid sidan av. Andra har helt enkelt inte råd med ett bolån till en ränta på 5 %.
På väg in i året ropade Logan Mohtashami, ledande analytiker på HousingWire, redan efter högre bolåneräntor. Hans tanke var att högre bolåneräntor skulle vara det enda sättet att åsidosätta köpare och tillåta lager andrum att klättra till en hälsosammare nivå. Än så länge gillar Mohtashami vad han ser.
”Vi har fortfarande en del att göra för att få en balanserad marknad. Men med högre priser har vi en chans att komma tillbaka till topplagernivåer 2019, vilket är en balanserad marknad, säger Mohtashami. "Alla mina inventeringsproblem försvinner när vi är tillbaka till 2019 års nivåer, och först då kan jag ta bort det fruktansvärt ohälsosamma bostadsmarknadstemat."
Även om lagret ökar snabbt, ligger det fortfarande långt under pre-pandeminivåerna: Bland de 917 regionala bostadsmarknaderna mätt av realtor.com, 601-marknaderna ligger fortfarande minst 50 % under sin nivå före pandemin. Mohtashami vill se den luckan tätas.
Se detta interaktiva diagram på Fortune.com
I månader, Moody's Analytics chefsekonom Mark Zandi har kallat denna bromsning för en "bostäderkorrigering". Han ser inte att det tar slut i år. Under sommaren räknar han med att bostadsförsäljningen fortsätter att falla. Vid den här tiden nästa år förväntar Zandi att tillväxten i bostadspriserna från år till år kommer att sakta ner till 0 %. Det skulle vara en rejäl inbromsning med tanke på det den senaste läsningen ligger på 20.4 %.
Men inte varje bostadsmarknad kommer att ha så tur. Den pandemiska bostadsboomen såg marknader som Phoenix, Boise och Las Vegas bli vad Moodys Analytics anser att det är betydligt "övervärderat". Nu riskerar de en priskorrigering. När inventeringen på dessa platser fortsätter att marschera uppåt, förutspår Zandi dem avsevärt "övervärderade" marknader kommer att se bostadspriserna falla med 5% till 10%. Men om en lågkonjunktur faktiskt inträffar, förutspår Moody's Analytics att huspriserna i USA skulle falla med 5 % medan betydligt "övervärderade" marknader, som Charlotte och Tampa, skulle se bostadspriserna falla med 15 % till 20 %.
Vill hålla dig uppdaterad om bostadskorrigeringen? Följ mig på Twitter at @NewsLambert.
Den här historien visades ursprungligen på fortune.com
Källa: https://finance.yahoo.com/news/fed-housing-market-reset-us-084204894.html