FHFA:s nya avgiftspolicy kommer att sätta ännu mer press uppåt på bostadspriserna

I januari, Federal Housing Finance Agency (FHFA) meddelade att de skulle höja förskottsavgifterna den där Fannie MaeFNMA
och Freddie Mac tar betalt för bolån i fritidshus. I oktober, byrån meddelade att den skulle genomföra "riktade höjningar av förskottsavgifterna för de flesta utbetalda refinansieringslån."

Båda dragen är bra för den federala bostadsfinansieringspolitiken. Den federala regeringen bör inte ägna sig åt att göra det billigare för människor att köpa 2:a hem och federala utlåningssubventioner bör inte belönas ytterligare med enklare uttag av aktier.

Ändå är bostadslobbyisterna – som naturligtvis motsatt dessa förändringar-kan vara lugn. Biden-administrationen är inte på gränsen till att stänga av den federala tappen.

Faktum är att som en del av sin pågående översyn av Fannies och Freddies ram för garantiavgifter (deras g-avgifter), är FHFA också eliminera förskottsavgifterna för flera program för enfamiljshem. Dessa förändringar är dålig bostadsfinansieringspolitik. Här är en snabb sammanfattning av de avgifter som FHFA kommer att eliminera.

• Förstagångsbostadsköpare vid eller under areans medianinkomst (AMI) i större delen av USA (och under 120 procent av AMI i högkostnadsområden).
• HomeReady och Home Möjliga lån (Fannies och Freddies flaggskepp för prisvärda bolåneprogram).
• HFA Advantage och HFA preferenslån (Fannies och Freddies låga handpenningslån tillgängliga för berättigade bostadsfinansieringsbyråer).
• Enfamiljslån som stöder programmet Duty to Serve.

Enligt FHFA, byrån tar bort dessa avgifter till "främja hållbar och rättvis tillgång till bostäder till överkomliga priser." Tidpunkten är dock märklig med tanke på administrationens förmodade åtagande att bekämpa inflationen.

Att ta bort dessa avgifter kommer inte att göra bostäder mer överkomliga. De kanske gör inteckningar lättare att få tag på, men de kommer att sätta press uppåt på bostadspriserna, särskilt de i den lägre nivån på marknaden.

Dessa förändringar visar också hur lite det amerikanska bostadsfinansieringssystemet liknar en fri marknad.

För perspektiv kombinerade Fannie och Freddie har haft inte mindre mer än 50 procent av alla bostadslån sedan 2007. Och deras andel står för närvarande på 62 procent. Deras andel av den totala marknaden för inteckningsskyddade värdepapper (MBS)., enligt Securities Industry and Financial Markets Association (SIFMA), i genomsnitt 70 procent från 2009 till 2020. (På en sida, om vi inkluderar Ginnie Mae värdepapper–de som backas upp av FHA inteckningar-de federala andel av MBS-marknaden var i genomsnitt 92 procent per år.)

Så FHFA, en statlig myndighet, kan ensidigt ändra avgifterna – en del av det totala priset – som låntagare betalar på större delen av bolånemarknaden. Amerikaner borde tänka på den här situationen när de blir upprörda över bostadspriserna är så hög. Ett bostadsfinansieringssystem baserat på fritt företagande skulle inte se ut som det amerikanska systemet.

Oavsett vilket visar detaljerna hur kontraproduktiva dessa senaste avgiftselimineringar kommer att vara för USA:s så kallade prisvärda bostadspolitik.

För det första kommer ändringarna att eliminera förskottsavgifter för förstagångsbostadsköpare med genomsnitt inkomster i sin geografiska region. Bortsett från att helt ta bort alla anspråk om att förändringarna hjälper låginkomstköpare, termen "förstagångsbostadsköpare" betyder inte riktigt först-tid husköpare. Denna avgiftseliminering ger ett enormt köpincitament.

Separat, Fannies HomeReady-program "vänder sig till husköpare med lägre inkomster som inte har en stor handpenning sparad." För att vara berättigade kvalificerar "förstagångslåntagare" om de inte tjänar mer än 80 procent av AMI, har en kreditpoäng på minst 620 och har en handpenning på 3 procent. (Köpare kan naturligtvis få de 3 procenten från bidrag eller valfritt antal hjälpprogram för handpenning). Freddies Hem Eventuella lån har liknande krav, även om de också är tillgängliga för personer som inte har någon kreditvärdighet.

Om det inte räcker så har Fannie och Freddie också sina HFA Advantage och HFA Preferred lån program. Dessa är speciella låga handpenninglåneprogram som endast är tillgängliga för berättigade bostadsfinansieringsbyråer (HFAs). Dessa HFA är naturligtvis statliga myndigheter, en del av det statliga-federala systemet som har konstruerats att bistå bostadsköpare med allt från rådgivning till bidrag. (Enligt National Council of State Housing Agencies, utgivningen av 2021 State HFA Digital History Book märkt en "halvt sekel av statligt HFA-samarbete, innovation och påverkan." Oroa dig inte för det pågående överkomliga problemet, HFA har en lång historia av innovation och genomslagskraft.)

Sist, både Fannie och Freddie har separata låneprogram för enfamiljslån under deras Duty to Serve-program. Dessa program är främst inriktade på köpare med lägre inkomster på så kallade underbetjänade marknader, inklusive landsbygd och tillverkade bostäder.

Så på nätet representerar den senaste omgången av avgiftsändringar inte någon form av större politisk förändring. USA har fortfarande ett regeringsdominerat bostadsfinansieringssystem, ett system som är starkt inriktat på att göra det lättare att få lån med så lite pengar ner som möjligt.

Inte bara är detta tillvägagångssätt ett tråkigt förslag för långivare och köpare, men det pressar också upp priserna. Det är tråkigt, men mycket troligt att regeringstjänstemän kommer att behöva minst 50 år till för att lära sig dessa läxor.

Som jag har påpekat flera gånger, alla den typiska amerikanen måste visa upp för det befintliga bostadsfinansieringssystemet är överdriven skuldsättning, höga boendekostnader, volatila bostadspriser, överreglering och ett spår av federala räddningsaktioner. Husägandegraden är nästan exakt där det var innan det utökade beroendet av Fannie och Freddie; husprisuppgång har konsekvent överträffade inkomsten tillväxt, och skattebetalarna har tvingats betala hundratals miljarder dollar i räddningsaktioner.

Administrationen kan låtsas att den gör något för att göra bostäder mer överkomliga, men att uppnå det målet skulle innebära bort från det nuvarande systemet.