Avsnitt 1031 i den amerikanska skattelagstiftningen tillåter personer som har kapitalvinster från fastighetsförsäljningar att skjuta upp skatteexponeringen på dessa vinster. För att göra det måste de använda dessa vinster för att köpa en liknande fastighet inom 180 dagar efter den ursprungliga försäljningen, och de kan aldrig röra pengarna själva. Denna process är känd som en 1031 titelbyte. Av uppenbara skäl är de populära bland fastighetsinvesterare.
Lagen finns för att uppmuntra investerare att sätta tillbaka sina pengar i omlopp istället för att bara placera sina vinster på en bank, där bara investeraren gynnas. Det är därför du får göra 1031 byten så många gånger du vill. Men nyckelelementet är att du inte fysiskt kan röra någon av vinsterna. Om du lägger dem på din bank ens en dag, är vinsten föremål för beskattning.
Investerare navigerar detta hinder genom att överlåta sina vinster till vad som kallas en kvalificerad mellanhand." En kvalificerad mellanhand är ett företag som håller dina vinster och sedan släpper ut dem på ditt kommando när du hittar en ny fastighet. Det låter enkelt, men ett gapande regelhål i processen gör att du måste vara noga med att välja en kvalificerad mellanhand.
Letar du efter sätt att öka din avkastning? Kolla in Benzingas täckning om alternativa fastighetsinvesteringar:
Eller bläddra bland aktuella investeringsalternativ baserat på dina kriterier med Benzingas erbjudandescreener.
Kvalificerade mellanhänder är mycket löst reglerade
När du lämnar över dina pengar till en fastighetsmäklare eller en advokat, avgör en stark regulatorisk tillsyn hur de kan hantera klientmedel. Dessa regler är utformade för att göra det svårt för dem att agera felaktigt eller stjäla dina pengar.
De måste behålla sin klients pengar på förtroendekonton åtskilda från driftskontot för sin advokatbyrå eller fastighetsmäklare. De är lagligt förbjudna att blanda ihop medlen eller använda klientpengar för något annat ändamål än transaktionen eller juridiska tjänster som pengarna är utlovade för. De är också skyldiga att stämma av alla sina förtroendekonton på månadsbasis.
Dessa enheter måste sammanställa en reskontra som katalogiserar datum och skäl för insättningar och uttag från deras förvaltningskonton. De är skyldiga att balansera denna huvudbok mot de månatliga kontoutdragen och hålla register över sina avstämningar tillgängliga för inspektion av statliga representanter när som helst under normala arbetstider. Underlåtenhet att göra det kan resultera i att deras licens förloras, även om inga pengar togs.
Problemet för fastighetsinvesterare är att inget likvärdigt tillsynsorgan på federal nivå ansvarar för tillsyn över kvalificerade mellanhänder. De IRS har till och med en varning om dessa enheter på sin webbplats. På statlig nivå är det bara åtta stater som reglerar eller övervakar uppförandet av kvalificerade mellanhänder. Dom är:
New Hampshire
virginia
Washington
maine
kalifornien
Idaho
Colorado
Nevada
Det betyder att en kvalificerad mellanhand i de andra 42 oreglerade staterna teoretiskt sett skulle kunna gå vild med dina 1031-växlingspengar, och så länge de släppte dem på din begäran när du avslutade ditt utbyte, skulle du inte bli klokare. Det är en skrämmande tanke och själva definitionen av ett spöke i maskinen.
Vad händer om din kvalificerade mellanhand springer iväg med dina pengar?
Trots bristen på federal och statlig reglering av kvalificerade mellanhandsföretag är det fortfarande ett brott för dem att förskingra dina pengar. Om de springer iväg med dina pengar och inte betalar dem när du kräver dem kan de bli föremål för åtal och fängelse. Det löser dock inte ditt problem som investerare.
Kom ihåg att du bara har 180 dagar på dig att göra ditt utbyte. Den klockan slutar inte ticka under några omständigheter. Så om din kvalificerade mellanhand inte har dina pengar när du behöver göra ditt byte och du inte kan slutföra det inom 180 dagar, är du föremål för kapitalvinstskatt på dina stulna pengar.
En kvalificerad mellanhand springer iväg med dina pengar och sticker dig med en skattesedel i processen? Aj. I vissa fall kommer den kvalificerade mellanhandens försäkringsgivare att betala tillbaka en del av pengarna, men det är osannolikt att det händer i tillräckligt lång tid för att du ska kunna slutföra bytet. Så att välja fel kvalificerad mellanhand kan bokstavligen orsaka en ekonomisk mardröm som kommer att ta år att vakna ur.
Händer kvalificerad mellanhandstöld ofta?
Tack och lov nej, det gör det inte. Men när du tänker på det faktum att kvalificerade mellanhänder kan ha vinster från dussintals, eller till och med hundratals, fastighetsförsäljningar åt gången, kan bara en kvalificerad mellanhand som gör fel sak orsaka förödelse för miljontals dollar.
Ta fallet med Edward Okun, som var tidigare chef för 1031 Skattegruppen. Han drev sitt kvalificerade mellanhandsföretag i marken genom att använda klientpengar för att finansiera en lyxlivsstil som inkluderade herrgårdar i flera delstater, flera båtar och massor av smycken som han slösade på sin bikinimodellfru.
När han till slut fick slut på pengar och inte kunde betala sina kunder visste de inte vad som var en större chock: att få reda på att deras pengar hade stulits eller att det inte fanns något regelverk eller tillsyn på plats för att förhindra Okun från att stjäla Det. Vid tidpunkten för hans arrestering höll Okun på att slutföra en affär om att köpa ett annat kvalificerat mellanhandsföretag med nästan 900 miljoner dollar på insättning.
Han dömdes till 100 års fängelse och tvingades förverka nästan 40 miljoner dollar i egendom. Så småningom fick hans förvirrade kunder cirka 70 % av sina pengar. De 70 procenten kom dock inte i tid för att betala sin skatteräkning, som de fick betala ur egen ficka, och de ådrog sig fortfarande advokatkostnader när de förföljde honom för skadestånd.
Hur skyddar du dig från en skumma kvalificerad mellanhand?
Edward Okun är inte ensam om att använda kvalificerade mellanhandsföretag för att begå ekonomiska oegentligheter. Det finns många fall där kvalificerade mellanhänder har fångats, och förlusterna från dessa fall uppgår till hundratals miljoner dollar. Trots detta finns det fortfarande ingen federal tillsyn av branschen. Så, hur skyddar du dig från en skumma kvalificerad mellanhand?
Om du inte bor i en stat som reglerar kvalificerade mellanhänder (och det gör du antagligen inte eftersom det bara finns åtta av dem), är din bästa insats förmodligen att välja en kvalificerad mellanhand som också är en statlig advokat. Åtminstone då kommer de att behöva göra månatliga kontoavstämningar.
Det är ingen garanti, men det kommer att ge dig lite sinnesro att veta att din valda kvalificerade mellanhand har det statliga advokatsamfundet som tittar över axeln. För det andra, gör din forskning. Kontrollera förmedlarens onlinerecensioner. Har de ett rykte om sig att vara lyhörda och proaktiva när det gäller att kommunicera med kunder? Är deras BBB-betyg högt? Ställ svåra frågor när du intervjuar kvalificerade mellanhänder. Få svaren du vill ha eller gå vidare till nästa.
Du måste skydda dina egna intressen i 1031-utbyten
Innan en boxningsmatch kallar domaren båda kämparna till ringen och säger till dem "håll upp händerna och skydda dig själv." Detta solida råd gäller investerare som arbetar genom ett 1031 titelbyte. Det är ditt ansvar att välja din kvalificerade mellanhand försiktigt och med extrem omsorg. Du har arbetat hårt för att få ut vinst på din investering. Det är upp till dig att skydda den.
Foto: Prostock studio på Shutterstock
Se mer från Benzinga
Missa inte realtidsvarningar om dina aktier – gå med Benzinga Pro gratis! Prova verktyget som hjälper dig att investera smartare, snabbare och bättre.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga tillhandahåller inte investeringsrådgivning. Alla rättigheter förbehållna.
Källa: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html