Husägarföreningen var ett misstag

Smakämnen Atlantic bara publicerad en ny artikel det gör några av samma poänger om husägande som min nysläppt kapitel in Att stärka den nya amerikanska arbetaren. I själva verket gör det en del av samma argument Jag har gjort i åratal.

Artikelns titel säger i stort sett allt: Husägarföreningen var ett misstag. Författaren, Jerusalem Demsas, tror att "Fastigheter ska behandlas som konsumtion, inte investeringar”, en utgångspunkt som många amerikaner skulle göra klokt i att följa.

Demsas påpekar det "'Att köpa lågt och sälja högt' när tillgången vi pratar om är var du bor är ett ganska absurt råd. Människor vill bo nära familjen, nära bra skolor, nära parker eller i stadsdelar med de typer av bekvämligheter de önskar, inte byta sin plats som öreaktier." Hon noterar också det "Ett hem är bundet till en specifik geografisk plats, sårbar för lokala ekonomiska och miljömässiga chocker som kan utplåna värdet på marken eller själva strukturen när du behöver det."

Det här är alla bra poänger och bra skäl att undvika att behandla sitt hem som en investering.

Demsas speglar också ett argument jag framförde i mitt vittnesmål för bankväsendet i senaten i oktober 2021:

Även om bostadskapital ofta representerar en stor del av många amerikaners förmögenhet, kan att köpa ett hem vara en riskabel investering som helt beror på bostadsprisuppskattning, en egenskap som i grunden står i konflikt med att bostäder blir mer överkomliga.

Även om Demsas inte fördjupar sig i det, är detta beroende av bostadsprisuppskattning ett ännu större problem med tanke på att den federala bostadspolitiken är inriktad på att framkalla fler och fler låga andelar i hypotekslån. Det gör att köpa ett hem särskilt riskabelt för dem som kämpar för att få en stabilare inkomst.

Jag tvivlar allvarligt på att senator Elizabeth Warren (D-MA) skulle stödja federalt stödda aktiemarknadsinvesteringar för alla amerikaner, men det är faktiskt vad federal bostadspolitik gör. (Ja, det är hon klart villig att stötta "Wall Street" och "stora banker" när det passar henne, men låt oss lämna det till en annan kolumn.)

Faktum är att under åtminstone de senaste 20 åren, bostadspriserna har uppvisat liknande volatilitet som aktiemarknaderna. Det är inte som om dessa fakta har gått obemärkt förbi, inte ens av andra författare i Atlanten. Men det är fortfarande inte helt klart vilken typ av alternativ politik Demsas stödjer.

Vi håller verkligen med om att en policy för att främja bostadsägande och nedsättande hyra är skadligt. Och vi verkar vara överens om att det är hycklande av federala tjänstemän att förespråka så kallade program för överkomliga bostäder samtidigt som de främjar politik som ökar bostadspriserna.

När det gäller specifika federala policyändringar är jag inte så säker. Förhoppningsvis kommer Demsas att ge mitt kapitel en titt och skriva ett nytt stycke. (Även om hon inte håller med mig.)

Den breda poängen som jag tar upp i Catos nya bok, som i de flesta av de artiklar som jag skriver om bostadsfinansiering, är att den federala politiken nästan helt är inriktad på att öka efterfrågan. Det är ett problem eftersom bostadsmarknaderna alltid är begränsade i utbudet i förhållande till många andra typer av konsumtionsvaror. Det är också ett faktum att dessa utbudsbegränsningar ofta drivs av statliga och lokala regler och förordningar. Det vill säga att många önskvärda platser redan är "fulla" av bostäder, och endast lokala styrelseförändringar kan göra något åt ​​det, även om t.o.m. de Det är osannolikt att förändringar kommer att få stora effekter på kort sikt.

Med tanke på den verkligheten är det bästa som den federala regeringen kan göra att sluta öka efterfrågan. Men det är motsatsen till vad den federala regeringen har gjort under (minst) de senaste 50 åren.

Allt federalt engagemang började verkligen ta fart på 1930-talet, till stor del som ett försök att öka jobben. Men någonstans på vägen kom alla fastighetsmäklare, byggare och finansiärer på att det var bättre att arbeta med politikerna. Nu har vi en fullständig röra, en som otvetydigt har gjort bostäder mindre överkomliga, särskilt för låginkomsttagare.

Den federala skattelagen främjar bolåneskuld. Basel-kapitalkraven främjar innehav av statligt stödda hypotekslån (MBS). Och Fannie Mae och Freddie Mac har länge åtnjutit speciell status i förhållande till privata företag. Det är omöjligt för den privata sektorn att konkurrera med den federala regeringen, så att tillhandahålla statliga hypoteksförsäkringar och (även implicita) federala garantier för MBS har haft en förutsägbar effekt.

Från 2009 till 2020, Fannie och Freddies årliga andel av totala MBS-marknaden var i genomsnitt 70 procent, även om deras stadgar uttryckligen förbjuda överdriven användning av deras anläggningar. Inklusive Ginnie Mae värdepapper, de som backas upp av FHA-inteckningar, den federala andelen av MBS-marknaden var i genomsnitt 92 procent per år.

Få minns dock att situationen inte var mycket annorlunda före krisen 2008. Från 1996 till 2007Fannie och Freddies årliga andel av den totala MBS-marknaden var i genomsnitt 60 procent, bara cirka 10 procentenheter lägre än andelen efter krisen.

Det är meningslöst att vädja om mer federal hjälp eftersom för mycket federal hjälp är precis vad som fick oss hit. Federal politik har konsekvent ökat efterfrågan genom att göra det lättare att få bostadslån. Det verkar inte finnas något momentum i kongressen för att vända denna trend, och bara en dåre skulle säga att det inte har något med specialintressen att göra.

Om jag har fel om det, så kan den nya kongressen börja med den lägsta av de lågt hängande frukterna. Det kan förbjuda Fannie och Freddie att finansiera lån på fritidshus, och det kan upprätthålla deras stadgars bestämmelser om överdriven användning. Då kan det förbjuda dem att finansiera bostäder som kostar mer än 1 miljon dollar och kräver att "förstagångsbostadsköpare" faktiskt är det de som aldrig har ägt bostäder.

Jag tänker inte hålla andan.