Huspriskraschen som kan förstöra din ekonomi

Priserna börjar falla. Bolåneskulderna börjar klättra. Utvecklare går omkull, och andra slutar arbeta med bostäder som de inte längre kan sälja.

När de senaste husprisuppgifterna för Storbritannien släpps den här veckan kommer alla att leta efter tecken på att marknaden börjar kollapsa. Men det finns en marknad vi borde oroa oss mycket mer för – den amerikanska.

Det finns gott om tecken på en allvarlig nedgång i USA:s fastigheter, med bostadsförsäljningen ned 12 månader i rad, den svagaste uppsättningen av siffror på mer än ett decennium. Den som tror att det är en ren amerikansk fråga skojar sig själva.

Om den amerikanska marknaden kraschar kommer det att tippa ekonomin i recession, och det kommer att sprida sig över hela världen. Om det blir förluster på bolån kommer det att hota stabiliteten på de finansiella marknaderna. Det kommer att avgöra vad Federal Reserve kommer att göra med räntorna, vilket påverkar varje lands ekonomi. Under 2008 utlöste kollapsen av subprime-bolånemarknaden en global finanskris. Det har hänt förut, och det kan hända igen.

Med räntorna fyrdubblats under det senaste året, den brittiska fastighetsmarknaden ser inte precis frisk ut. Rightmove rapporterade förra veckan att bostadspriserna har stannat, med de svagaste siffrorna sedan nätbyrån började sammanställa siffror. Royal Institution of Chartered Surveyors rapporterade att marknaden var som svagast sedan 2009. Trots det är det knappast någon katastrof, åtminstone inte ännu. Priserna är stabila och faller ännu inte, eller åtminstone inte särskilt märkbart.

Det är en helt annan bild på andra sidan Atlanten. I många storstäder faller nu priserna i absoluta tal. I San Francisco, där många av de tekniska uppsägningarna är koncentrerade, har de minskat med 7 procent i år. I Oakland minskar de med 4.5 procent och i New York med 1 procent.

Samtidigt med Federal Reserve fortsätter att pressa upp räntorna aggressivt, och med inflationen som envist vägrar komma under kontroll, blir utsikterna allt mörkare. Visserligen visade siffror som släpptes i fredags att försäljningen av nya bostäder tog fart i januari, men mätt på årsbasis är de fortfarande nere med nästan en fjärdedel jämfört med föregående år. Det är ingen krasch än, men det är väldigt nära en.

Berättelsen fortsätter

Vad som händer med huspriserna kommer att göra skillnaden mellan om det blir en hård eller mjuk landning. Fed försöker konstruera det överlägset svåraste tricket i centralbankernas spelbok; sakta ner ekonomin och få tillbaka inflationen under kontroll, men utan att utlösa en fullskalig lågkonjunktur.

Det låter enkelt nog, men det är väldigt svårt att uppnå i praktiken. Det som händer med bostadsmarknaden kommer att visa sig vara nyckeln till om den lyckas eller misslyckas. Om fastighetsmarknaden stabiliseras, men förblir i stort sett oförändrad under ett år, kommer konsumenternas efterfrågan bara att försvagas något, och vi kan inte förvänta oss något värre än en mild avmattning.

Om priserna kratrar kommer det att bli en annan historia, med efterfrågan som kollapsar och en fullskalig nedgång nästan oundviklig. Och om USA går in i recession, så kommer resten av den globala ekonomin – för att Amerika är ungefär det enda som håller upp det.

Därefter kommer en bostadskrasch att strömma ut på finansmarknaderna. Det finns 18 biljoner dollar (15 biljoner pund) av utestående bolåneskulder på den amerikanska marknaden, jämfört med 14 biljoner dollar 2007 vid toppen av den senaste högkonjunkturen. Reglerna för bolån innebär att det är mycket lättare att helt enkelt gå ifrån dina skulder än vad det är i Storbritannien. Du förlorar ditt hus och din kreditpoäng tar stryk, men om din egendom sjunker avsevärt i värde kan det fortfarande vara ett attraktivt alternativ.

Ännu värre, och trots ökad reglering, paketeras och säljs bolån fortfarande runt om i världen. I verkligheten förblir solvensen i det amerikanska finansiella systemet kritiskt beroende av hälsan på bostadsmarknaden. Om det börjar krascha kan det lätt slå ner banker, hedgefonder och fondförvaltare också – och det kommer att drabba resten av den globala ekonomin mycket hårt.

Slutligen kommer det att avgöra penningpolitiken, för att inte tala om det sannolika resultatet av nästa presidentval. Federal Reserve förväntas höja räntorna med ytterligare en procentenhet som mest, för att sedan försiktigt börja lätta igen. Men om huspriserna kraschar är alla satsningar av.

Anser Jerome Powell, Fed-ordföranden, att det är hans jobb att rädda marknaden, eller kommer han att prioritera att kontrollera inflationen? Eller kommer han omedelbart att vända kursen och dramatiskt sänka räntorna för att rädda marknaden, rädd för att upprepa misstagen från 2007 och 2008?

Och även om han gjorde det, kan en fastighetskollaps vändas när den väl har börjat, eller kommer det att övergå i fullskalig panik? Ingen har den blekaste aning, inklusive, med all sannolikhet, Fed själv. Men en sak är säker. Det kommer att bli väldigt rörigt.

Aktiemarknaden satsar på att det kommer att bli en perfekt genomförd mjuklandning, men det är touch and go. Det var den amerikanska bostadsmarknaden som startade den finansiella kraschen 2008, med subprime-lån som försämrades, vilket utlöste bankkollapser i alla större ekonomier.

Vi håller alla ett vakande öga på huspriserna i Storbritannien – men just nu är det en vinglande amerikansk marknad som är det största hotet mot den globala ekonomin.