Federal Reserve har en enkel spelbok för att bekämpa inflationen. Det går så här: Fortsätt att trycka upp räntor tills företagens och konsumenternas utgifter i hela ekonomin försvagas och inflationen avtar.
Historiskt sett Feds inflationsbekämpande handbok ger alltid en särskilt hård träff på den amerikanska bostadsmarknaden. När det kommer till bostadsaffärer är månadsbetalningar allt. Och när bolåneräntorna stiger – vilket händer så fort Fed går efter inflationen – ökar dessa betalningar för nya låntagare. Det förklarar varför så snart när bolåneräntorna steg i vår, bostadsmarknaden halkade in i en bostadskylning.
Men det bostadskorrigering kan snart förlora några ånga.
Under den senaste veckan har bolåneräntorna sjunkit snabbt. Från och med tisdag ligger den genomsnittliga 30-åriga fasta bolåneräntan på 5.05 %, ned från juni, då bolåneräntorna nådde en topp på 6.28 %. De sjunkande bolåneräntorna ger bostadsköpare som står på sidan omedelbar lättnad. Om en låntagare i juni tog ett bolån på 500,000 6.28 USD till en ränta på 3,088 %, skulle de betala 5.05 2,699 USD per månad i kapital och ränta. Med en ränta på 30 % skulle den betalningen bara vara 140,000 XNUMX USD. Under loppet av det XNUMX-åriga lånet är det en besparing på $XNUMX XNUMX.
Vad pågår? Som försvagande ekonomisk data rullar in, prissätter finansmarknaderna en lågkonjunktur 2023. Det sätter press nedåt på bolåneräntorna.
"Obligationsmarknaden prissätter en hög sannolikhet för en lågkonjunktur nästa år, och att nedgången kommer att få Fed att vända kursen och sänka [Federal Funds] räntor," Mark Zandi, chefsekonom på Moodys Analytics, berättar Förmögenhet.
Även om Fed inte direkt bestämmer bolåneräntorna, påverkar dess policy hur finansmarknaderna prissätter båda den 10-åriga statsavkastningen och bolåneräntor. I väntan på en stigande Federal Funds-ränta och penningpolitisk åtstramning, höjer finansmarknaderna både den 10-åriga statsräntan och bolåneräntorna. I väntan på en sänkt ränta på Federal Funds och penningpolitiska lättnader, prissätter finansmarknaderna både den 10-åriga statsräntan och bolåneräntorna. Det senare är vad vi nu ser på finansmarknaderna.
Se detta interaktiva diagram på Fortune.com
Eftersom bolåneräntorna steg tidigare i år, tiotals miljoner amerikaner förlorade sin bolåneberättigande. Men när bolåneräntorna börjar sjunka, återfår miljontals amerikaner tillgång till bolån. Det är därför så många fastighetsproffs hejar på lägre bolåneräntor: De borde bidra till att öka bostadsköpaktiviteten.
Medan lägre bolåneräntor utan tvekan kommer att leda till att fler sidoköpare återvänder till öppna hus, ska du inte skriva i slutet av bostadskorrigeringen ännu.
"Samlet är att den senaste tidens nedgång i bolåneräntorna kommer att hjälpa på marginalen, men bostadsmarknaden kommer att förbli under press med bolåneräntor på 5% (färre försäljningar, bromsande bostadspristillväxt)", skrev Bill McBride, författare till the Economics blogg beräknad risk, i sitt nyhetsbrev på tisdagen. Anledningen? Även med en procentenhets sänkning av bolåneräntorna, överkomliga bostäder är fortfarande historiskt låga.
"Om vi inkluderar ökningen av huspriserna ökar betalningarna med mer än 50% från år till år på samma hus", skriver McBride.
Det finns en annan anledning till att bostadstjurar inte bör bli alltför översäkra: Om rädslan för lågkonjunkturen – som hjälper till att driva ned bolåneräntorna – är korrekta, skulle det orsaka ytterligare en försvagning i sektorn. Om någon är rädd för att förlora sitt jobb, kommer de inte att hoppa in på bostadsmarknaden.
"Medan lägre priser i sig är positivt för bostäder, är det inte fallet när det åtföljs av en lågkonjunktur och snabbt stigande arbetslöshet," säger Zandi Förmögenhet.
Se detta interaktiva diagram på Fortune.com
Vart tar bolåneräntorna vägen härifrån?
Forskare på Bank of America tror att det finns en chans att den 10-åriga statsräntan kan falla från 2.7 till 2.0 % under de kommande 12 månaderna. Det kan få bolåneräntorna att sjunka till mellan 4% och 4.5%. (Bolåneräntornas bana korrelerar nära med banan för den 10-åriga statsräntan.)
Men det finns ett stort jokertecken: Federal Reserve.
Fed vill helt klart bromsa bostadsmarknaden. De pandemisk bostadsboom-under vilken bostadspriserna steg 42 % och bostadsbyggandet nådde den högsta nivån i 16 år—har varit en av drivkrafterna bakom skyhög inflation. Minskad bostadsförsäljning och en nedgång i bostadsbyggandet borde ge lindring för det överbelastade utbudet av bostäder i USA. Vi ser det redan: Sjunkande bostadsstarter leder till minskad efterfrågan på allt från inramning timmer till skåp till fönster.
Men om bolåneräntorna faller för snabbt kan en återhämtning på bostadsmarknaden förstöra Feds inflationskamp. Om det händer har Fed mer än tillräckligt med monetär "eldkraft" för att återigen sätta press uppåt på bolåneräntorna.
”Om vi rent tekniskt befinner oss i en lågkonjunktur eller inte förändrar inte min analys. Jag är fokuserad på inflationsdata...Och än så länge fortsätter inflationen att överraska oss till uppåtsidan,” Neel Kashkari, president för Federal Reserve Bank of Minneapolis, sa till CBS på söndagen. "Vi är fast beslutna att få ner inflationen och vi kommer att göra vad vi behöver göra."
Vill hålla dig uppdaterad om bostadsnedgången? Följ mig på Twitter at @NewsLambert.
Den här historien visades ursprungligen på fortune.com
Källa: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-correction-takes-unexpected-221444454.html