Bostadsmarknaden går het. Kan Fed kyla det innan det kraschar?

Federal Reserve vill nu ha högre räntor, potentiellt snabbt så, och stramare ekonomiska villkor när USA ser ut att komma ur pandemin, men med de högsta levnadskostnaderna på 40 år. Lönerna steg, men det gjorde också priserna på bensin, dagligvaror, bilar, bostäder med mera.

Protokoll från Feds möte i mars på onsdag ekade centralbankens hårdnande hållning mot inflation, inklusive dess översikt över planer på att krympa balansräkningen på nära 9 biljoner dollar i sin snabbaste takt någonsin.

Som en överraskning öppnade protokollen också dörren till direkta försäljningar av centralbankens $ 2.7 biljoner innehav av värdepapper med säkerhet i hypotekslån, en potentiellt störande process kräver att andra investerare fyller tomrummet.

"Det är klart att Fed är mycket fokuserad på att få ner inflationen", sa Greg Handler, chef för hypotekslån och konsumentkrediter på Western Asset Management, samtidigt som han noterade att bostäder utgör ca. en tredjedel av rubriken konsumentprisindex, en viktig inflationsmätare som nådde en årstakt på 7.9 % i februari.

En ny läsning kommer på tisdag, där Credit Suisse-ekonomer förväntar sig att KPI för mars kommer att stiga upp till 8.6%.

"Det är lite av deras avsikt att kasta lite kallt vatten på bostadsmarknaden," sa Handler per telefon. "Kan du verkligen se en korrigering eller en överkorrigering? Jag tror uppenbarligen att det finns en viss risk för det."

Vad är för högt

Fed-ordförande Jerome Powell förra sommaren spelade ner någon direkt koppling mellan dess storskaliga pandemiköp av stats- och bostadsobligationer med stigande bostadspriser.

Men Fed har varit en nyckelköpare av sådana skulder i flera år, och som Gross sa under podcasten, har centralbanken ett stort inflytande över räntorna. Sedan lågkonjunkturen 2007-09 och den efterföljande utestängningskrisen har regeringen varit en viktig kugge på den amerikanska bostadsskuldsmarknaden på cirka 12 biljoner dollar.

Många amerikaner är beroende av finansiering för att köpa bostäder, med tanke på att bygga generationsrikedom. Bostäder förblir också ett kritiskt segment av ekonomin, vilket innebär att insatserna är höga för vad som kommer härnäst.

"Vi noterar att en betydande del av hushållens nettoförmögenhet utgörs av hemkapital", säger Mike Reynolds, vice vd för investeringsstrategi på Glenmede, och tillade att en babyboomers äger en stor del av uppskattad 142 miljoner USA:s småhusbestånd.

"Det är en del av ekonomin som har potential för svaghet i framtiden", sa han till MarketWatch.

Låga räntor – och ringa lager – fick fastighetspriserna att skjuta i höjden till nya rekord under pandemin, upp 19 % årligen i januari. Medan några av det uppåtgående prismomentumet kunde lätta som 30-åriga bolån med fast ränta plötsligt närmar sig 5%, månatliga bolåneräkningar, som en del av inkomsten, har redan flyttat närmare bubblornas nivåer.

Läsa: Hur högt behöver bolåneräntorna stiga innan det är dags att oroa sig? Över 5.75 %, säger UBS.

Här är en karta som visar effekterna av prisuppgångar över hela USA från kreditvärderingsföretaget S&P Global, som nu anser att 88 % av alla regioner är övervärderade.

"Kommer en tydlig och överhängande krasch till marknaden?" frågade Reynolds. "Det verkar osannolikt bara med tanke på efterfrågan och utbudsinteraktion."

BofA Global-strateger sa i början av april att de förväntar sig en ökning av bostadspriserna på 10 % i år och 5 % 2023, en uppmaning med rötter i underbyggnaden av bostäder under eran efter 2008.

Handler, en inteckningsveteran, varnade för att "utbudet av prognoser har varit det bredaste sedan krisen 2008."

Samtidigt har delar av bostadsobligationsmarknaden för "byråer", där Fed har köpt, redan prissatts sedan centralbanken började signalera en potentiellt snabbare minskning av sin balansräkning.

"Bolån med lägre ränta i intervallet 2% och 4%, de har varit under betydande press för att starta året, med tanke på att marknaden hade räknat med att Fed skulle dra tillbaka stödet under sommaren eller andra halvan av året," sa Handler.

Å andra sidan gillar hans team bostadsobligationer med högre kuponger, områden där Fed inte har varit aktiv, särskilt eftersom de drar nytta av den snabba uppgången i bostadspriserna.

"Tyvärr för Fed är bostadsmarknaden varm," sa Handler. Men när det gäller det kritiskt låga utbudet av bostadsbestånd, "finns det inte mycket som Fed kan göra vid det här laget."

Dow Jones Industrial Average
DJIA,
+ 0.40%
ökade på fredagen, men de tre viktigaste aktieindexen
SPX,
-0.27%

COMP,
-1.34%
avslutade veckan 0.2% till 3.9% lägre efter att Fed-protokollet stärkte förväntningarna på hotande stramare finansiella villkor. Den 10-åriga statsavkastningen
TMUBMUSD10Y,
2.715%
nådde 2.713 % på fredag, den högsta sedan 5 mars 2019, enligt Dow Jones Market Data.

Nästa vecka kommer investerare att höra från en rad Fed-tjänstemän, från och med måndag med Chicago Fed-president Charles Evans. Men den stora posten i USA ekonomiska kalendern kommer på tisdag med KPI-avläsning för mars, följt av arbetslöshetsanspråk och detaljförsäljning på torsdag och tillverknings- och industrirapporter på fredag.