Bostadsmarknaden träffade precis en vägg. Vad är nästa steg för priser, mäklare och byggaktier.

Den senaste läsningen om rikstäckande prissättning kommer från mars. Sedan dess har 30-åriga bolåneräntor stigit till nästan 6 %, och ansökningarna från köpare har saktat ner. Den senaste veckan, ett par onlinemäklare med bra läsning om hussökningar,

Redfin

(ticker: RDFN) och

Kompass

(COMP), meddelade uppsägningar.

Samtidigt faller Redfin-aktien med cirka 90 % från sin topp. Byggare har också blivit kluriga. Vänner låter inte vänner äga belånade börshandlade fonder med namn som

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X-aktier
(NAIL), speciellt när räntorna stiger, men om du är nyfiken, tappade den just 45 % under fem handelsdagar.

Bör investerare köpa andelar av husbyggare här? Mäklare? Vad händer härnäst för huspriserna? Och när kommer börsen tillbaka? Låt mig svara på dem i ordning efter sjunkande förtroende på kort sikt, med början på osäkert.

Ja, köp byggare. Föredra

Lennar

(LEN) och

Toll Brothers

(TOL), säger Jade Rahmani, som täcker gruppen för KBW. Han påpekar att byggaktier handlas till 60 % av det beräknade bokförda värdet, vilket är där de tenderar att sjunka under lågkonjunkturer, och ignorerar finanskrisen 2008. Lennar kommer att dra nytta av den pågående försäljningen av en fastighetsteknikenhet, och Toll fokuserar på välbärgade köpare, av vilka cirka 30 % betalar kontant och därför inte skjuts upp av höga bolåneräntor.

Pris/vinst-kvoter över hela gruppen är häpnadsväckande låga, men ignorera dem. De härrör från två tillstånd som inte kommer att upprepas snart: markvärdena hoppade med 30 % eller mer från det att företag köpte tunnland till när de sålde hus, och en kraftigt högre transaktionstakt under pandemin. En byggare som handlar till fyra gånger vinsten kan verkligen gå åt åtta gånger om man antar normaliserade förhållanden – fortfarande billig, men en stor skillnad.

Huspriserna steg med mer än 20 % i mars jämfört med ett år tidigare, men Rahmani förväntar sig att räntan kommer att sjunka till 2 % i slutet av året. Hans grundsyn är att nästa år kommer med platta priser. Hans recessionsscenario, baserat på en studie av tidigare försäljningsvolymer, får priserna att falla med 5 % nästa år – kanske mer om bolåneräntorna stiger till 7 %. Det kanske inte låter så mycket, men för nya köpare med typiska bolån kan ett prisfall på 5 % minska det egna kapitalet med 25 %.

De flesta husägare har inte bolåneräntor i närheten av de senaste; cirka två tredjedelar är inlåsta under 4 %. Dessa köpare kommer sannolikt inte att flytta och ta nya lån om de inte måste, vilket är en anledning till att utbudet kan vara lågt i flera år. En annan är att bolån har mycket högre kvalitet än de var under den senaste bostadsbubblan, så det är osannolikt att det kommer att bli en våg av fallissemang och panikförsäljning.

Men något måste ge på överkomlighet. Typiska betalningar på nya bolån har toppat 23 % av den disponibla inkomsten, nära deras 26 % högsta under den senaste bubblan. Men inkomsterna växer med 6 % per år, så en lång paus för huspriserna kan hjälpa till att återställa överkomliga priser. Hur som helst har pandemin gjort att människor tillbringar mer tid i sina hem, så de borde vara villiga att betala något mer för bostaden som en procentandel av sin inkomst, anser Rahmani.

Skynda dig inte att köpa aktier i mäklarna, säger William Blairs analytiker Stephen Sheldon. Han har Market Perform-betyg på tre av dem: Redfin,

RE/MAX Innehav

(RMAX), och

eXp World Holdings

(EXPI). I ett blogginlägg den senaste veckan skrev Redfins vd Glenn Kelman att efterfrågan i maj var 17 % under förväntningarna och att företaget kommer att säga upp 8 % av de anställda. Redfin anlitar agenter direkt, medan många mäklare använder oberoende entreprenörer.

Kelman skrev att försäljningsnedgången kunde pågå år snarare än månader. Fler agenter skulle kunna lämna på egen hand. Medlemskapet i National Association of Realtors, en proxy för antalet personer som säljer hus, nådde 1.6 miljoner förra året, upp från cirka en miljon 2012.

Sheldon på William Blair säger att han är slås av hur långt mäklarvärderingarna har kommit ner, men sentimentet är surt och han väntar på tecken på stabilisering. Redfin går för mindre än en tiondel av sitt högsta börsvärde i början av förra året, även om intäkterna har ungefär fördubblats. Det gör att aktierna ligger på cirka en tredjedel av intäkterna. Det fria kassaflödet förväntades bli konsekvent positivt från och med 2024. Nu får vi se.

När det gäller aktiemarknaden har jag goda och dåliga nyheter, ingen av dem är tillförlitlig. S&P 500 den senaste veckan sjönk under 15 gånger förväntad vinst för nästa år, vilket tyder på att prissättningen har återgått till historiska genomsnitt. Men det finns inget som säger att marknaden inte kommer att överskrida sin genomsnittliga värdering på väg att bli billig. Och

Goldman Sachs

säger prognoserna för 10% vinsttillväxt i år och nästa ser för höga ut.

Räkna med långsammare tillväxt, säger Goldman, och om det blir en lågkonjunktur kan vinsten falla nästa år till under fjolårets nivå. Bankens uppskattningar under det scenariot gör att S&P 500 idag handlas till mer än 18 gånger nästa års vinst. Goldman förutspår att indexet kommer att stiga 17% från torsdagens nivå vid årets slut utan en lågkonjunktur, eller falla 14% med en. Vänligen acceptera mina lyckönskningar eller kondoleanser.

Oroa dig inte, säger Credit Suisse. Statistiskt sett är individuella prognoser för företagens resultat tätt klustrade. Det är motsatsen till vad som brukar hända innan vinsttanken.

Jag har hört folk hänvisa till aktiemarknaden som ett "totalt kluster" tidigare, men jag hade ingen aning om att de pratade om uppskattningsspridning.

Skriva till Jack Hough på [e-postskyddad]. Följ honom på Twitter och prenumerera på hans Barrons Streetwise podcast.