Fed-ordförande Jerome Powell gjorde det kristallklart förra sommaren: höjda bolåneräntor skulle hjälpa till att "återställa" den amerikanska bostadsmarknaden, som hade förvandlats till en köpares mardröm under pandemin.
Naturligtvis skulle höga bolåneräntor inte på magiskt sätt bygga fler bostäder. Men högre priser i teorin kan "ombalansera" den amerikanska bostadsmarknaden genom att kasta kallt vatten på pandemins boom efterfrågan på bostäder, vilket gör att lagerutrymmet kan stiga och pressar huspriserna lägre. Det är också precis vad som utvecklades under andra halvan av förra året: Försäljningen av både nya och befintliga bostäder gick in i fritt falllägeMedan De amerikanska bostadspriserna började falla för första gången sedan 2012.
Men snabbspola fram till 2023, och det ser ut så fritt fall i bostadsförsäljningen kan vara över. Faktiskt bara den här veckan Goldman Sachs publicerade en artikel med titeln "2023 Housing Outlook: Finding a Trough." Tidningen hävdar att bostadsförsäljningen håller på att bottna, medan bostadspriskorrigeringen har lite längre tid på sig.
Se detta interaktiva diagram på Fortune.com
"Vi misstänker att försäljningen av befintliga hus kan minska något ytterligare men kommer sannolikt att botten under Q1", skriver Goldman Sachs forskare. "Vi förväntar oss en topp-till-dal nedgång i de nationella bostadspriserna på ungefär 6% och att priserna slutar sjunka runt mitten av året [2023]. På regional basis projicerar vi större nedgångar över Stillahavskusten och sydvästra regionerna."
För att bättre förstå om lågkonjunkturen på den amerikanska bostadsmarknaden håller faktiskt på att bottna, Förmögenhet kontaktade Zondas chefsekonom Ali Wolf. När hon inte reser runt i landet och pratar med husbyggare är hon det ge råd till Vita huset i bostadsfrågor.
Under är Förmögenhets Q&A med Ali Wolf.
Förmögenhet: Det finns tidiga tecken på att efterfrågan på bostäder, som sjönk förra året när bolåneräntorna stegrade, börjar återhämta sig. Ser du också detta? Om så är fallet, är detta helt enkelt säsongsvariationer, eller också ett resultat av att bolåneräntorna sjunkit något?
Det har varit ett ökat köpintresse sedan början av året relaterat till tre viktiga saker: säsongsvariationer, acceptans och rabatter.
Säsongsvariationer: Bostadsmarknaden är traditionellt den långsammaste i slutet av ett visst år, återhämtar sig i januari och går i full kraft under vårens försäljningssäsong som börjar runt Super Bowl. Tidiga tecken tyder på att köparna är ute och handlar igen. Just nu verkar det finnas fler köpare som letar än att de faktiskt skriver kontrakt, men den ökade trafiken indikerar underliggande intresse: 38 % av byggarna rapporterade till Zonda att trafiken har varit starkare än väntat i januari hittills. En viktig sak att titta på under de kommande månaderna är återförsäljningsinventering. Vi såg många befintliga husägare avnotera sina hem i november och december när deras hem inte såldes så snabbt eller för så mycket pengar som de hade hoppats. Vårens försäljningssäsong brukar föra med sig mer inventarier, så vi tittar på om dessa säljare beslutar sig för att återlista i denna traditionellt starkare tid på året för bostäder.
Acceptans: Konsumenter har sörjt förlusten av rekordlåga bolåneräntor. Till exempel, om en konsument hade råd med den månatliga betalningen av ett hus på 500,000 350,000 $ i början av förra året, utan att ändra sin budget, letar de nu efter ett hus i intervallet 10 7 $. För vissa konsumenter är de ovilliga eller oförmögna att gå vidare med ett köp. För andra går de in i acceptansfasen. Vi är på den 30:e veckan i rad med bolåneräntor under XNUMX % i genomsnitt. Denna stabilitet i priserna ger konsumenterna lite mer förtroende för var marknaden är just nu. Vissa befintliga husförsäljare och många byggare erbjuder medel för att hjälpa till att köpa ner räntan, med bolånealternativ med justerbar ränta och XNUMX-åriga bolånealternativ med fast ränta.
Rabatter: Husbyggare står nu för över 30 % av det totala bostadsbeståndet. Byggare sysslar med att bygga och sälja bostäder. Som ett resultat har vi sett byggare erbjuda både prissänkningar och incitament för att locka konsumenter. Vad vi såg hända var att byggherrar erbjöd blygsamma prissänkningar i början av nedgången i bostäder på 1 eller 2 % av baspriset. Allt som gjorde var att berätta för konsumenterna att det var vettigt att vänta, eftersom bostadspriserna troligen kommer att bli lägre i framtiden (dvs. konsumenterna fick ett deflationstänkesätt). Byggare lärde sig snabbt att det var mycket bättre att "riva av plåstret" med huspriser, men bara att justera en gång hårt och snabbt för att hitta marknaden. Som ett resultat har ungefär 40 % av byggherrarna redan sänkt bostadspriserna mellan fem och 15 %. För konsumenter lugnas FOBATT-mentaliteten [rädsla för att köpa på toppen] lite eftersom de inte längre väntar på att priserna ska börja sjunka.
Hittar byggare framgång med ränteköp?
Zonda-data visar att över 50 % av nya hemsamhällen över hela landet erbjuder någon form av incitament till konsumenter. Dessa incitament kan sträcka sig från utökade räntelås till medel för stängningskostnader eller optioner och uppgraderingar och nedköp av bolåneränte. Nedköp av bolåneränte är i huvudsak byggare som betalar poäng för att sänka bolåneräntan. Byggare betalar någonstans mellan $10,000 70,000 och $30 XNUMX för att sänka priset. För konsumenterna är en huvudorsak till att de drog sig tillbaka från bostadsmarknaden den rekordstora prischocken. Lägre räntor, särskilt när byggaren erbjuder en lägre ränta på ett XNUMX-årigt fast bolån, har visat sig vara effektivt för att få vissa konsumenter tillbaka till marknaden. Enkelt uttryckt är nedköpen dyra men effektiva.
Har du några uppgifter om hur mycket/hur många byggare som har sänkt priserna?
Vår byggmästarundersökning i december visade att 43 % av byggherrarna sänkte priserna månad för månad, medan 56 % lämnade priserna oförändrade. För januari är vår tidiga läsning att 56 % av byggherrarna höll priserna oförändrade, 32 % sänkte priserna och 12 % ökade [huspriserna]. På vissa marknader har vi sett de genomsnittliga listpriserna för småhus för nya bostäder sjunka med 20 % från topp; i andra är nuvarande prissättning fortfarande på topp.
På väg in i 2023, förutspådde Zonda att huspriserna i USA skulle falla runt 15 % från topp till botten. Har du gjort några förändringar i din förväntningar för amerikanska huspriser?
Vi räknar fortfarande med att bostadspriserna kommer att sjunka 2023 jämfört med 2022, men hur djupt en nedgång kommer att bero på hur snabbt säljarna "hittar marknaden" med prissänkningar, vad som händer med bolåneräntorna, hur lagernivåerna utvecklas och vad som händer relaterat till en amerikansk ekonomisk recession.
Vill hålla dig uppdaterad om bostadskorrigering? Följ mig på Twitter at @NewsLambert.
Den här historien visades ursprungligen på fortune.com
Mer från Fortune:
Den olympiska legenden Usain Bolt förlorade 12 miljoner dollar i besparingar på en bluff. Endast $12,000 XNUMX finns kvar på hans konto
Meghan Markles verkliga synd som den brittiska allmänheten inte kan förlåta – och amerikaner kan inte förstå
"Det fungerar bara inte." Världens bästa restaurang läggs ner eftersom dess ägare kallar den moderna fine dining-modellen "ohållbar"
Bob Iger satte bara ner foten och sa åt Disney-anställda att komma tillbaka till kontoret
Källa: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-recession-could-bottoming-092847483.html