Det magiska med LLCs i fastighetsinvesteringar

Om du har tittat på mina onlinevideor eller läst mina böcker eller blogg, har du utan tvekan hört mig prata om LLCs i fastighetsinvesteringar. LLC, enligt min mening, är en grundläggande enhet för integritetsskydd och tillgångsskydd. LLCs är inte det perfekta fordonet för varje investerare i varje situation, men i de flesta fall, om du har hyresfastigheter, bör du veta om LLCs och hur man använder dem.

I mitt senaste blogginlägg förklarade jag kort en standardformel jag rekommenderar för att använda LLCs i fastighetsinvesteringar. Jag kommer att ge mer detaljer om den steg-för-steg-formeln i ett framtida inlägg. Men för nu, låt oss prata om LLCs i allmänhet.

LLCs har några fördelar jämfört med raka företag. För det första skapar de inte en skattepliktig händelse när du flyttar fastigheter in och ut ur dem (förutsatt att du gör rätt skatteval). För det andra ger de integritetsskydd, vilket jag pratade om i mitt förra inlägg. När folk inte vet att du äger egendom kan de inte använda den informationen mot dina intressen. Period.

För det tredje, och kanske viktigast, ger de dig ansvarsskydd. LLCs kallas "bolag med begränsat ansvar" av en anledning - deras syfte är att begränsa mängden skada du kan lida i en rättegång. LLCs erbjuder två typer av tillgångsskydd: inuti och utanför.

Med "inre skydd" menar jag att de förhindrar att skador som uppstår på fastigheter som ägs av LLC blir din personlig ansvar. Om någon halkar och ramlar på en isig trottoar framför din hyresfastighet kan inte målsägandens advokater vända sig om och ta allt du personligen egen. Om fastigheten stod under ditt eget namn skulle de dock kunna göra precis det.

Med "utanför skydd" menar jag att genom att använda LLCs i fastighetsinvesteringar kan du förhindra skador du ådrar dig utanför LLC från att sluka alla fastighetstillgångar du äger. Med andra ord, om du gör något som utlöser en personlig rättegång – låt oss säga att du skadar någon med din bil – kan kärandens advokater inte helt enkelt gå efter din fastighet som ett sätt att driva in betalningen. Du äger inte fastigheten personligen; det ägs av LLC.

LLCs kostar pengar att installera och underhålla, men det är väl använda pengar. När jag först började som en advokat som gav råd till fastighetsinvesterare, hörde jag ofta kunderna säga nej till kostnaden, som kan vara, säg, $800 per år per LLC. Och så skulle jag gruppera alla mina kunders fastigheter under flaggan av en enda LLC för att spara dem en del av arkiveringskostnaderna.

Jag insåg senare att detta tillvägagångssätt var fel. Vad du verkligen vill göra är att sätta upp en "låda" runt varje enskild fastighet. Varför? Så att skador som uppstår inom en fastighet stannar kvar i den fastigheten, snarare än att potentiellt spridas till alla andra fastigheter inom LLC. Du vill skydda din totala hyresintäkter, så att om något går fel med en av dina fastigheter, det mesta du kommer att förlora är den enskilda fastigheten och dess inkomst, inte alla av dina fastigheter och alla av deras inkomst. Det är därför jag nu rekommenderar att du skapar en LLC för varje fastighet du äger. (Åtminstone upp till en punkt. När du kommer till en punkt i ditt företag där du äger dussintals fastigheter, kan du börja samla dem inom flera LLCs.)

När det gäller egendomsskydd, lita inte enbart på ditt försäkringsskydd; det finns många, många situationer som försäkringen inte täcker. Och smarta advokater kommer att försöka söka skadestånd utöver din policys gränser. Tänk på att använda LLCs.

Kom ihåg detta också: LLCs kan inte användas universellt. Jag har sett människor skapa LLCs för att försöka skydda sina smycken och motorbåtar. Men en LLC måste ha en legitim affärssyfte. När det gäller att använda LLCs i fastighetsinvesteringar är det affärssyftet din hyresintäkter.

Om du för närvarande inte använder LLCs för dina inkomstegenskaper, prata med din fastighetsadvokat.