Historien om en fastighetsägare som framgångsrikt avslutade ett tomträttsavtal

När en fastighetsägare och en byggherre (eller investerare) ingår ett långsiktigt tomträttsavtal, kommer hyresgästen och dess långivare att insistera på att fastighetsägaren inte enkelt kan säga upp tomträttskontraktet för fallissemang. Hyresgästen kommer att ha omfattande rättigheter att "bota" sina försummelser. Om hyresgästen inte botar har hyresgästens långivare ytterligare boterätter. På ett eller annat sätt bör hyresgästen och dess långivare kunna bevara hyresavtalet. Som ett resultat av detta kan fastighetsägare nästan aldrig säga upp tomträtt, så gärna de skulle vilja göra det.

Ett nyligen fall i New York markerade en dramatisk variation från denna princip. Det började med att hyresgästen slutade betala hyra. Fastighetsägaren gav hyresgästen och dess långivare olika meddelanden om den försummelsen, men fortfarande betalade ingen hyran.

Som nästa steg beslutade fastighetsägaren att inte gå vidare enligt förfarandet för uppsägning av hyreskontraktet inbyggt i hyresavtalet, vilket skulle ha krävt meddelande till långivaren. Istället inledde fastighetsägaren en talan om utebliven hyra enligt en New York-stadga som tillåter sådana förfaranden. Fastighetsägaren underrättade inte hyresgästens långivare om detta förfarande, eftersom varken hyreskontraktet eller lagen krävde ett sådant meddelande. När hyresgästen fortfarande inte betalade hyran sa fastighetsägaren så småningom upp hyresavtalet som den sista händelsen i utebliven betalning.

Hyresavtalet sade att vid varje uppsägning av hyresavtalet var fastighetsägaren tvungen att erbjuda hyresgästens långivare ett nytt hyresavtal för att ersätta det uppsagda hyresavtalet. Uppenbarligen tog långivaren inte fastighetsägaren på det erbjudandet, så hyresavtalet avslutades genom utebliven betalning och långivaren kunde inte göra anspråk på ett ersättningshyresavtal.

Som en Hail Mary-åtgärd för att rädda sina säkerheter försökte långivaren förlita sig på en bisarr New York-lag som tillåter en hyresgäst och dess långivare att återuppliva ett uppsagt hyresavtal genom att betala allt som skulle betalas enligt hyresavtalet. Hyresgästen har ett år på sig att genomföra "inlösen" av sitt hyresavtal. Om hyresgästen inte löser sitt hyreskontrakt inom den tiden har hyresgästens långivare rätt att göra det – men i de flesta fall endast dagen efter att hyresgästens lösenfrist löper ut, och endast fram till klockan 2 den dagen.

Denna New York-lag säger också att hyresgästen kan avsäga sig sin inlösenrätt. Praktiskt taget varje hyresavtal i New York innehåller ett sådant avstående, men långivaren i just denna rättstvist försökte hävda att hyresgästens avstående inte gällde långivaren. Rätten höll inte med. Vid ett tillfälle meddelade långivaren att den hade ändrat sig och inte ville utöva någon inlösenrätt, men det hindrade inte domstolen från att döma mot långivaren i frågan. Det var slutet på långivarens säkerheter.

Varje långivare mot ett tomträttsavtal kan dra några viktiga lärdomar av detta fall.

För det första bör varje hyresavtal kräva att fastighetsägaren underrättar någon långivare om eventuell utebliven betalning eller annat förfarande som syftar till att avsluta hyresavtalet. Det räcker inte att kräva att fastighetsägaren ger långivaren besked om fastighetsägarens utövande av en avtalsenlig rätt att säga upp hyresavtalet.

För det andra, om leasingavtalet ger långivaren rätt att bota hyresgästens försummelser, bör långivaren utöva dessa rättigheter och inte låta fastighetsägaren börja på någon väg mot leasingavtal.

För det tredje, komplicerade och noggrant utarbetade bestämmelser i ett hyresavtal (eller något annat dokument) täcker ibland inte alla fall de borde täcka. Här kunde fastighetsägaren hitta en väg runt den avtalsmässiga uppsägningsprocessen inbyggd i hyresavtalet och uppnå en uppsägning på ett sätt som inte involverade långivaren.

Om långivaren hade agerat mer aggressivt och ägnat mer uppmärksamhet, kanske den hade kunnat bevara sina säkerheter.

Det refererade fallet är Wells Fargo Bank, NA mot Joseph E. Marx Co. Inc., New York State Supreme Court 159999/2019.