Du behöver ingen doktorsexamen. i nationalekonomi från University of Chicago för att förstå det 7% bolåneräntor är ett hot mot den amerikanska bostadsmarknaden.
Vi ser det redan. På tisdagen fick vi veta att ansökningarna om bolån sjönk med 13 % förra veckan. Det är markant kraftigare än den nedgång på 1.1 % som vi såg förra veckan. Skillnaden? Förra veckans nedgång på 13 % av låneansökan sammanföll med den första veckovisa bolåneräntan på 7 % sedan 2002.
Visst, historiskt sett finns det inget onormalt med 6% eller 7% bolåneräntor. Men den numeriska kursen förbiser effekten av den pågående bolåneräntechocken: Dessa priser, tillsammans med skummande bostadspriser, sätter nya månatliga betalningar i historiens övre gränser. När man räknar på inkomst är det dyrare att köpa nu än det var vid höjden av 00-talets bostadsbubbla.
Denna ökad prisvärdhet har redan både ekonomer och bostadsanalytiker nedgraderat sina husprisutsikter i USA. Leta inte längre än Moodys Analytics.
I Augusti, Moody's Analytics förväntade sig att huspriserna i USA skulle falla mellan 0 % och 5 %. I september, Moody's Analytics sänkte sina utsikter till en nationell nedgång på 5 % till 10 %. Men på onsdagen sänkte den prognosen ännu en gång. På väg framåt förväntar sig Moody's Analytics nu en topp-till-lägsta nedgång i huspriset i USA på 10 %.
"Rådigheten har avdunstat och med det bostadsefterfrågan", säger Mark Zandi, chefsekonom på Moody's Analytics, till Förmögenhet. "Priserna känns mycket mindre klibbiga [just nu] än de har gjort historiskt. Det går tillbaka till det faktum att de sprang upp så snabbt [under pandemin], och säljare är villiga att sänka sina priser här snabbt för att försöka avsluta en affär."
Här är grejen: Moody's Analytics baslinjeprognos förutsätter ingen lågkonjunktur. Om en lågkonjunktur visar sig, förväntar sig Moody's Analytics nu en topp-till-dalga nedgång i huspriserna i USA mellan 15 % och 20 %. Det är inte så långt ifrån den amerikanska bostadsprisnedgången på 27 % mellan 2006 och 2012.
Se detta interaktiva diagram på Fortune.com
När en grupp som Moody's Analytics säger "amerikanska bostadsmarknaden" eller "amerikanska bostadspriser" talar de om en samlad bild av landet. Regionalt varierar resultaten alltid. I Moody's Analytics ögon kommer det att vara särskilt sant framöver.
In "betydligt övervärderade" bostadsmarknader, förutspår Moody's Analytics nu att huspriserna kommer att falla mellan 15 % och 20 %. Om en lågkonjunktur inträffar, förväntar sig Moody's Analytics att husprisnedgången i USA kommer att öka till mellan 25 % till 30 % på "betydligt övervärderade" bostadsmarknader.
Dessa så kallade "betydligt övervärderade" marknader är inte isolerade till bara några få delar av landet – de finns överallt.
Varje kvartal utvärderar Moody's Analytics om lokala grunder, inklusive lokala inkomstnivåer, kan stödja lokala huspriser.* Om en regional bostadsmarknad är "övervärderad" med mer än 25 %, anser Moody's Analytics att den är "betydligt övervärderad". Till och med årets andra kvartal, 210 bostadsmarknader, inklusive Boise ("övervärderad" med 77 %) och Las Vegas ("övervärderad" med 60 %), föll i det "betydligt övervärderade" lägret.
Se detta interaktiva diagram på Fortune.com
När en bostadsmarknaden går in i en nedgång—en period med fallande bostadsförsäljning och bostadsbyggande nivåer—det är det vanligtvis skummande eller sprudlande bostadsmarknader som löper störst risk för husprisnedgångar.
Det förklarar varför denna pågående bostadsnedgång så snabbt har utlöst en bostadspriskorrigering: Det blev väldigt skumt under tiden pandemisk bostadsboom. Beviset? Tillbaka under andra kvartalet 2019 ansåg Moody's Analytics bara tre regionala bostadsmarknader som "betydligt övervärderade."
Se detta interaktiva diagram på Fortune.com
Företag som Moody's Analytics blir inte mer baisse bara för att bolåneräntorna nådde 7 %. Istället reviderar de sina utsikter eftersom finansmarknaderna signalerar att 6 % eller 7 % bolåneräntor kan vara kvar längre än väntat. Så länge bolåneräntorna förblir så höga, säger Zandi att det kommer att applicera ett enormt tryck nedåt på dessa skummande bostadspriser.
Under de kommande sex månaderna räknar Zandi med att bolåneräntorna kommer att ligga runt 6.5 %. Det är upp från hans tidigare utsikter på 5.5%.
Vad händer på bolånemarknaden? Tja, mycket.
Även om Federal Reserve inte direkt sätter långa räntor som bolåneräntor, påverkar förväntningarna på var Fed sannolikt kommer att fastställa framtida korta räntor (dvs. Federal Funds-räntan) hur finansmarknaderna prissätter bolåneräntor. De senaste månaderna har finansmarknaderna dragit slutsatsen att Fed sannolikt inte kommer att backa sin inflationskamp på kort sikt. Det innebär naturligtvis högre korta räntor för längre tid. Cue uppåtriktat tryck på långa räntor som bolåneräntor.
Men det förklarar bara en del av ökningen i bolåneräntorna. Det är mer som spelar.
Under de senaste månaderna har vi sett vad Zandi kallar en "extraordinärt stor skillnad mellan bolåneräntorna och statskassan." Historiskt sett rör sig den 10-åriga statsräntan och bolåneräntorna i takt. Det är brutet just nu – med bolåneräntor som handlas med fyra standardavvikelser över vad som historiskt sett skulle antyda. Zandi säger att det handlar om förskottsbetalningsrisk. Investerare tror att bolånetagare 2022 kommer att refinansiera till lägre räntor i framtiden. För att justera för den så kallade förskottsbetalningsrisken har finansmarknaderna pressat upp bolåneräntorna.
Se detta interaktiva diagram på Fortune.com
Låt oss vara tydliga: Denna bostadspriskorrigering började för månader sedan. I delar av landet, korrigeringen är redan ganska brant.
Vilka bostadsmarknader förändras snabbast? Vi ser den största korrigeringen i sprudlande marknader som Austin (där bostadsvärdena sjönk med 7.4 % mellan maj och augusti), Boise (ned 5.3 %) och Phoenix (ned 4.4 %). Dessa marknader såg alla en flod av investeraraktivitet och WFH-köpare under pandemin. Dessa platser såg också deras bostadspriser gå långt utöver vad lokala inkomster historiskt sett skulle stödja.
*”Moody's Analytics bostadsvärderingsmått är den procentuella skillnaden mellan faktiska huspriser och huspriser som historiskt överensstämmer med löner och löner per capita och byggkostnader. Priset på ett hus bestäms i slutändan av värdet på marken som det ligger på vilket är knutet till alternativkostnaden för marken mätt med löner och kostnaden för att bygga bostaden. I hela landet är ungefär hälften av ett hems värde marken och den andra hälften av strukturen, men detta varierar avsevärt över landet. I San Francisco, till exempel, är marken överlägset den största delen av bostadens värde, medan det i Des Moines, Iowa, är tvärtom. Vårt bostadsvärderingsmått står för dessa skillnader”, skriver Moody's Analytics chefsekonom Mark Zandi.
Den här historien visades ursprungligen på fortune.com
Källa: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html