Dessa utdelningsaktier kan skydda dig när Federal Reserve bromsar ekonomin

Det finns många skäl att betrakta fastighetsinvesteringsfonder, eller REITs, som relativt säkra tillflyktsorter för att ge stabila inkomster när inflationen är fortsatt hög och före en trolig ekonomisk nedgång.

Nedan är en skärmbild över aktie-REITs som förväntas producera gott om kassaflöde för att möjliggöra utdelningsökningar 2023.

I Behöver veta kolumn den 24 augusti sammanfattade Steve Goldstein förutsägelser om en ny "supercykel i inflation och räntor” från Dario Perkins, vd för global makroekonomi på TS Lombard.

Perkins förväntar sig att långfristiga räntor kommer att fortsätta att röra sig högre, och föreslår att 2020-talet kommer att kräva att investerare tar "en mer kräsna strategi för tillgångsallokering."

På väg bort från tjänsteleverantörer som dominerade tjurmarknaden fram till 2021, tror han att det som kommer att fungera bäst är allokering till materiella tillgångar, inklusive fastigheter.

Att bryta ner REIT-sektorn

Fastighetsinvesteringsfonder finns i många varianter, men nyckelelementet är att de överför de flesta intäkterna till aktieägarna för att upprätthålla den skattemässiga REIT-strukturen.

Det finns två breda kategorier av REIT:s: hypotekslån REITs, som lånar ut pengar till kommersiella låntagare eller bostadslåntagare och/eller investerar i inteckningssäkrade värdepapper, och aktie-REITs, som äger kommersiella fastigheter eller bostadsfastigheter och hyr ut den.

REITs är cykliska, med värderingar pressade när räntorna stiger. Denna effekt kan vara särskilt uttalad för hypotekslån REITs, eftersom hypotekslåneverksamheten saktar ner när räntorna stiger.

Hittills i år, till och med den 24 augusti, har S&P 500 fastighetssektorn minskat med 15 %, medan hela S&P 500
SPX
är ned 12 %, båda med återinvesterade utdelningar.

Att ta en mycket längre sikt kan överraska dig. S&P Dow Jones Index skilde fastighetssektorn från finanssektorn 2016. Men om vi begränsar oss till branschgruppen S&P 500 REIT för ett långsiktigt resultatmått, har den 20-åriga genomsnittliga årliga avkastningen varit 9.9 %, något framåt av S&P 500:s 20-åriga genomsnittliga avkastning på 9.8 %.

REITs efter kategori

Olika typer av REIT:s går igenom olika ekonomiska cykler. Till exempel led hotell REITs och deras hyresgäster fruktansvärt under de tidiga stadierna av coronavirus-pandemin, som började med den virtuella nedläggningen av resebranschen under första halvåret 2020.

Många REITs är fokuserade på lager- och logistikutrymmen, som har gynnats av tvåsiffriga årliga hyreshöjningar de senaste åren, enligt Vikram Malhotra, verkställande direktör för fastigheter på Mizuho.

Men Amazon.com Inc.
AMZN
sa i sitt finansiellt pressmeddelande för första kvartalet i april att efter att ha fördubblat storleken på sitt uppfyllnadsnätverk på bara två år "jagde man inte längre fysisk eller personalkapacitet" och var "fyrkantigt fokuserad på att förbättra produktiviteten och kostnadseffektiviteten" i sin leveransinfrastruktur.

Under en intervju sa Malhotra att efter Amazons tillkännagivande hade han och kollegor "observerat och hört på marknaden att Amazon släppte ut lager på andrahandsmarknaden."

"Så den största aktören inom e-handel sa till marknaden att den hade för mycket och att den rationaliserades, och det fick logistikaktierna att sänka kursen", sa han.

Prologis Inc.
PLD
är den största börsnoterade amerikanska REIT inom lager och logistik. Företaget börsnoterade Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis och Walmart Inc.
WMT
som sina fem största kunder i slutet av 2021, med Amazon som hyr 24 miljoner kvadratmeter, eller 7% av det totala antalet.

Aktierna i Prologis sjönk med 21 % för 2022 till och med den 24 augusti, med återinvesterade utdelningar. Aktiens direktavkastning är cirka 2.5%. Prologis kommer att förvärva Duke Realty Corp.
DRE
dig genom en totalaffär värd 26 miljarder dollar när det tillkännagavs i juni.

Mizuho har ett neutralt betyg på Prologis, vilket Malhotra sa var "utan konsensus." Det är det säkert - bland 17 analytiker tillfrågade av FactSet, 13 betygsätter aktierna som ett "köp" eller motsvarande. Resten är neutrala betyg.

Han fortsatte med att säga att Mizuho övervakar tredjepartslogistikoperatörer, som XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx och United Parcel Service Inc.
POSTEN
för tecken på avtagande efterfrågan om ekonomin växlar ner avsevärt.

Med allt detta sagt, kan det finnas en guldkant för lager/logistik REITs: Malhotra förväntar sig att hyrestillväxten i utrymmet kommer att sakta ner till "mellan till höga ensiffriga" från det nuvarande intervallet över 10%. Det sa arbetsdepartementet Konsumentprisindex i juli visade en ökning med 8.5 % från ett år tidigare. Det förbättrades från 9.1 % föregående månad. Det kanske inte är för mycket att förvänta sig att REIT-lageroperatörer ska kunna hålla sina hyror ökade för att matcha eller slå inflationstakten.

Det är här din egen åsikt kommer in i bilden, baserat på din egen forskning. Kommer den fortsatta trenden mot onlineshopping och efterfrågan på snabb leverans att göra det möjligt för Prologis och dess konkurrenter att överträffa under de kommande fem till 10 åren? Prologis femåriga totalavkastning var dock 24% den 138 augusti (jämfört med 85% för S&P 500), även med årets stora tillbakagång.

Screening av aktie-REITs

För att ta en bred titt på USA-noterade fastighetsinvesteringsfonder började vi med de 185 som ingår i Russell 3000 Index
VÄG.
Detta index representerar cirka 98% av amerikanska aktier, enligt FactSet.

Vi tittade sedan på investeringskoncentrationerna för varje REIT och tog bort alla intecknings-REITs för att få ner listan till 158 företag. Vi minskade ytterligare till 112 företag för vilka konsensusuppskattningar fanns tillgängliga bland minst fem analytiker tillfrågade av FactSet för justerade medel från verksamheten 2023.

Ett sätt att mäta ett företags utdelningsförmåga är att titta på dess uppskattade fria kassaflöde — kvarvarande kassaflöde efter förväntade investeringar. För REITs används vanligtvis fonder från operationer (FFO) - ett icke-GAAP-mått. FFO lägger till avskrivningar och avskrivningar (icke-kontanta poster) tillbaka till resultatet, samtidigt som vinster vid försäljning av fastigheter exkluderas. Justerade medel från rörelsen (AFFO) går längre och nettorar ut förväntade kapitalutgifter för att upprätthålla kvaliteten på fastighetsinvesteringarna.

Om vi ​​dividerar ett företags beräknade AFFO med dess nuvarande aktiekurs har vi en uppskattad AFFO-avkastning. Detta kan jämföras med den nuvarande direktavkastningen för att se om det finns "utrymme" för ytterligare höjningar - förhoppningsvis gott om utrymme.

Bland de 112 återstående REIT:erna betalar 104 utdelning och har uppskattat utrymme för 2023 på minst 1.00 % – det är vår sista nedskärning.

Vi placerade de 104 REITs i åtta breda kategorier. Detta är inte alltid lätt, eftersom en REIT kan vara mycket diversifierad. Så kategorierna är ett försök att placera varje REIT i en grupp enligt dess tyngsta affärskoncentration. Vi konsoliderade sedan lite längre till nio breda kategorier och sorterade dem efter förväntad AFFO-avkastning 2023.

Till exempel är lager/logistikföretagen i kategorin "industri". Vi börjar med den.

Industriella REITs

Här är de 10 industriella REIT som passerade skärmen, med de högsta förväntade AFFO-avkastningarna för 2023:

Klicka på tickerna för mer om varje företag, inklusive företagsprofiler. Sedan läsa Tomi Kilgores detaljerade guide till den mängd information som är tillgänglig gratis på MarketWatch offertsidor.

Hälso-och sjukvård

Här är alla nio REITs som hyr ut hälsovårdsfastigheter och passerade skärmen. Denna grupp exkluderar företag som fokuserar på äldreboende:

Företag	Ticker	Beräknad AFFO-avkastning 2023	Aktuell direktavkastning	Beräknad "höjdhöjd"	Börsvärde. ($ mil)
Medical Properties Trust Inc.	MPW	9.94%	7.63%	2.31%	$9,111
Global Medical REIT Inc.	GMRE	9.86%	7.41%	2.44%	$742
Sabra Health Care REIT Inc.	SBRA	9.82%	7.74%	2.08%	$3,582
Innovative Industrial Properties Inc.	IIRP	9.50%	7.22%	2.27%	$2,710
CareTrust REIT Inc.	CTRE	7.71%	5.08%	2.62%	$2,101
Community Healthcare Trust Inc.	CHCT	6.73%	4.53%	2.21%	$973
Healthpeak Properties Inc.	TOPP	5.79%	4.43%	1.36%	$14,617
Healthcare Realty Trust Inc. Klass A	HR	5.50%	1.69%	3.81%	$9,826
Welltower Inc.	VÄL	4.43%	3.15%	1.28%	$35,916
Källa: FactSet

Bostäder

Denna kategori inkluderar REITs som äger enfamiljs- eller flerfamiljsfastigheter, såväl som tillverkade bostadsområden och äldreboenden. Här är de 10 bostads-REITs som passerade skärmen:

Hotell och fritidsfastigheter

Här är de åtta REITs som hyr ut hotell och/eller fritidsfastigheter och passerade skärmen:

Kontor

Här är de 10 REITs som har kontorsbyggnader som passerade skärmen:

Detaljhandeln

Här är de 10 REITs som huvudsakligen hyr ut butiksfastigheter som passerade skärmen:

Trygghet i vårdförloppet

Här är alla fem företag som passerade skärmen som hyr ut fastigheter för kommunikationsinfrastruktur, eller, i fallet med Outfront Media Inc.
UT,
skyltar:

Datacenter

Dessa tre datacenter REIT passerade skärmen:

Självförvaring

För vår sista kategori passerade fem REITs för självlagring:

Om du är intresserad av REIT-utrymmet måste du göra din egen research och ha dina investeringsmål i åtanke – tillväxt, inkomst eller bådadera – och förbereda dig för att förbli engagerad på lång sikt, vilket innebär flera år.

Bland REITs listade i tabellerna ovan har Malhotra "köp"-betyg på Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
VÄL,
Medical Properties Trust Inc.
MPW,
Paramount Group Inc.
PGRE
och Duke Realty (som nu handlar i linje med Prologis, i väntan på att sammanslagningen ska slutföras).

På frågan om vad köpvärderade REITs har gemensamt, sa Malhotra: "Detta är företag, som individer, för vilka vi tror att prissättningen kommer att bestå."

Han sade också att alla drar nytta av tematiska trender, inklusive, för hälsovårds-REITs, befolkningens åldrande.

Hör av Ray Dalio på MarketWatch's Bästa nya idéer i Money Festival den 21 och 22 september i New York. Hedgefondspionjären har starka åsikter om vart ekonomin är på väg.