Denna 9.9%-betalare är den mest förbisedda utdelningshandeln 2022

De flesta vet det inte, men fastigheter har sjunkit i aktier i det långa loppet, och det är redo att vinna igen i 2023.

Och vi utdelningsinvesterare står snyggt i kö för att tjäna pengar, tack vare en fond som kastar av sig en stor avkastning på 9.9 %, det är perfekt spela här. Jag släpper namnet och tickern om en sekund.

Först läste du rätt: fastigheter gör överträffa aktier i det långa loppet – och inte heller något litet! Det är tydligt som kan vara i denna jämförelse mellan SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), indexfonden för börsnoterade fastighetsinvesteringsfonder (REITs) och S&P 500 under de senaste 20 åren.

Tänk på att denna period inkluderade covid-19-kraschen och subprime-bolånekrisen, som naturligtvis satte in bostäder. Inga problem. REITs – börsnoterade företag som äger allt från lager till flerbostadshus – guppade direkt upp till ytan!

Nyckeln till REITs överklagande är att de är "pass through"-investeringar: de samlar in hyrescheckar från hyresgästerna, skummar av tillräckligt för att hålla lamporna tända och byggnaderna rena, och lämnar sedan resten till oss som utdelning. Resultatet är en större inkomstström än vanliga aktier betalar: den typiska REIT ger 3.2 %, vilket fördubblar S&P 500:s eländiga 1.5 %.

Men även om RWR har krossat aktier så gör vi det inte vill gå den passiva ETF-vägen här. För det första är RWR:s avkastning på 3.2 % inte i närheten av tillräckligt stor för att få våra hjärtan att springa. Och för det andra, med REITs (som med ganska bra allt nuförtiden), att ha en smart, lyhörd chef är avgörande.

Beviset ligger i RWR:s avkastning under de senaste tre volatila åren, jämfört med den för sluten fond (CEF) vi ska prata om idag, den CBRE Global Real Estate Income Fund (IGR). IGR kastar av sig den enorma utbetalningen på 9.9 % som jag nämnde för en sekund sedan (och den betalar dig månadsvis, inte mindre)!

Den främsta anledningen till detta beror på IGR:s expertportföljförvaltare, som skickligt har navigerat på de lokala marknaderna de känner bäst. Det är nyckeln i fastigheter, som vi alla vet är egentligen bara en samling av små marknader som alla beter sig olika vid varje given tidpunkt.

Och när det kommer till fastigheter har fondens förvaltningsbolag, CBRE, ingen brist på kunskap: förutom IGR och privata investerarfonder förvaltar den fastigheter, driver mäklare och investerar egna pengar i fastigheter. Företaget har 80,000 100 anställda i över XNUMX länder, vilket ger det ett globalt perspektiv och relationer i främmande länder som ingen algoritmdriven ETF kan matcha.

CBRE har utnyttjat den kunskapen för att smart luta IGR:s portfölj kraftigt mot USA (68 %), ett försiktigt drag då den amerikanska ekonomin fortsätter att växa med ett sunt klipp, med inflation som ser ut att börja stiga och konsumenternas utgifter (för att inte tala om sysselsättningen) ) håller sig bra.

Men att köpa en välskött fastighetsfond handlar inte bara om att köpa in ledningens forskningskraft och tillgång till information – det handlar också om diversifiering, vilket är särskilt viktigt i fastigheter.

IGR, till exempel, investerar i över 80 REITs, som själva äger hundratals och ibland tusentals fastigheter vardera. Och precis som de många andra REIT-fonderna som gör samma sak, märker den inte när en hyresgäst slutar betala hyra, eftersom det finns tusentals andra som gör det.

Just nu, till exempel, inkluderar IGR:s toppinnehav REITs som äger ett brett utbud av fastigheter. Crown Castle International (CCI), till exempel äger mer än 40,000 115,000 mobiltorn runt om i världen, plus XNUMX XNUMX "små celler" som ökar lokalnätets kapacitet i större städer; ProLogis
PLD
(PLD) äger 4,732 XNUMX lager över hela världen; och bostads-REIT Invitation Homes (INVH), hyr ut mer än 85,000 XNUMX småhus.

Så vi har redan massor av diversifiering här, och det är bara från tre av IGR:s innehav!

En annan ofta förbisedd anledning till att överväga REIT-fonder är att både dessa fonder och REIT själva har tillgång till billigare hävstångseffekter än du och jag. Just nu är till exempel höga bolåneräntor ett stort problem för enskilda investerare som äger hyresfastigheter – men inte så för REITs:

Bolånebetalningar går genom taket

Med räntorna på 5 % tidigare i år och hållit sig på den nivån har bostadslånen skjutit i höjden. Men räntorna för REITs är mycket lägre, med många som för närvarande har lånekostnader på böcker under 3%.

REITs har lägre priser eftersom de är professionellt förvaltade och diversifierade över många fastigheter, så de har lägre risk än din typiska individuella fastighetsinvesterare. Detta är en av anledningarna till att REIT faktiskt har ett ganska konsekvent resultat av att publicera positiv avkastning under perioder med stigande räntor.

Detta diagram är baserat på en studie av NAREIT, ett REIT-forsknings- och dataföretag, och det visar tydligt att REITs vanligtvis tjänar vinster under perioder med högre räntor. Detta beror på att deras lägre lånekostnader i viss mån isolerar dem från trenden. Dessutom kommer perioder med stigande räntor vanligtvis med en stark ekonomi (som är fallet idag). Det innebär högre efterfrågan på REITs fastigheter, vilket gör att REITs höjer hyran. Dessa ökningar överstiger vida alla ökningar av lånekostnader på grund av högre räntor.

Köp IGR som "Rabatt Momentum" bygger

Låt oss slutligen tala om IGR:s rabatt till NAV, eller skillnaden mellan dess marknadspris och värdet per aktie för dess portfölj (detta mått är unikt för CEF). Just nu är den rabatten liten, vilket innebär att IGR är mer eller mindre rättvist värderat.

Trenden här är tydlig: IGR:s rabatt är på väg in i premiumområdet – frågan är hur långt. När det händer kommer det att lägga mer dragkraft under IGR:s aktiekurs. Och självklart kommer du att få den där sunda 9.9 % utbetalningen (betald månadsvis) hela tiden.

Michael Foster är Lead Research Analyst för Kontrarian Outlook. För mer bra inkomstidéer, klicka här för vår senaste rapport "Oförstörbar inkomst: 5 fonder med säkra 8.4% -utdelningar."

Offentliggörande: ingen