Brandoffer i Colorado möter höga byggnadskostnader som överstiger försäkringsskyddet

Majoriteten av husägarna i de brända områdena anses av försäkringsbolagen ha tillräckligt med täckning för de flesta ombyggnadskostnader. Det är i motsats till landsbygdsområden i Kentucky som drabbades av tornados förra månaden, där vissa husägare i arbetarklassen hade liten eller ingen försäkring.

På båda ställena kommer brist på arbetskraft och omfattningen av skadorna att göra det svårare att återuppbygga, sa

Erin Collins,

en senior vice ordförande vid National Association of Mutual Insurance Cos., en branschgrupp. "Det finns individer i båda de drabbade områdena som antingen är oförsäkrade eller inte har tillräcklig täckning på plats för att kompensera för sina förluster", sa hon.

Ungefär två tredjedelar av brandoffren är vanligtvis underförsäkrade, enligt undersökningar av United Policyholders, en nationell ideell konsumentgrupp som är baserad i Kalifornien. En undersökning av människor som drabbades av skogsbränder 2020 i Colorados Grand och Larimer län avslöjade brister som ofta uppgår till hundratusentals dollar.

En viktig orsak är svårigheten för husägare att avgöra hur mycket täckning de behöver, sa

Daniel Schwarcz,

en professor vid University of Minnesota Law School som har studerat villaförsäkring. En del av problemet är att konsumenterna har ett brett urval, och många väljer billigare försäkringar för att hålla nere sina årliga premier.

För köpare, "det är otroligt begränsad transparens" i att ta reda på vad en gräns bör vara, sa han. Många konsumenter antar att en agent eller försäkringsgivare har ett ekonomiskt incitament att sälja dem mer täckning än de behöver, sa han. Men vissa agenter främjar billigare policyer eftersom de inte vill förlora en försäljning till en rival.

I vissa katastrofbenägna områden försöker försäkringsbolagen begränsa sina potentiella förluster, sa

Amy Bach,

verkställande direktör för United Policyholders. "Vi känner till många situationer där konsumenter ber om högre gränser och får avslag", sa hon.

Förra veckans brand var den mest destruktiva skogsbranden i Colorados historia när det gäller antalet förstörda strukturer, enligt katastrofmodelleringsföretaget Karen Clark & ​​Co. Dess uppskattning på 1 miljard dollar av försäkrade skador inkluderar hem i områdena Louisville och Superior och oinkorporerade Boulder County samt ett stort handelsområde med ett förstört köpcentrum och hotell.

Colorado Insurance Commissioner

Michael Conway

sade att "det kommer sannolikt att bli ett problem om underförsäkring," som härrör från både otillräckliga täckningsbelopp till att börja med och en fortsatt inflation. Som sagt, under de kommande två åren när byggandet kommer igång, "är det så mycket som kommer att förändras om inflation, byggnadskostnader, arbetskostnader att när vi kommer till den punkt vi bygger om dessa hem, kommer världen sannolikt att se ut. mycket olika."

Han noterade att Federal Emergency Management Agency ger viss ekonomisk hjälp för underförsäkring, även om byrån vanligtvis inte agerar på en konsuments begäran förrän efter att en transportör har avslutat sina totala utbetalningar.

Försäkringsbolagen erkänner att intäkterna från deras försäkringar inte alltid kommer att räcka för att täcka skadan, men de säger att deras agenter har arbetat hårt under de senaste åren, inför andra uppmärksammade katastrofer, för att främja köp av försäkringar med de mest generösa villkor.

Som i många städer över hela landet har bostadsmarknaden i Denver-området varit glödhet under det senaste året. Låga bolåneräntor drev en stark efterfrågan på bostadsköp som avsevärt överträffade antalet fastigheter till salu, vilket pressade upp bostadspriserna.

Byggare ökade aktiviteten som svar, med bostadsstarter i Denver storstadsområdet ökade med 30 % under tredje kvartalet från ett år tidigare, enligt bostadsmarknadsundersökningsföretaget Zonda. Men de har bromsats av brist på arbetskraft och problem med leveranskedjan. Nationellt steg kostnaden för husbyggande material med 21 % i november från ett år tidigare, medan lönerna för bostadsbyggande steg med 8.1 % i oktober från ett år tidigare, enligt en National Association of Home Builders analys av statliga uppgifter.

Boulder County är det svåraste och dyraste området att bygga nya bostäder i Denver storstadsområde, på grund av begränsad marktillgång och högre regleringskostnader, sa

John Covert,

rektor för rådgivning på Zonda. I takt med att bostäder i staden Boulder har blivit dyrare, har efterfrågan ökat i de närliggande förorterna, inklusive Louisville och Superior, sa han.

Byggkostnaderna på den nuvarande marknaden är särskilt volatila på grund av störningar i leveranskedjan, sa

David Sinkey,

verkställande direktör för Boulder Creek Neighborhoods, en byggare baserad i Louisville.

"Förutsägbarhet kring kostnader är nästan omöjligt just nu," sa han. "Jag tror att det som börjar gå upp för många människor är att försäkringsskyddet kommer att vara mycket lägre än den nuvarande kostnaden att bygga."

Underförsäkring kan leda till förseningar i återuppbyggnaden, och vissa människor vars hem förstördes i skogsbränder i Boulder-området 2020 har ännu inte återuppbyggts. "Mina sår slets upp igen i torsdags, och jag återupplevde varje ögonblick av traumat" av eldsvådan som brände ner hans Boulder-hus i oktober 2020, sa

Kevin Mott,

en hudläkare som nu bor i ett fritidsfordon.

Hans försäkring kom till korta och hans ombyggnad försenades medan han radade upp finansieringen. Han hade en gräns på 900,000 700,000 dollar för själva bostaden, plus 2 XNUMX dollar för innehållet. Hans nya hem kommer att kosta cirka XNUMX miljoner dollar, inklusive uppgraderingar för att möta nya lokala byggregler, sa han.

Med undantag för försäkringsbolag som säljer till rika husägare, har de flesta operatörer eliminerat en gång vanliga och relativt generösa garantier för att betala hela kostnaden för ombyggnaden. I stället, i händelse av ett underskott, erbjuder vissa försäkringar att betala ett fast belopp, till exempel 20 %, över en bostads försäkringsvärde.

Många försäkringsbolag, inklusive State Farm och USAA, inkluderar också någon typ av inflationsskydd. Men de förlitar sig fortfarande på att husägare uppdaterar sina policyer för att ta hänsyn till ombyggnad eller expansion.

Skriva till Leslie Scism kl [e-postskyddad] och Nicole Friedman kl [e-postskyddad]