Vill du lossa den investeringsfastigheten? Vad rådgivare rekommenderar.

Särskilt när de kommer ut ur pandemin, kanske många äldre människor inte vill hantera att vara hyresvärdar längre, måste utföra uppgifter som hyresuppbörd och fastighetsförvaltning, säger Rob Johnson, chef för förmögenhetsförvaltning på Realized. 

Även om det nu kan vara ett bra tillfälle att avsluta med så höga värderingar, finns det flera saker att tänka på innan du bara säljer. Här är vad finansiella rådgivare berättar för kunderna.

Tänk i förväg. Alla som överväger att sälja en investeringsfastighet bör rådgöra med skatte-, finans- och fastighetsexperter innan de fattar ett beslut. Helst kommer dessa diskussioner att äga rum innan fastighetsägaren går i pension för att lämna tillräckligt med tid för att planera ordentligt, säger Nell Cordick, senior vice president och finansiell rådgivare på Bogart Wealth, som har kontor i Virginia och Texas. 

En viktig faktor i dessa diskussioner borde vara skatter. "När folk inte har gjort rätt skatteplanering i förväg blir de chockade över skatteresultatet av att sälja en investeringsfastighet. Vad de trodde skulle vara deras netto [intäkter från försäljningen] är mycket, mycket lägre på grund av skattekonsekvenserna, säger hon.

Ur skattesynpunkt bör du överväga konsekvenserna av att sälja fastigheten direkt jämfört med andra skattegynnsamma alternativ som t.ex. en 1031-växel, som erbjuder flera fördelar, men som också kräver strikt efterlevnad av IRS-reglerna. 

Tidpunkten för en försäljning kan också vara viktig ur ett skatteperspektiv. Att sälja under ett år när andra inkomstkällor är låga kan vara ett bra alternativ, säger hon. Om du är över 63 år, vill du fundera över vilken effekt, om någon, en försäljning kommer att ha på din Medicare-konsol, tillägger hon. 

Bortom skatter. Det är också viktigt att förstå hur en försäljning passar in i en kunds övergripande fastighetsstrategi. Vissa ägare kan till exempel välja att sälja högt, även med skattekonsekvenserna, eftersom de tror att det kommer att ske en korrigering där de kan köpa lågt och sedan gå igenom hela processen igen, säger Cordick. Andra kanske helt enkelt vill sluta äga en investeringsfastighet och är villiga att acceptera skattekonsekvenserna för att undvika de känslomässiga krångelen, säger hon.

Här är några frågor som rådgivare bör ställa, säger Jody King, chef för förmögenhetsplanering på Boston-baserade Fiduciary Trust. 

Vill kunden fortsätta vara en praktisk hyresvärd, eller föredrar de en mer passiv roll? Om de gillar att vara i fastighetsförvaltningsbranschen, hur gifta är de med just den här fastigheten? Kommer det att hålla sitt värde eller kan det vara tillrådligt att sälja nu och hitta en annan fastighet på ett mer önskvärt läge? Hur viktigt är kassaflödet för din pension, och hur kommer du att ersätta det om det är nödvändigt för att behålla din livsstil? 

Gå igenom möjligheterna. För kunder som vill stanna kvar i investeringsfastighetsbranschen kan det finnas flera alternativ. För dem som vill hantera sin skatteskuld kan ett alternativ vara att sälja sin nuvarande investeringsfastighet och köpa en annan fastighet genom ett 1031-utbyte. Denna strategi gör det möjligt för investerare att skjuta upp reavinstskatt på försäljningen av sina investeringsfastigheter, om strikta regler uppfylls. Till exempel måste de identifiera en ersättningsfastighet inom 45 dagar och slutföra bytet inom 180 dagar. 

För ägare som vill ta en mindre aktiv roll, men ändå vill ha skatteuppskovsfördelarna med fastighetsägande, finns det möjlighet till en Delaware Statutory Trust, eller DST, som är professionellt förvaltade portföljer av kommersiella fastigheter. Sommartid erbjuder investerare delägande av kommersiella fastigheter, men allt förvaltningsansvar skjuts till en sponsor, säger Johnson från Realized. 

Vissa sommartid har en fastighet, medan andra har mer än 20 fastigheter inom sin struktur. Investerare kan också diversifiera genom att investera i flera sommartid, säger han. "Att ha en diversifierad portfölj i pension är viktigt eftersom du inte vill ta onödiga risker eller överkoncentrera din portfölj till bara en fastighet", säger han.

Vissa kunder kan också överväga att sälja sin fastighet och investera i en Opportunity Zone Fund, ett investeringsprogram skapat av Tax Cuts and JOBS Act från 2017 för att ge skattefördelar till vissa investeringar i områden med lägre inkomster. Investerare rullar in sin vinst på den sålda egendomen till Opportunity Zone Fund där den kommer att växa skatt uppskjuten till 2026, säger Brad Levin, verkställande direktör och senior förmögenhetsrådgivare på The Colony Group. Det finns många tillgängliga fonder av den här karaktären inrättade av fastighetsinvesteringsbolag, säger han. 

Ett annat alternativ för kunder med välgörenhetsböjelser är att överföra egendomen innan den säljs till en välgörenhetsrester. Vinsten som realiseras vid försäljning är då befriad från reavinstskatt. Intäkterna kan återinvesteras och investeraren får inkomst från fonden under sin livstid, och när individen dör går det som blir kvar till välgörenhet, säger Levin. 

”Det handlar inte bara om skattebesparingar eller inte. Det finns många olika delar av det, och du måste förstå helheten innan du kan ge råd, säger King of Fiduciary Trust. 

Tänk på att känslomässiga bindningar till fastigheter kan förändra bilden. Vill kunden behålla fastigheten i familjen? Och i så fall, vilket är det lämpligaste sättet att initiera ett ägarbyte? Hur viktigt är kassaflödet för din pension, och hur kommer du att ersätta det om det är nödvändigt för att behålla din livsstil? 

Även om det inte finns någon lösning som passar alla, kan rådgivare hjälpa kunder att ta sig igenom för- och nackdelarna med de olika alternativen. "Det är rådgivarens uppgift att presentera alternativen och låta kunden fatta beslut baserat på dessa alternativ", säger King.

Skriva till [e-postskyddad]