Förra årets 3 procentenhetsökning i bolåneräntor, tillsammans med bostadspriserna som hoppade över 40 % under perioden Pandemic Housing Boom, har prissatt miljontals bostadsköpare.
Den kraftiga tillbakadragningen av köpare kommer vid en mindre än idealisk tidpunkt för amerikanska husbyggare. Se, en kombination av pandemirelaterade begränsningar i leveranskedjan och ett överskott av ivriga köpare under högkonjunkturen, såg det totala antalet enheter under uppbyggnad når historiska nivåer förra året. Och den historiska eftersläpningen, tillsammans med ökade avbokningsfrekvenser, betyder att köpare äntligen har en viss förhandlingsmakt över byggare.
För att ta reda på hur köpare kan göra en bättre affär med byggare, Förmögenhet nådde ut till John Downs, en certifierad bolånerådgivare och senior vice president på Vellum Mortgage.
Det första tricket är att helt enkelt använda råa förhandlingstaktik, som att erbjuda lågt eller använda externa långivare "för att hålla bygglångivare ärliga", säger Downs. Det andra tricket är att se vilka incitament byggare kan erbjuda.
Till skillnad från husägare – som är mindre benägna att ge upp det egna kapitalet de har – tappar byggare bara vinst. Så när marknaden förändras kan byggare sänka priserna och/eller slänga bort incitament som att betala stängningskostnader (som kan uppgå till mellan 2 % till 5 % av ditt bolån), och erbjuda nedköp av bolåneränte (byggare betalar långivare en engångssumma pengar för att sänka bolåneräntorna för potentiella köpare), betala husägarföreningsavgifter eller göra uppgraderingar under hela byggprocessen.
"För byggare är det ett företag," sa Downs. “Vilket är väldigt annorlunda än vanliga husägare där det är deras nätverksbesparingar. Så för en byggare är det bara ett rå affärsbeslut – tjänar jag fortfarande pengar? Och om jag förlorar, vad vinner jag på att förlora?”
Att fortfarande få byggare att erbjuda dessa incitament kan variera beroende på marknad, säsong, enskilda byggare och om en köpare funderar på att köpa stående inventarier kontra att be om att ett hus ska byggas.
Och när det gäller enskilda byggare kan de ha olika tankesätt när det gäller inventering. Till exempel, under årets första månader, kanske man föredrar att hålla fast vid ett hem tills man får det pris man vill ha eftersom det finns tid. Samtidigt kan en annan byggare vara rädd för framtiden och erbjuda aggressiva incitament.
Det finns också en tydlig skillnad mellan små byggare och större byggare med större ekonomiskt stöd, och det kan översättas till de incitament de kan erbjuda. Som köpare är det därför viktigt att förstå marknaden, varulagret och husbyggaren du arbetar med – åtminstone till att börja med.
När det gäller hemförbättringar eller uppgraderingar, använder byggare ibland det faktum att "de kan bygga saker billigare och det upplevda värdet för [köparen] är större", sa Downs Förmögenhet. Han gav ett exempel: om en köpare blir offererad 50,000 15,000 $ för att bygga en uteplats men byggaren kan göra det för XNUMX XNUMX $ - som konsument checkar den ut, och byggaren använder i princip "uppblåsta värden för att ge uppfattningen om större besparingar."
Så förbättringar som de, knutna till det fysiska huset, anses inte säljarens eftergifter av långivare. Långivare ser istället på allt som förändras kontanter, som att täcka stängningskostnader eller erbjuda ränteköp, som en säljarkoncession. Men det betyder inte att byggare fortfarande inte kan använda dessa strategier för att locka köpare – snarare behöver köparen bara kvalificera sig för dessa incitament och det kan bero på typen av lån.
Men incitamenten är inte för alltid – det beror i allmänhet på marknaden, som är cyklisk. Det finns tillfällen då byggare inte behöver erbjuda incitament (vanligtvis på en konkurrensutsatt marknad när det finns flera erbjudanden över det begärda priset).
Men Downs berättade Förmögenhet att han tror att vi är i en "sweet spot of deal making", åtminstone i några månader tills marknaden återbalanserar sig och blir mer anpassad till den pre-pandemiska normen. Ändå, överkomliga priser är fortfarande ett problem, sa Downs – vilket betyder att sweet spot potentiellt kan vara lite längre.
"När jag citerar betalningar kvävs folk fortfarande när de hör dem," sa Downs.
Den här historien visades ursprungligen på fortune.com
Mer från Fortune:
Den olympiska legenden Usain Bolt förlorade 12 miljoner dollar i besparingar på en bluff. Endast $12,000 XNUMX finns kvar på hans konto
Meghan Markles verkliga synd som den brittiska allmänheten inte kan förlåta – och amerikaner kan inte förstå
"Det fungerar bara inte." Världens bästa restaurang läggs ner eftersom dess ägare kallar den moderna fine dining-modellen "ohållbar"
Bob Iger satte bara ner foten och sa åt Disney-anställda att komma tillbaka till kontoret
Källa: https://finance.yahoo.com/news/still-housing-market-slump-negotiate-225725403.html