Vad är "Zombie Debt?" Varför husägare står inför utmätning av gamla bolån.

Rose Prophete trodde att det andra bolånet på hennes hem i Brooklyn löstes för ungefär ett decennium sedan - tills hon fick pappersarbete som hävdade att hon var skyldig mer än $130,000 XNUMX.

"Jag blev chockad", sa Prophete, som refinansierade sitt tvåfamiljshem 2006, sex år efter att hon kom från Haiti. ”Jag känner inte ens de här människorna eftersom de aldrig kontaktade mig. De ringde mig aldrig."

Prophete är en del av en våg av husägare som säger att de blev förblindade av starten på utestängningsåtgärder på sina hem över andra lån som togs för mer än ett decennium sedan. Förtroendena och hypotekslånetjänstemännen bakom åtgärderna säger att lånen misslyckades för flera år sedan.

Några av dessa husägare säger att de inte ens var medvetna om att de hade en andra inteckning på grund av förvirrande lånestrukturer. Andra trodde att deras andra lån rullades in med sina första betalningar eller förlåtits. Vanligtvis säger de att de inte hade fått utlåtanden om sina andra lån på flera år när de betalade ner sina första bolån.

Nu får de veta att lånen inte var döda trots allt. Istället är de vad kritiker kallar "zombieskuld" - gamla lån med nya inkassoåtgärder.

Bostadsmarknad: Väntande bostadsförsäljning faller för fjärde månaden i rad

Nyheter om bolåneränte: Feds senaste räntehöjning har fått experter att fundera på om bolåneräntorna kommer att sjunka om "ett år eller två"

Nybörjare på bostadsmarknaden?: 15+ fastighetsvillkor du bör känna till, från FICO till deposition

Ska jag betala zombieskulder?

Även om ingen federal statlig myndighet spårar antalet utestängningsåtgärder på andrahandslån, säger advokater som hjälper husägare att de har ökat de senaste åren. Advokaterna säger att många av lånen ägs av köpare av oroliga bolån och att de eftersträvas nu eftersom bostädernas värde har ökat och det finns mer eget kapital i dem.

"De har hållit dem utan att ha någon kommunikation med låntagarna", säger Andrea Bopp Stark, en advokat vid det Boston-baserade National Consumer Law Center. ”Och så plötsligt kommer de ut ur träslöjd och hotar med utmätning för nu finns det värde i fastigheten. De kan utmäta fastigheten och faktiskt få något efter att de första bolånen är betalda."

Berättelsen fortsätter

Advokater för ägarna av lånen och företagen som servar dem hävdar att de driver lagligt skuldsatta skulder, oavsett vad låntagaren trodde. Och de säger att de agerar lagligt för att hävda det.

Hur gick det här till?

Domstolsåtgärder nu kan spåras till slutet av bostadsboomen tidigare detta århundrade. Vissa involverar hemlånekrediter. Andra härrör från "80/20"-lån, där bostadsköpare kunde ta ett första lån som täcker cirka 80 % av köpeskillingen och ett andra lån som täcker de återstående 20 %.

Genom att dela upp lån kunde låntagare undvika stora handpenningar. Men de andra lånen kunde bära räntor på 9 % eller mer och ballongbetalningar. Konsumentförespråkare säger att lånen - många som har sitt ursprung hos sedan-diskrediterade långivare - inkluderade rovvilkor och marknadsfördes i färgsamhällen och låginkomstkvarter.

Ökningen av människor som hamnade på efterkälken på bolånebetalningar efter att den stora lågkonjunkturen började omfattade husägare med andra lån. De var bland de människor som utnyttjade federala program för modifiering av lån, refinansierade eller försattes i konkurs för att hjälpa till att behålla sina hem.

I vissa fall ändrades de första lånen men de andra inte.

Hur många år tills skulden efterskänks?

Vissa andra inteckningar vid den tiden "debiterades", vilket betyder att borgenären hade slutat begära betalning. Det betyder inte att lånet efterskänktes. Men det var intrycket av många husägare, av vilka några uppenbarligen missförstod lånestrukturen 80/20.

Andra låntagare säger att de hade svårt att få svar om sitt andra lån.

I Miami-området skrev pastor Carlos Mendez och hans fru, Lisset Garcia, på en ändring av sitt första bolån 2012, efter att ekonomiska svårigheter resulterade i uteblivna betalningar och en konkursansökan. Paret hade köpt bostaden i Hialeah 2006, två år efter att de kom från Kuba, och uppfostrade sina två döttrar där.

Mendez sa att de inte kunde få svar om statusen för deras andra bolån från banken och fick så småningom veta att skulden annullerades eller skulle annulleras.

Sedan 2020 fick de utmätningspapper från en annan skuldägare.

Deras advokat, Ricardo M. Corona, sa att de får veta att de är skyldiga $70,000 47,000 i förfallna betalningar plus $2013 XNUMX i kapital. Men han sa att uppgifter visar att lånet debiterades XNUMX och att låneinnehavarna inte har rätt till räntebetalningar som härrör från åren då paret inte fick periodiska uttalanden. Ärendet är under behandling.

"Trots allt kämpar vi och litar på rättvisa, behåller vår tro på Gud, så att vi kan lösa detta och behålla huset," sa Mendez på spanska.

Andra lån paketerades och såldes, några flera gånger. Parterna bakom domstolsåtgärderna som har inletts för att samla in pengarna nu är ofta investerare som köper så kallade nödställda hypotekslån till stora rabatter, menar förespråkarna. Många av skuldköparna är aktiebolag som inte är reglerade på det sätt som storbanker är.

Käranden i talan om Mendez och Garcias hem är listad som Wilmington Savings Fund Society, FSB, "inte i sin individuella egenskap utan endast som en förvaltare för BCMB1 Trust."

En taleskvinna för Wilmington sa att den agerar som förvaltare på uppdrag av många truster och har "ingen auktoritet med avseende på förvaltningen av fastigheterna i portföljen." Ansträngningarna att hitta någon associerad med BCMB1 Trust för att svara på frågor var inte framgångsrika.

Vissa personer som står inför utestängning har lämnat in sina egna stämningar med hänvisning till federala krav relaterade till periodiska uttalanden eller andra konsumentskyddslagar. I Georgia hävdade en kvinna som står inför utestängning i federal domstol att hon aldrig fått periodiska meddelanden om sitt andra inteckningslån eller meddelanden när det överfördes till nya ägare, vilket krävs enligt federal lag. Fallet avgjordes i juni under konfidentiella villkor, enligt domstolshandlingar.

Hur blir jag av med zombieskulder?

I New York är Prophete en av 13 käranden i en federal rättegång som hävdar att bolåneskuld söks utöver New Yorks sexåriga preskriptionstid, vilket resulterar i brott mot federal och delstatlig lag.

"Jag tror att det som gör det så fördärvligt är att det här är husägare som har arbetat mycket hårt för att bli aktuella med sina lån", säger Rachel Geballe, biträdande direktör på Brooklyn Legal Services, som driver fallet med The Legal Aid Society. "De trodde att de skötte sin skuld."

De tilltalade i det fallet är låneserviceföretaget SN Servicing och advokatfirman Richland och Falkowski, som representerade hypoteksfonder som var inblandade i rättegången, inklusive BCMB1 Trust, enligt klagomålet. I domstolshandlingar bestrider svarandena kärandens tolkning av preskriptionstiden, säger att de agerade korrekt och försöker avvisa stämningsansökan.

"Anklagelserna i de olika utmätningsåtgärderna för bolån är sanningsenliga och inte vilseledande eller vilseledande", skrev advokat Daniel Richland i ett brev till domaren. "Klagandens anklagelser är däremot osannolika och motiverar därför avsked."

Associated Press-skribenten Claudia Torrens och forskaren Jennifer Farrar bidrog.

Den här artikeln visades ursprungligen på USA I DAG: Vad är "Zombie Debt?" Husägare står inför utmätning av gamla bolån.