Den här artikeln publicerades ursprungligen den Bankrate.com.
Federal Reserve har höjt räntorna för sjunde gången i rad i år. Den här gången är dock höjningen mindre: Fed-ordföranden Jerome Powell tillkännagav en halvpunktshöjning av federal funds-räntan den 14 december, vilket är ned från höjningarna med tre fjärdedelar av de senaste mötena. Ändå senast höjde det räntorna med lika mycket på ett enda år var på 1980-talet.
I ett försök att tygla den rasande inflationen höjde Fed räntorna med en kvartsenhet i mars 2022, sedan med en halvpunkt i maj. Det höjde dem ännu mer i juni, med tre fjärdedelar av en procentenhet — vilket vid den tiden var den största Fed-räntehöjningen sedan 1994 — och fortsatte med att göra samma sak i juli, september och november.
Uppgångarna är utformade för att kyla en ekonomi som var i brand efter att ha återhämtat sig från recessionen i coronaviruset 2020. Den dramatiska återhämtningen har inkluderat en glödhet bostadsmarknad som kännetecknas av rekordhöga bostadspriser och mikroskopiska lagernivåer.
Men sedan sensommaren bostadsmarknaden har visat tecken på kylning, med uppskattning som saktar ner nationellt och priserna sjunker till och med på många marknader. Och bostadspriserna drivs inte bara av räntor utan av en komplicerad blandning av faktorer - så det är svårt att förutsäga exakt hur Feds ansträngningar kommer att påverka bostadsmarknaden.
"Lågkonjunkturen för bostäder är här", säger Marty Green, rektor på hypoteksadvokatbyrån Polunsky Beitel Green. "Den stora frågan nu är hur snabbt det sprider sig till resten av ekonomin."
Högre priser är utmanande för både bostadsköpare, som måste klara av brantare månatliga betalningar, och säljare, som upplever mindre efterfrågan och/eller lägre erbjudanden för sina hem.
"Den kumulativa effekten av denna kraftiga räntehöjning har kylt bostadsmarknaden och fått ekonomin att börja bromsa, men har inte gjort mycket för att sänka inflationen", säger Greg McBride, CFA, Bankrates finansanalytiker.
Hur Fed påverkar bolåneräntorna
Smakämnen Federal Reserve sätter inte bolåneräntorna, och centralbankens beslut flyttar inte bolånen lika direkt som de gör andra produkter, som t.ex. sparkonton och CD-priser. Istället tenderar bolåneräntorna att gå i lås med 10-åriga statsräntor.
Ändå sätter Feds beteende den övergripande tonen för inteckning räntor. Bolånegivare och investerare följer centralbanken noga och bolånemarknadens försök att tolka Feds agerande påverkar hur mycket du betalar för ditt bostadslån.
Räntehöjningen i december var den sjunde höjningen 2022, ett år som såg bolåneräntorna svänga vilt från 3.4 procent i januari hela vägen till 7.12 procent i oktober innan det gick tillbaka nedåt igen. "Sådana ökningar minskar köp överkomliga, vilket gör det ännu svårare för lägre inkomster och första gången köpare att köpa ett hem”, säger Clare Losey, biträdande forskningsekonom vid Texas Real Estate Research Center vid Texas A&M University.
Hur mycket påverkar bolåneräntorna bostadsefterfrågan?
Det råder ingen tvekan om att rekordlåga bolåneräntor hjälpte till att underblåsa bostadsboomen 2020 och 2021. Vissa tror att det var den enskilt viktigaste faktorn för att driva bostadsfastighetsmarknaden i överdrift.
Nu när priserna har stigit högre än de har varit på två decennier, hur kommer det att påverka bostadsförsäljningen och priserna? "Bolåneräntorna [har] fått refinansieringsaktiviteten att effektivt stoppa och bostadsköpsaktiviteten att avta markant", säger Mike Fratantoni, chefsekonom för Mortgage Bankers Association. Inte bara har försäljningen avtagit, men ekonomer förväntar sig prisfall allt från några procentenheter till mer än 20 procent.
Men på lång sikt tenderar bostadspriser och bostadsförsäljningar att vara motståndskraftiga mot stigande bolåneräntor, säger bostadsekonomer. Det beror på att enskilda livshändelser som föranleder ett bostadsköp - ett barns födelse, äktenskap, ett jobbbyte - inte alltid överensstämmer bekvämt med bolåneräntecykler.
Historien visar detta. På 1980-talet steg bolåneräntorna så högt som 18 procent, men amerikanerna köpte fortfarande bostäder. På 1990-talet var andelar på 8 till 9 procent vanliga, och amerikaner fortsatte att köpa hem. Under bostadsbubbla 2004 till 2007 var bolåneräntorna högre än de är i dag - och priserna sköt i höjden.
Så den nuvarande nedgången kan vara mer av en överhettad marknad återgå till det normala snarare än signalen av en begynnande krasch. "Kombinationen av förhöjda bolåneräntor och brant bostadspristillväxt under de senaste åren har kraftigt minskat överkomligheten", säger Fratantoni. "Volatiliteten i bolåneräntorna bör avta när inflationen börjar avta och toppräntan för denna vandringscykel kommer i synen."
För nu är dock bostadsmarknaden fortfarande svår för köpare. "Bostadssektorn är den mest känsliga för och upplever de mest omedelbara effekterna av Federal Reserves räntepolitiska förändringar", säger NAR:s chefsekonom Lawrence Yun. "Mjukheten i bostadsförsäljningen speglar årets eskalerande bolåneräntor."
Yun säger genomsnittet månatlig betalning av bolån har hoppat 28 procent under det senaste året, lite av klistermärkeschocker som kommer att återkomma genom bostadsekonomin. "Jag förväntar mig att prisstegringstakten avtar när efterfrågan svalnar och utbudet förbättras något på grund av mer bostadsbyggande", säger han.
Faktum är att National Association of Realtors (NAR) säger att bostadspressen redan lättar när efterfrågan minskar. Inventeringen av bostäder till salu steg till en 3.3 månaders leverans i oktober, jämfört med ett rekordlågt utbud på 1.6 månader i januari.
Nästa steg för låntagare
Här är några tips för att hantera klimatet med stigande räntor:
Leta runt efter ett bolån. Kunnig shopping kan hjälpa dig att hitta ett pris som är bättre än genomsnittet. Med refinansieringsboomen avtar, är långivarna ivriga för ditt företag. "Att genomföra en onlinesökning kan spara tusentals dollar genom att hitta långivare som erbjuder en lägre ränta och mer konkurrenskraftiga avgifter," säger McBride.
Var försiktig med ARM. Räntejusterbara bolån blir mer frestande, men McBride säger att låntagare bör undvika. "Falla inte i fällan att använda ett hypotekslån med justerbar ränta som en krycka av överkomliga priser," säger McBride. "Det finns lite i vägen för besparingar i förväg, i genomsnitt bara en halv procentenhet för de första fem åren, men risken för högre räntor under kommande år är stor. Nya justerbara bolåneprodukter är strukturerade för att ändras var sjätte månad snarare än var 12:e månad, vilket tidigare varit normen."
Överväg en HELOC. Medan hypotekslån håller på att avta, vänder sig många husägare till hemkapitalkrediter (HELOC) för tappa eget kapital.
Den här historien visades ursprungligen på fortune.com
Mer från Fortune:
Människor som hoppade över sitt covid-vaccin löper högre risk för trafikincidenter
Elon Musk säger att att bli utbuad av Dave Chapelle-fans "var det första för mig i verkliga livet", vilket tyder på att han är medveten om att bygga upp motreaktioner
Gen Z och unga millennials har hittat ett nytt sätt att ha råd med lyxiga handväskor och klockor – att bo med mamma och pappa
Meghan Markles verkliga synd som den brittiska allmänheten inte kan förlåta – och amerikaner kan inte förstå
Källa: https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html