Vad som väntar för bostäder 2023: Småfamiljsnedgång och stopp

Tillbaka i januari 2020 unnade jag mig en förutsägelse inte bara om 2020, men under hela decenniet. På något sätt missade jag den globala pandemin och avstängningen som skulle ske bara veckor senare. Så det är med viss bävan jag hoppar in igen med tankar om det kommande året med hjälp av en artikel i Wall Street Journal som granskar data från tredje kvartalet 2022. Enkelt uttryckt har bostadsmarknaden redan börjat avmattas och kommer att gå ner till en stopp under första halvåret 2023. Vad som kommer härnäst beror på vad kontantköpare gör med sina pengar och om regeringar fattar smarta beslut eller gör saker värre.

Wall Street Journals (The Journal) berättelse har en rubrik om stora investerares beteende på bostadsmarknaden, men det slutar med att den täcker viktiga datapunkter som är relevanta för att bilda sig en bild av bostadsekonomin, särskilt småhusägande och uthyrning. Ägande har blivit något av en besatthet bland vissa förespråkare och särskilt hamnen i Cincinnati som har öppnade en kampanj mot vad den kallar "institutionella investerare" eller "företagsinvesterare".

Jag har påpekat att det är en bisarr ansträngning, att försöka stoppa investeringar i hyresbostäder genom att köpa bostäder med pengar från obligationsförsäljningar till investerare. The Journal påpekar att "Investerarnas köp av bostäder föll med 30 % under tredje kvartalet, ett tecken på att ökningen av låneräntor och höga bostadspriser som skjutit traditionella köpare till sidlinjen får även dessa företag att dra sig tillbaka.” Kanske kommer detta också att kyla ner den reglerande glöden kring frågan.

Men uppgifterna indikerar att det totalt sett har skett en "nedgång i den totala bostadsförsäljningen, som har sjunkit med bolåneräntorna stigande snabbt." Förvärv av småhus av investerare är ofta i syfte att rehabilitera dem och sedan förvandla dem till hyresbostäder. The Journal finner att, Hyrestillväxten har också börjat avta. Hyrorna för småhus steg 10.1 % jämfört med föregående år i september, en minskning från 13.9 % i april, enligt bostadsdataföretaget CoreLogicCLGX
.” Detta är fortfarande "starkare än på lägenhetsmarknaden." Historien hävdar att hyresmarknaden för småhus har hållit i sig eftersom hyresgäster av den typologin har mer pengar. Detta är inte nödvändigtvis fallet. Ofta köper mindre investerare bostäder på samma sätt som större, och ofta tjänar dessa större familjer med mindre pengar.

Men det är också sant att dessa bostadsförmedlare "Möt motvind från stigande fastighetsskatter som har kommit tillsammans med enorma ökningar av bostadspriserna." Förra årets köpfrenzy drev upp tillgångsvärdet, vilket satte press på ägarna inte bara med högre bedömningar, utan att sälja till ägaren, människor som ville köpa inte hyra.

Allt detta pågår i en tid då, som i Cincinnati, "stora hyresvärdar kommer under större granskning från federala och lokala myndigheter." Jag har redan tagit upp ägarfrågor på andra håll, men det är här som all denna bakgrund hjälper till att ligga till grund för mina gissningar om vad som väntar i år. Eftersom köpare upptäcker att de inte har råd att köpa på grund av höga räntor, och säljare inte kan hitta köpare som kan betala tillräckligt, kommer det att finnas många nödställda ägare, särskilt om en lågkonjunktur börjar och människor börjar förlora jobb.

Liksom 2008 och 2009 kommer människor med kontanter att finna sig i en position att lindra detta problem genom att köpa massor av mark och bostäder, och även projekt som är under uppbyggnad eller i finansiering idag. The Journal-berättelsen bekräftar detta för större investerare som den antyder att de "förbereder stora medel för att köpa hem. JP Morgans kapitalförvaltningsverksamhet sa denna månad att de hade bildat ett joint venture med hyresvärden Haven Realty Capital för att köpa och utveckla 1 miljard dollar i hus." Detta skulle göra det "svårt för traditionella köpare att utnyttja." Du kan säga det igen!

När billiga pengar torkar ut och människor förlorar jobb, kommer många – inklusive utvecklare och byggare – att vara desperata att rädda sig. Jag har påpekat någon annanstans, kommer bostadsmarknaden att misslyckas med att producera mycket bostäder 2023; det blir helt enkelt för riskabelt att starta några projekt i en miljö som beskrivs i Journal-berättelsen. När produktionen stannar av och de som har kontanter köper upp mark, bostäder och projekt, kommer särskilt städer att vara redo för en enorm prisökning när efterfrågan återvänder antingen senare på året eller 2024.

Lokala myndigheter kommer sannolikt att göra två saker. För det första, som i Cincinnati, kommer de att frestas att straffa investerare eller andra som köper fastigheter med kontanter. Detta kommer inte att hjälpa men kommer att göra framtiden mörkare. Att jaga bort investerare kommer helt enkelt att innebära utmätningar och konkurser för alltför långvariga företag och ägare, vilket ytterligare skadar utbudet. Banker kommer inte att ha mycket tur att flytta fastigheter heller. Det andra som vissa städer kommer att göra är ingenting. Även om detta inte kommer att göra den framtida situationen värre, kommer det helt enkelt att bana väg för panik senare när priserna stiger på grund av att utbudet är ansträngt.

Vad städer kan och bör göra nu är att avbryta all reglering som inte är relevant för hälsa och säkerhet, påskynda tillståndsgivningen på ett dramatiskt sätt och använda de resurser de har för att investera i att slutföra nödställda projekt. Lokala myndigheter kunde också köpa upp mark till ett fynd och sedan svänga om senare och överlåta marken till Community Land Trust när marknaden återvänder.

Städer som har viss insikt och tillåter sig flexibilitet kommer att vinna den framtida återhämtningen, vilket gör det möjligt för sig att peka på överkomlighet som en nyckel för att attrahera nya jobb. De som inte gör någonting eller insisterar på att attackera investerare eller införa fler regler kommer, förutsägbart, att hamna i inflation på bostadsmarknaden. Detta kommer inte att skada investerare som kommer att tjäna pengar, men det kommer att skada människor som kämpar för att klara sig och de kommer att se sina förmögenheter släpa när andra stiger.