Vad händer med bostadspriserna när bolåneräntorna faller

USA:s bostadsmarknad avsvalnad ganska dramatiskt förra året, efter att bolåneräntorna mer än fördubblades från historiska låga nivåer. Bostadspriserna har dock varit hårdare.

Priserna började falla i juni förra året, men är fortfarande högre än för ett år sedan. Nu, som efterfrågan verkar komma tillbaka in på marknaden, på grund av en liten sänkning av bolåneräntorna, priserna pressar tillbaka.

I december, den senaste lästa, amerikanska bostadspriser var 6.9 % högre år över år, enligt CoreLogic. Det var den lägsta årliga apprecieringstakten sedan sensommaren 2020. I april förra året nådde den årliga prisuppskattningen en topp på 20 %.

Fallande bostadspriser speglade svagare bostadsefterfrågan, eftersom inflation, jobbnedskärningar och osäkerhet i ekonomin hamnade på barriären som sattes upp av högre bolåneräntor. Men bolåneräntorna började falla i december och priserna reagerade direkt. Nedkylningen fortsatte, men inte lika mycket som månaderna innan.

"Medan priserna fortsatte att falla från november, var nedgångstakten lägre än den som sågs under sommaren och summerar fortfarande till endast en ackumulerad prisnedgång på 3% sedan förra vårens topp", säger Selma Hepp, chefsekonom på CoreLogic.

Hepp noterar att några av de exurbana områden som blev populära under de första åren av pandemin och såg priserna stiga kraftigt nu ser större korrigeringar. Men hon förväntar sig inte att det kommer att hålla länge.

"Medan prisinbromsningen sannolikt kommer att fortsätta under våren 2023, när marknaden förmodligen kommer att se några nedgångar från år till år, har den senaste tidens sänkning av bolåneräntorna stimulerat köparnas efterfrågan och kan resultera i en mer optimistisk bostadsköpssäsong än vad många förväntade sig, " sa Hepp.

En månadsbok undersökning av bostadsköpsentiment från Fannie Mae visade en ökning i januari för tredje månaden i rad. De tillfrågade konsumenterna sa att de fortfarande förväntade sig att se priserna antingen falla eller plana ut under nästa år, men andelen av dem som tycker att det är en bra tid att sälja en bostad ökade till 59 % från 51 %.

Mer lager på marknaden skulle hjälpa till att få fler köpare tillbaka till marknaden. Anekdotiskt, fastighetsmäklare rapporterar en tidigare än vanligt uppgång på vårmarknaden, med öppna hus som sett mer gångtrafik under de senaste veckorna. Några rapporterade också att budkrigen återvände.

Nationens husbyggare rapporterar också om ökad efterfrågan. Bostadsbyggarnas sentiment i januari steg för första gången på 12 månader, sade National Association of Home Builders. Byggare rapporterade ökningar i nuvarande försäljning, köpartrafik och försäljningsförväntningar under de kommande sex månaderna. Lägre bolåneräntor driver den nya efterfrågan.

"Med bolåneräntorna som förväntas fortsätta att trenda lägre senare i år, förväntas överkomlighetsförhållandena förbättras, och detta kommer att öka efterfrågan och få fler köpare tillbaka till marknaden", säger NAHB:s chefsekonom Robert Dietz.

NAHB:s hemöverkomlighetsindex startade i år på den lägsta nivån sedan det började spåra måttet för ett decennium sedan. Men lägre priser börjar vända på det.

Om bostadspriserna fortsätter att sjunka i den genomsnittliga takt de har under de senaste sex månaderna, kan den årliga bostadspristillväxten äntligen bli negativ någon gång inom de närmaste tre månaderna, enligt en ny rapport från Black Knight. Det tar nu nästan $600 (+41%) mer att göra den månatliga bolånebetalningen på det genomsnittliga prissatta hemmet med ett 20% lägre 30-årigt lån än vid samma tid förra året.

Ansökningar om bolån för att köpa en bostad, den mest aktuella indikatorn på efterfrågan, ökade under hela januari och första veckan i februari, även om den fortfarande är lägre än för samma period för ett år sedan, då räntorna var nästan hälften av vad de är nu.

"Vi kan se tydliga tecken på en uppgång i januari i köplån till lägre räntor och något lägre bostadspriser", säger Ben Graboske, VD för Black Knight Data and Analytics. "Men överkomliga priser har fortfarande ett strypgrepp på stora delar av marknaden."