Vad händer med bostadspriserna? Bolåneräntor, snäv utbud är faktorer

Bostadspriserna sjunker på de flesta marknader över hela landet.

Ändå är bostadspriserna fortfarande högre jämfört med för ett år sedan, och det är osannolikt att de kommer att falla för brant.

Den kraftiga höjningen av bolåneräntorna under de senaste månaderna har gjort bostäder dyrare för alla som behöver ett lån. Även om det får vissa köpare att dra sig tillbaka och vissa säljare sänker vad de efterfrågar, stöder stark efterfrågan och snäva utbud priserna.

De senaste rapporterna använder månatliga jämförelser på grund av den kraftiga vändningen i den en gång så heta, pandemidrivna bostadsboomen. Så förändringarna kan verka dramatiska.

Black Knight, ett mjukvaru-, data- och analysföretag för fastigheter, rapporterade den andra raka månaden av nedgångar i augusti, med priser ned 0.98% från juli. Den rapporterade en uppreviderad 1.05 % månatlig nedgång i juli. Sammantaget markerar dessa de största månatliga nedgångarna på mer än 13 år och den åttonde största sedan åtminstone början av 1990-talet, sa Black Knight.

"Bån av dem skulle ha varit den största enstaka månadens prisnedgång sedan januari 2009 – tillsammans representerar de två raka månader av betydande tillbakadragningar efter mer än två år av rekordstor tillväxt," Ben Graboske, Black Knights VD för data och analys , skrev i rapporten.

"The endast månader med väsentligt högre enmånaders prisnedgångar än vi har sett i juli och augusti var vintern 2008, efter Lehman Brothers konkurs och efterföljande finanskris”, tillade han.

Trots alla dessa faktorer är det viktigt att komma ihåg att fastigheter också är starkt påverkade av lokala ekonomiska krafter. Det är säsongsbetonat också. Familjer tenderar att köpa större och dyrare bostäder på våren och sommaren, så att de kan flytta mellan skolåren. Det gör att priserna blir högre. Mindre, billigare bostäder tenderar att säljas på hösten och vintern, vilket gör att priserna blir lägre. Det är därför huspriserna vanligtvis jämförs år för år, för att få den mest exakta avläsningen.

Det genomsnittliga huspriset är nu cirka 2 %, eller 8,800 438,000 USD, från sin topp i juni på 97 100 USD. Black Knight rapporterar att priserna är från sina toppar på 40 av de 2019 största amerikanska marknaderna, men de är fortfarande ungefär XNUMX % högre än de var XNUMX, före pandemin.

Men tillväxttakten svalnar. Den här veckan rapporterade CoreLogic att bostadspriserna var 13.5 % högre i augusti än samma månad ett år tidigare. Det är den lägsta årliga uppskattningstakten sedan april 2021, enligt rapporten. Det återspeglar delvis en kylande efterfrågan från köpare på grund av högre bolåneräntor. CoreLogic förväntar sig att dessa årliga ökningar kommer att fortsätta att krympa, men kommer fortfarande att visa en vinst på 3.2% i augusti nästa år.

Fastighetsmäklarnas Riksförbund, i sin Bostadsförsäljningsrapport i augusti, visade medianpriset för ett befintligt hem var upp med 7.7 % från år till år. Jämför det med en ökning på 15 % år över år i maj förra året. Medianen är ofta skev av de typer av bostäder som säljs. Efter en boom i försäljningen av lyxhus under pandemin, sjönk försäljningen av dyrare bostäder i augusti. Det kan stå för åtminstone en del av den mindre årliga vinsten.

Fastighetsmäklarna noterade dock att medan bostadspriserna traditionellt sjunker från juli till augusti, sjönk de i år tre gånger den normala takten.

Vissa marknader mjuknar upp snabbare än andra. Några av de marknader som ser de största nedgångarna är några av de tidigare dyraste, som San Jose, San Francisco och Seattle, enligt Black Knight. Dessa marknader drabbas hårdast av stigande bolåneräntor eftersom de var så oöverkomliga till att börja med.

Andra marknader som ser stora nedgångar är de som såg det största steget i efterfrågan under pandemin, som Phoenix och Las Vegas. Med förmågan att arbeta var som helst, strömmade människor till dessa jämförelsevis mer överkomliga marknader där klimatet kan ha varit mer vänligt. Den ökade efterfrågan drev på priserna.

Stora prisuppgångar håller i sig på marknaderna i Florida, som fortsätter att se en stark efterfrågan på grund av övergången av många teknikarbetare från Silicon Valley till Sun Belt under pandemin.

Det är osannolikt att huspriserna kommer att falla dramatiskt som de gjorde under den stora lågkonjunkturen orsakad av finanskrisen eftersom det finns mycket mer efterfrågan än det finns.

Före pandemin var tillgången låg på grund av ett decennium av underbyggnad efter den stora lågkonjunkturen. De rasande bostadsköpen under pandemin förvärrade bara den bristen. Den obalansen i utbudsefterfrågan var det som pressade huspriserna mer än 40 % högre på bara två år.

Det finns färre säljare också. De ser marknaden försvagas och vissa vill inte få mindre för sitt hem än vad de tycker att det förtjänar.

”Just nu tar presumtiva säljare inte bara tag i fallande efterfrågan och sjunkande priser på grund av kraftigt högre räntor, utan de har också ett växande avskräckande från att ge upp sina egna historiskt lågräntebolån i den här miljön. Vissa kanske väntar ut marknaden för att se om efterfrågan – och priser – kommer tillbaka under våren, säger Graboske.

Det finns cirka tre månaders utbud på den befintliga hemmamarknaden, vilket är ungefär hälften av vad som anses vara en balanserad marknad. Det finns mer utbud på den nya hemmamarknaden, men nybyggnation kommer till ett prispåslag och köpare i dag brottas med högre bolåneräntor. Prisvärdheten är fortfarande på en av de sämsta nivåerna i historien, trots att priserna har mjuknat något.

Vad de flesta experter verkar vara överens om är att detta inte är en "normal" bostadsmarknad eller ens en normal priskorrigering. Inflation, global ekonomisk osäkerhet, stigande bolåneräntor och ett fortfarande snävt utbud av bostäder till salu tynger potentiella köpare. Det återstår att se hur långt de kommer att dra tillbaka och hur mycket den tillbakadragningen kommer att kyla priserna.