Vart Fastigheter

Det kan råda föga tvivel om att så länge som Federal Reserve (Fed) förblir engagerad i sin anti-inflationsåtstramning, kommer bostäder – försäljning, såväl som konstruktion och prissättning – att fortsätta att lida av stigande bolåneräntor. Men det är inte hela historien. Korsströmmar kommer in i bostadsekvationen när människor i allt högre grad ser fastigheter som ett sätt att skydda sin rikedom från inflationens negativa effekter på aktier, obligationer och andra finansiella instrument.

Hittills har det mesta av trycket lutat åt den negativa sidan av fastighetsreskontran. Sedan Fed började höja räntorna i mars förra året har genomsnittsräntan på ett 30-årigt bolån med fast ränta ökat, om än ojämnt, från 2.8 % till över 6.0 %. Eftersom denna flytt har mer än fördubblat kostnaden för att stödja ett bolån är det inte konstigt att köpet har blivit lidande. Försäljningen av nya bostäder, som spårats av handelsdepartementet, har fallit med 39 % från toppnivåer förra januari till juli, den senaste perioden för vilken data finns tillgängliga. Bygget har följt. Starter av nya bostäder nationellt, har halkat 19% från sina toppar i februari förra året. Även bostadspriserna har sjunkit. Medianpriset för ett befintligt hem som sålts i USA sjönk med 2.2 %, enligt National Association of Realtors (NAR), från 420,000 410,600 USD i juni till XNUMX XNUMX USD i juli, den senaste perioden som föreningen erbjuder en siffra för.

Fed lovar att öka detta negativa tryck under de kommande månaderna. Ordförande Jerome Powell har förståeligt nog vägrat att säga exakt hur långt och hur snabbt han tänker höja räntorna, men han har förbundit sig att fortsätta sådana steg så länge som det tar för att få inflationen under kontroll. Om inte nationen har mycket tur, och inflationen avtar av sig själv, kommer han att behöva göra mycket mer än han redan har gjort. Tänk på att med en inflation på 7-8% och 1-årsränta på 3-4%, betalar låntagare tillbaka ett lån med dollar som har tappat betydligt mer i verklig köpkraft än den ränta de ger långivaren. Det gör knappast så mycket för att hejda flödet av inflationsframkallande krav på krediter.

Men även när Feds sannolika åtgärder höjer bolånekostnaderna och följaktligen intensifierar negativa influenser på bostäder, kommer viljan att säkra inflationen med fastigheter i allt högre grad att spela in. Människor kommer att göra vad de kan för att köpa, trots de ökade kostnaderna, eftersom bostadsägande, vare sig det är direkt eller stöds av ett bolån med fast ränta, kommer att stabilisera en viktig del av hushållens budgetar, en stor lockelse i en miljö när inflationen ökar allt. andra levnadskostnader. Vad mer är, fastigheter kommer sannolikt att stiga åtminstone i takt med den allmänna inflationstakten, vilket gör det till en mer attraktiv förmögenhetsförråd än låt oss säga obligationer, som kommer att se deras priser falla med varje räntehöjning och aktier, som kommer att drabbas av en ogynnsamma värderingsberäkningar från stigande räntor samt den oundvikliga osäkerheten till följd av allmän prispress.

Dessa krafter rådde säkerligen under den senaste stora inflationen på 1970- och 1980-talen. Mellan 1970 och 1990 steg konsumentprisindex här i landet med 6.2 procent om året i genomsnitt. Fasta bolåneräntor steg från cirka 7.3 procent 1970 till över 13 procent 1985, vilket höjde kostnaden för att stödja ett bolån med nästan 80 procent. För dem som ägde sina hus direkt eller hade sina bolåneräntor inlåsta betydde det ingenting, men det betydde mycket för blivande köpare. Ändå, trots den kraftiga motvinden med stigande bolåneräntor vid köp, steg medianpriset för ett hus sålt i USA under denna tid från 23,900 125,000 USD till 8.6 2.4 USD, en ökning med XNUMX procent per år och en avkastning på investering med XNUMX procentenheter per år. år över inflationen och bättre än de flesta andra fordon tillgängliga för investerare.

Naturligtvis begränsade stigande bolånekostnader under denna tid köpare som sökte inflationssäkringen för fastigheter, och de kommer att göra det i den nuvarande miljön. Men snarare än att bara driva bort människor, tyder historien på att köpare sannolikt kommer att växla ner på prisfördelningen. Den budgetbegränsning som de stigande finansieringskostnaderna innebär kommer att tvinga människor att inte gå därifrån utan snarare nöja sig med ett mindre hus på ett kanske mindre påkostat läge. Denna effekt är redan uppenbar i data från handelsdepartementet. I december förra året, när bolåneräntorna fortfarande var låga och inflationsoro bara spirade, skedde ett oproportionerligt antal försäljningar i den högre delen av prisfördelningen. Även om medianpriset för bostäder som spårades av NAR uppgick till cirka 360,000 500,000 USD, skedde en tredjedel av bostadsköpen i hela landet på över 29 83 USD. Endast XNUMX % av de nationella inköpen skedde till priser nära medianen. Med höjningen av bolåneräntorna har en rörelse nedåt i prisfördelningen skett. I juli skedde cirka XNUMX % av köpen till priser som låg nära medianpriset.

Detta begynnande mönster kommer sannolikt att bli mer extremt senare i år och in i 2023. Det kan sträcka sig längre i det inte osannolika fallet att inflationen håller i sig. Försäljningen till de allra högsta priserna kommer utan tvekan att hålla i sig. Överkomlighet betyder mindre för dem som köper i det intervallet, medan samma människor har ett starkt behov av att skydda rikedomar från förluster på finansmarknaderna och från inflationens andra härjningar. Andra som en gång kunde nå på grund av låga bolåneräntor kommer att handlas ner närmare medianpriset, medan de som alltid var tvungna att köpa i den nedre delen av prisfördelningen kommer att tvingas bort från marknaden. Det negativa trycket kommer att begränsa försäljning och konstruktion och hålla tillbaka prisvinster, men mindre än vad som kan antydas av en förenklad titt på enbart finansieringskostnaderna.