Försäljningen av befintliga bostäder, som utgör större delen av marknaden, sjönk oväntat 7% i februari från en månad tidigare, eftersom den genomsnittliga 30-åriga bolåneräntan steg till cirka 4.1% i februari från 3.6% i januari, enligt Bankrate. Ekonomer varnar för att det bara är början, eftersom Federal Reserve börjar strama åt penningpolitiken. Efterfrågan på bostäder släpar efter bolåneräntorna med två till tre månader, säger Jefferies chefsekonom Aneta Markowska.
"I slutändan är detta den mest räntekänsliga sektorn i ekonomin, och den kommer förmodligen att kämpa" under första halvåret, säger Markowska. Ian Shepherdson, chefsekonom på Pantheon Macroeconomics, påpekar att ansökningarna om bolån redan har minskat med mer än 10 % från sin topp; han säger att sådana ansökningar sannolikt kommer att falla mycket ytterligare under andra kvartalet. "Marknaden vänder neråt; förvänta dig en varaktig försvagning, säger Shepherdson.
Ekonomin
Nyare kolumner och bevakning av Lisa Beilfuss
Wall Streets varningar är berättigade med tanke på inflationsproblemet som Fed bara har börjat åtgärda. Fed-ordförande Jerome Powell föreslog i ett tal på måndag att centralbanken är beredd att höja räntorna i halva steg – kanske så snart som mötet i maj och möjligen långt över den så kallade neutrala räntan som representerar en lagom ekonomi. Även om bostäder utan tvekan kommer att mjukna när räntorna stiger, finns det ett par anledningar, förutom demografin och trenden att arbeta hemifrån, att satsa på att den håller bättre den här gången jämfört med tidigare åtstramningscykler.
Fundera först på vad Roberto Perli, chef för global politik på
Piper sandler
,
säger om Powells "omisskännligt mer hökaktiga" ton, trots alla nya ekonomiska uppgifter när han talade offentligt. Väljare av alla slag gillar inte inflation, och politikerna låter förmodligen Powell veta, säger Perli. "Politiska vindar kan skifta snabbt om Feds åtstramning bromsar ekonomin", tillägger han. "Vi tvivlar inte på att Powell skulle svara på den situationen, precis som han svarar på motsatsen nu." Med andra ord kan Powells skäll vara värre än hans bett.
Det betyder inte att för bostäder är en kraftig ekonomisk nedgång en bra avvägning för lägre bolåneräntor. Det är helt enkelt att säga att Fed kan välja att skydda tillväxten på bekostnad av att få konsumentprisinflationen – som nu ligger på 7.9 % – till inom räckhåll för sitt mål på 2 %.
Det är en satsning många gör. Investerare fortsätter att plöja in pengar i bostäder, trots växande makrorisker, säger Rick Palacios, direktör eller research på John Burns Real Estate Consulting. Under det senaste kvartalet ökade investerarköpen med 42 % från ett år tidigare, och företaget säger att investerare nu står för 33 % av amerikanska bostadsköp – cirka fem procentenheter högre än den genomsnittliga andelen under det senaste decenniet.
Medan vissa traditionella bostadsköpare säkert snabbade upp sina köp innan Fed höjde räntorna den här månaden, köper investerare ofta bostäder kontant och påverkas inte direkt av bolåneräntorna, säger Palacios. Stora investerare tar snabbt del av de mamma-och-pop-investerare som länge har utgjort den stora majoriteten av bostadsinvesterare, och han uppskattar att ungefär 60 miljarder dollar i institutionella pengar för närvarande är inriktade på utrymmet. ”Investeraraktiviteten var galen förra året. Nu är det ännu galnare, säger han.
Manin speglar investerarnas förhöjda inflationsförväntningar. De köper fastigheter som häckar, parkerar kontanter på en plats där de kan höja hyrorna när lönerna och de totala priserna stiger. Det beror på att problem med leveranskedjan inte förbättras på det sätt som ekonomer och beslutsfattare har hoppats. För husbyggare säger Palacios att utbudsproblemen förvärras när Kina låser sig igen som svar på ökande fall av Covid-19 och kriget i Ukraina tar bort betydande mängder råvaror från marknaden.
Allt detta förvärrar en bostadsbrist som hjälpte till att pressa priserna omkring 20 % högre förra året. För perspektiv på hur begränsat utbud hjälper hemvärden, fanns det ungefär en miljon fler bostäder tillgängliga för försäljning när bolåneräntorna senast nådde 4.5 %, säger Palacios. Hans företag höjde nyligen sin uppskattning av bostadspriserna för 2022 till 12 % från 8 %.
Ekonomer säger att stigande priser, särskilt tillsammans med stigande bolåneräntor, är en motvind för bostadsaktiviteten på kort sikt. Men med tanke på att bostäder utgör cirka 40 % av konsumentprisindexet, och eftersom hyrespriserna följer bostadspriserna med ungefär 12 till 18 månader, kan investerare förvänta sig att bostäder fortsätter att driva upp inflationen. Inflationen borde i sin tur pressa bostäder – nästan en femtedel av bruttonationalprodukten – högre.
Nyhetsbrev Anmälan
Veckans tidning
Denna veckovisa e-post erbjuder en fullständig lista med berättelser och andra funktioner i veckans tidning. Lördag morgon ET.
Ett sätt för aktieinvesterare att delta är genom fastighetsinvesteringar. Lisa Shalett, investeringschef på
Morgan Stanley Wealth Management
,
föreslog nyligen att allokera mer till tillgångsklassen, med fokus på bostäder. De
iShares Residential & Multisector Real Estate
börshandlad fond (ticker: REZ) är en som ger exponering mot bland annat lägenheter och småhus.
Trots skäl att förbli positiva till bostäder kan investerare inte avfärda att ägarbebodda, och därmed mer bolåneräntekänsliga, köpare fortfarande utgör majoriteten av bostadsmarknaden. Och, säger Palacios, lika snabbt som investerare har drivit upp bostadspriserna, så kan de också påskynda en nedgång i bostäder om USA skulle falla i recession. Men med tanke på antalet och iver av bostadsinvesterare, och med tanke på rekordlågt lager, säger Palacios att investerare snabbt skulle lägga ett golv under priserna. "Om något är de ivriga att se möjligheter dyka upp eftersom marknaden har varit så het", säger han.
Det är ett tveeggat svärd, eftersom investerare som köper en större andel av bostäder förvärrar överkomlighetsproblemet som många köpare möter och leder till högre hyror för dem som inte vill eller kan köpa. Men för närvarande kan investerare hjälpa till att skydda bostadsmarknaden, relaterade aktier och den övergripande ekonomin från en del av den smärta som stigande räntor annars gör oundvikliga.
Skriva till Lisa Beilfuss vid [e-postskyddad]
