(Bloomberg) — Även i Sverige visste få människor mycket om Castellum AB. Ändå ses den snabba försäljningen av 40 miljoner aktier i fastighetsbolaget tidigare denna månad av vissa som ett förebud om vad som kommer att komma på den europeiska fastighetsmarknaden.
Mest lästa från Bloomberg
Säljaren, M2 Asset Management AB, åberopade fallande marknadspriser som påverkade dess "förmåga att fullgöra sina ekonomiska åtaganden" för beslutet. En storägares dumpning av aktieposten är bara det senaste avsnittet under ett tumultartat år då Sveriges fastighetsbolag har sett sina börsvärden halveras.
Det finns lite förväntningar på någon respit. Sektorn står inför 10 miljarder dollar i skuldåterbetalningar nästa år, med refinansieringskrav på cirka 41 miljarder dollar i slutet av 2026, enligt uppgifter som sammanställts av Bloomberg.
Finansieringspressen för Sveriges fastighetsbolag beror på deras obligationer med rörlig ränta och korta löptider i en miljö med stigande räntor. Även om det gör den nordiska fastighetsmarknaden mer sårbar än andra i regionen, bevakas den noga som ett möjligt lackmustest för resten av sektorn i Europa.
Vissa fastighetsbolag kan inte lämnas utan något annat alternativ än att knacka på aktiemarknaden för att samla in pengar.
"Under ett dåligt scenario med ingen upptining på kreditmarknaderna kan Sverige vara först i raden i en serie av undsättningsrättigheter från börsnoterade fastighetsbolag i Europa," sa Peter Papadakos, vd på Green Street. "Det skulle få betydande konsekvenser för Europas börsnoterade fastighetssektor."
Riksbanken och Finansinspektionen har vid upprepade tillfällen varnat för att riskerna med kommersiella fastighetsskulder utgör ett hot mot landets finansiella stabilitet. Det största problemet är spridningseffekten för svenska banker: fastighetsutlåningen förra året uppgick till cirka två tredjedelar av den totala lånestocken i den nordiska nationen jämfört med mindre än en tredjedel i många större ekonomier i euroområdet.
Anders Kvist, senior rådgivare till Finansinspektionens direktör, sa att vakthunden har varnat för de höga skuldnivåerna i kommersiella fastighetsbolag i minst fyra år.
– Fallande fastighetsvärden kan utlösa en dominoeffekt, sa Kvist. ”Om fastighetsvärdena faller minskar den tillgängliga säkerheten på lånet. Detta kan leda till krav på mer säkerheter och i sin tur tvinga fram nödställd försäljning.”
Kommersiella hyresvärdar som Fastighets AB Balder, SBB och Castellum – som redovisar resultat för tredje kvartalet på torsdagen – har ägnat det senaste decenniet åt att driva en tillväxtstrategi i Sverige som förlitat sig på att ta in miljarder dollar av billiga pengar från obligationsinvesterare hungriga efter avkastning. Det är en pjäsbok som har anammats på europeiska marknader som stöds av knivskarpa räntor och växande fastighetsvärderingar.
Den stigande inflationen och den åtföljande aggressiva åtstramningen av penningpolitiken från centralbankerna har vänt deras förmögenhet. Inverkan på Sveriges belånade fastighetsmarknad, en av världens skummande förra året, har varit snabb och brutal. SBB-aktien minskade med 81 % under 2022. Obligationer i sektorns längd och bredd har fallit till krisnivåer. Balder fick på onsdagen sina investeringsklassade kreditbetyg placerade på granskning för nedgradering till hög avkastning av Moody's Investors Service.
Det har blivit "en dyster kombination för många företag på en marknad där lätta pengar har belönat dem med en aggressiv tillväxtagenda", säger Martin Edemalm, en obligationsportföljförvaltare på SEB Investment Management i Stockholm. "Men nu har marknaden förändrats i grunden."
Svenska fastighetsbolag måste rulla över 40.8 miljarder dollar av förfallande obligationsskulder under de kommande fem åren, varav en fjärdedel förfaller 2023. Hur de navigerar med dessa återbetalningar ses som avgörande för den bredare europeiska sektorn.
"Europeiska fastighetsföretag i allmänhet tenderar att ha lägre belåningsgrad och längre skuldförfalloprofiler än sina svenska jämförbara företag", säger Edemalm, vars företag förvaltar cirka 300 miljarder kronor (26.5 miljarder dollar) i obligationer. "Men stigande räntor är ett klart negativt för tillgångsklassen så det är rimligt att anta att avkastningskraven kommer att öka för europeiska fastigheter och pressar värderingarna."
Varför Adler's Murky Tale väcker farhågor om fastigheter: QuickTake
Med obligationsräntorna – och därmed upplåningskostnaderna – har handel på oöverkomligt höga nivåer en stor del av lånefinansieringsvägen blivit för dyr för vissa företag. Förra kvartalet krympte försäljningen av fastighetsobligationer till 6.3 miljarder kronor, den lägsta sedan de tre sista månaderna 2018. Den krisen gör att emittenter kämpar för att säkra banklån när deras balansräkningar knarrar under tyngden av hög hävstång och fallande fastighetsvärderingar.
Jens Andersson, Castellums finanschef, sa att företaget utforskar andra finansieringsmarknader utöver traditionella bolån från nordiska banker. Han nämnde exemplet med amerikanska privata placeringar på grund av deras långa löptid och konkurrenskraftiga priser. Men även den sektorn har sina hinder att övervinna efter den senaste turbulensen på marknaden i Storbritannien.
Ett alternativt alternativ för att underlätta finansieringspressen har varit att sälja tillgångar. SBB lastade av fastigheter för totalt 6.7 miljarder kronor under andra kvartalet och har nyligen annonserat ytterligare försäljningar på minst 10.5 miljarder kronor. I juli varnade Standard & Poor's för att det fanns en "en-av-tre chans" att de kunde sänka sina betyg på hyresvärden till icke-investeringsklass.
Dessa försäljningar har uppmärksammat ytterligare en oro bland investerare: Sveriges ovanligt höga nivåer av korsägande, som tidigare har utlöst varningar från kreditvärderingsinstitut om förvaltningsrisker och potentiella intressekonflikter. M2 Asset Management sålde sin andel i Castellum till en annan hyresvärd, Akelius Residential Property AB.
Fastighetsmogulen Rutger Arnhult höjde på ögonbrynen när han utsågs till vd för Castellum efter att först ha blivit vald till dess ordförande. Arnhult kontrollerar även M2 och är den största ägaren i Corem Property Group, som förra året gick med i ett annat av hans innehav, Klovern AB, i en fusion på 1.7 miljarder dollar. Castellum äger i sin tur en tredjedel av den norska hyresvärden Entra ASA, där Balder också är delägare.
I en rapport om landets finansiella system i maj sa FSA att skuldtillväxten i fastighetssektorn innebär att den fortsätter att vara "en betydande sårbarhet för finansiell stabilitet." Vakthunden tillade att den noga följer de kommersiella fastighetsbolagens skulder eftersom de "ofta har spelat en viktig roll i finansiella kriser."
Maria Gillholm, fastighetsanalytiker på Moody's, säger att de komplexa ägarnäten bland svenska fastighetsbolag "ytterligare begränsar deras tillgång till kapital, eftersom företag vanligtvis fokuserar på att skydda sin egen likviditet i en nedgång."
"Entra, där Castellum och Balder tillsammans äger en majoritetsandel, är ett bra exempel", sa hon. "I en nedgång när du måste ta hand om din egen likviditet och kanske sälja tillgångar kan det vara tuffare att få alla att stödja ett aktietillskott."
Silverkanten för pengaförvaltare som Edemalm är att försäljningen har varit så allvarlig att det nu finns fynd att hämta när man borrar sig ner i sektorns olika delsegment, såsom fastigheter med högre avkastning på kontor, industri eller logistikutrymmen.
Portföljförvaltaren pekar på eurohybridskulder sålda av Balder, Castellum och Heimstaden Bostad AB som exempel på toppval.
Dessa segment är "mindre känsliga för ökande räntekostnader och kommer att dra nytta av KPI-kopplade kontrakt", sa portföljförvaltaren. "Men det viktigaste just nu är solida balansräkningar och starka stödjande ägare."
Mest lästa från Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Källa: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html