Varför bostadsmarknaden bör stå för tvåsiffriga bolåneräntor 2023

"Långivare justerar bara långsamt sina räntor," sa Whalen till MarketWatch. "De är inte vana vid att se kurserna röra sig så här snabbt, och de skulle vanligtvis bara ändra kurserna en gång i månaden eller en gång varannan månad."

Låntagare betalar en premie över riskfria statsräntor på bolån för att ta hänsyn till fallissemangsrisker. Treasury-räntan på 30 år
TMUBMUSD30Y,
4.230%
steg till 4.213 % i torsdags, den högsta sedan 2011, enligt Dow Jones Market Data.

Freddie Mac på torsdagen sa 30-åriga bolåneräntan var i genomsnitt 6.94 % i sin senaste veckoundersökningen, en 20-årig högsta nivå som kraftigt har minskat efterfrågan på nya bostadslån.

Men eftersom den amerikanska inflationen inte visar några tecken på en tydlig tillbakagång från en 40-årig högsta, har förväntningarna varit höga på att Fed ska höja sin styrränta med ytterligare 75 punkter vid mötet i november, och eventuellt med samma belopp igen i december , enligt CME FedWatch-verktyget.

CME-oddsen på torsdag förespråkade en ränta på 4.75%-5% fonder att dra igång februari.

"Det finns en eftersläpningseffekt i bolån," sa Whalen och tillade att även om centralbanker beslutade att ta en paus med ytterligare räntehöjningar efter mötet i december, skulle den 30-åriga bolåneräntan fortfarande "lätt nå 10% i februari."

Whalen, en investeringsbankir, författare och specialist fokuserad på bank- och bolånefinansiering, uppmanade US Securities and Exchange Commission 2008 att flytta komplexa och ogenomskinliga derivat "tillbaka i dagsljuset”, efter att banker och investerare sett hundratals miljarder dollar i förluster kopplade till strukturerad skuld, inklusive exponering för subprime-bolån. Han gav också vittnesbörd om kongressen i 2009 om systemrisker i bankbranschen.

Nu ser Whalen en annan stor omvälvning komma inom hypoteksbanker eftersom lönsamheten fortsätter att klämmas (se diagram) och bostadsmarknaden sprattlar.

Viktigt är att Whalen också ser potential för huspriserna att ge tillbaka alla sina pandemivinster om priserna förblir höga under hela 2023.

Det är ett större samtal än uppskattningar för en korrigering på 10–15 % i huspriser från priser som steg med 45 % nationellt under pandemin.

Men Whalen pekade på spekulativa volymer för hemvändning som nådde nästan 150 miljarder dollar, eller 10% av den totala bostadsförsäljningen 2022, och den kalla täcket av tvåsiffriga bolåneräntor som katalysatorer för en brantare hemprisretreat.

Ekonomer på Mizuho Securities fastställde på torsdagen medianförsäljningspriserna för bostäder som ned 2.5 % från sin topp, i en kundanteckning, och karakteriserade bostadsmarknaden som "försämrad", men mestadels i linje med förväntningarna med tanke på det kraftiga steget i bolåneräntorna.

Räntorna för bolånelån kan spåras direkt till marknaden för inteckningsskyddade värdepapper, eller MBS, som är obligationer som handlas på Wall Street, mestadels med statligt stöd, som finansierar huvuddelen av den amerikanska bolånemarknaden nära 13 biljoner dollar.

Med Feds kapplöpning att höja räntorna har det skakat finansmarknaderna, sänkt aktier och lett till en kraftig nedgång i emissioner av bostadsobligationer i år, samtidigt som det har gjort det dyrare för företag, kommuner och hushåll att låna som en del av inflationskampen.

"Det kommer att ta oss månader att få obligationsmarknaden och lånemarknaden i synk så att folk kan tjäna pengar igen," sa Whalen.

Aktier stängde lägre för en andra dag i rad på torsdagen, vilket lämnade S&P 500-indexet
SPX,
-0.80%
rabatt på 23 % på året till 3,665.78 10 och den XNUMX-åriga statsräntan
TMUBMUSD10Y,
4.233%
på 4.225 %, den högsta sedan juni 2018.