Fastighetsmarknaden kan helt enkelt inte ta en paus, med inventeringen av återförsäljningsbostäder förblir låga och stigande räntor gör det svårare för köpare att motivera att ta språnget.
Och nu kan vi lägga till finansiella problem för hypotekslångivare - och uppgången (och nedgången) av "icke-kvalificerade bolån" — Till de faktorer som förvärrar en redan osäker marknad.
En rapport från Fitch Ratings visar att nya bolån minskade med 55 % under andra kvartalet 2022 jämfört med året innan. Och medan kylan på marknaden påverkar alla långivare, är det icke-banklångivare - särskilt de som handlar med NQM - som bär bördan av det.
Men vad betyder egentligen problemet kring dessa NQM-bolån? Och vad betyder det för icke-traditionella köpare som försöker få fotfäste på marknaden?
Missa inte
En "icke-kvalificerad" röra?
NQMs använder icke-traditionella metoder för inkomstverifiering och används ofta av personer med ovanliga inkomstscenarier, är egenföretagare eller har kreditproblem som gör det svårt att få ett kvalificerat bolån.
Det har de varit tidigare utpekas som ett alternativ för kreditvärdiga låntagare som annars inte kan kvalificera sig för traditionella bolåneprogram.
Men med First Guaranty Mortgage Corp. och Sprout Mortgage – ett par företag som specialiserat sig på icke-traditionella lån som inte är berättigade till statligt stöd – som nyligen gick på grund, börjar fastighetsexperter ifrågasätta deras värde.
First Guaranty ansökte om konkursskydd under våren medan Sprout Mortgage helt enkelt lade ner tidigt i somras.
In dokument kopplade till dess konkursansökan, sade First Guaranty-ledare när räntorna väl började stiga, utlåningsvolymen sjönk och lämnade företaget med mer än 473 miljoner dollar i skuld till fordringsägarna.
Under tiden stängdes Sprout Mortgage, som lutade sig mycket mot NQMs, abrupt i juli. Och fastighetsteknikstarten Reali har också slutat.
Andra långivare utanför banker tvingas effektivisera för att hålla sig flytande. En rapport från HousingWire säger att detaljlåneföretagen Angel Oak, Lower.com och Keller Mortgage alla har varit tvungna att införa uppsägningar med tanke på de tuffa marknadsförhållandena.
Signalerar NQM:s ytterligare en härdsmälta i bostäder? Antagligen inte
De flesta bostadsmarknadsbevakare tror att dagens villkor – ledda av strängare utlåningsregler – betyder att USA sannolikt kommer att undvika en 2008-liknande härdsmälta på bostadsmarknaden.
Men misslyckanden bland långivare utanför banker kan fortfarande ha en betydande inverkan. NQM:s andel av den totala första bolånemarknaden har börjat stiga igen: NQM utgjorde cirka 4 % av marknaden under första kvartalet 2022, en fördubbling från sin lägsta nivå på 2 % 2020, enligt CoreLogic, ett dataanalysföretag som specialiserat sig på bostadsmarknaden.
En del av det som har bidragit till den senaste tidens popularitet för NQM är regeringens stramare utlåningsregler.
Dagens NQMs anses till stor del vara säkrare spel än de extremt riskfyllda lånen som hjälpte till under 2008 års härdsmälta.
Ändå kommer många NQM-långivare att utmanas när lånevärdena börjar falla, eftersom många nu är med Federal Reserves åtgärder för att höja räntorna. När värdena faller har långivare utanför bankerna inte alltid tillgång till nödfinansiering eller diversifierade tillgångar som de kan utnyttja som större banklångivare.
Läs mer: ['Håll dig borta från 'Financial La La Land': Suze Orman säger att de flesta amerikaner måste göra detta nu för att överleva sin nästa kris] (https://moneywise.com/managing-money/budgeting/suze-orman-emergency-savings) ?placement=HALF)
Banker kan också luta sig mot säkrare kvalificerade lån eftersom de tar hänsyn till traditionell inkomstverifiering, strängare skuldkvoter och inte har funktioner som räntebärande betalningar.
De stora amerikanska bankerna börjar dock se affärerna svala tack vare en långsammare uppkomst av bolån. Fitch-rapporten påpekar att Citi, JPMorgan och Wells Fargo var och en var tvungen att minska sin personal och sin verksamhet, medan Satander lämnade den amerikanska bolånemarknaden i början av året och samarbetade med ett annat företag för att ge ut bolån till kunder.
Det är viktigt att notera att om du har ett bolån via en långivare som nu är i konkurs eller nedlagd, betyder det inte att ditt bolån försvinner.
Vanligtvis arbetar Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) med andra långivare för att plocka upp föräldralösa inteckningar, och processen sker tillräckligt snabbt för att undvika avbrott i betalningen av lånet.
Ett nummer styr dem alla
Medan många faktorer drar på sig fastighetsmarknaden, en datapunkt har störst betydelse: räntor.
Med Feds laserfokus på att höja räntorna till kall inflation, det finns ingen anledning att tro att effekten på utlåningen och den bredare bostadsmarknaden kommer att lätta när som helst snart.
Högre bolåneräntor — den genomsnittlig 30-årig fast ränta har skjutit i höjden till 7% i slutet av oktober — kommer att diktera hur mycket hem de har råd med.
(Detta påverkar också säljare, av vilka många så småningom kommer att bli köpare och sannolikt är beroende av lån.)
Mellan en potentiell shakeout bland icke-banklångivare, strängare utlåningsregler som tvingas på banker och Feds högre räntor, finns det många skäl till försiktighet från alla håll:
Köpare - särskilt de som bär traditionella lån till erbjudandebordet - kommer att behöva knäppas upp. Dessutom se till att deras kredit är i ordning för att uppfylla skärpta bankutlåningsstandarder kan de behöva överväga andra taktiker, som erbjudanden som är högre än säljarens begärda pris och andra eftergifter, som att avstå från reparationskostnader för problem som upptäckts under inspektionen.
På baksidan kan säljare vara mer motiverade av erbjudanden helt kontant, som vanligtvis påskyndar stängningsprocessen genom att ta bort traditionella bolån — och stigande räntor — från bilden.
När det gäller blivande säljare kan de överväga att vänta med att lista sina bostäder till nästa uppgång. Trots geografiska fickor med stigande värden och hög efterfrågan kan en bredare rikstäckande kyltrend göra att stanna kvar till ett klokt val.
Vad du ska läsa härnäst
Denna artikel ger endast information och ska inte tolkas som råd. Den tillhandahålls utan någon form av garanti.
Källa: https://finance.yahoo.com/news/mortgages-down-55-us-lenders-100000026.html