Orolig för bolåneräntorna? Här är vad Feds räntehöjningar betyder

Om du letar efter ett nytt bolån eller om du har ett med justerbar ränta kan du oroa dig för att Federal Reserves ansträngningar att strypa inflationen kommer att höja dina boendekostnader.

Ekonomer säger att det finns ett samband mellan Feds rörelser och bolåneräntorna, men det är missvisande att fokusera på Feds höjningar av korta räntor. Den genomsnittliga räntan för ett 30-årigt fast bolån var faktiskt lägre onsdag än för en vecka sedan, även om Fed var redo att höja korta räntor för fjärde gången på lite mer än fyra månader.

Federal Open Market Committee gjorde just det på onsdag, höjer sin mål för den federala fondens ränta — det belopp som bankerna tar ut av varandra för dagslån — till ett intervall på 2.25 % till 2.5 %, upp från 1.5 % till 1.75 %. Dess mål hade varit 0 % till 0.25 % fram till mars.

Det är ett betydande hopp, men analytiker förväntar sig inte att bolåneräntorna kommer att svara mycket, om alls. Det beror på att Feds ränterörelser endast har en indirekt effekt på bolån och andra långfristiga lån. De är bara en av flera krafter som spelar in i bolåneräntorna.

Feds roll

Höjningar av federala fonders ränta tenderar att krusa genom kreditmarknaderna, inklusive långfristiga lån som bolån. Om du tittar på ränta för 10-åriga statsskuldebrev — som tenderar att röra sig i samma riktning som bolåneräntan — du kommer att se att den steg långsamt när inflationen tog fart sent under 2021 och början av 2022, och sedan hoppade när Fed började höja federal funds-räntan i mars.

Men räntan på 10-åriga statsobligationer, liksom den genomsnittliga räntan för 30-åriga bolån, toppade i mitten av juni och har sjunkit tillbaka, trots Feds uttalade plan att höja federal funds-räntan flera gånger till det här året. Den frånkopplingen pekar på en annan kraft på spel: Fed:s hantering av de bolånerelaterade tillgångarna på sin balansräkning.

Fed fortsatte med att köpa obligationer under lågkonjunkturen 2007-09 och igen under pandemin, och tog upp värdepapper med säkerhet i hypotekslån och statsobligationer. Att öka efterfrågan på dessa värdepapper höjde deras priser, vilket översattes till lägre räntor, säger Paul Single, verkställande direktör och seniorekonom på City National Rochdale. Dessa drag, i kombination med låg inflation och andra faktorer, hjälpte till att pressa bolåneräntorna under 3%.

Berättelsen fortsätter

Nu går Fed i motsatt riktning. Det slutade lägga till sin balansräkning i mars och började krympa sina innehav genom utslitning: Eftersom de obligationer den redan äger förfaller eller löses in av deras emittenter, kommer Fed att köpa färre nya obligationer för att ersätta dem. I september planerar man att krympa sina innehav varje månad med 35 miljarder dollar i inteckningsskyddade värdepapper och 60 miljarder dollar i Treasurys.

Med andra ord, sa Single, gick Fed från att köpa värdepapper för 120 miljarder dollar i månaden till att låta 95 miljarder dollar i månaden rulla av sina böcker. Det är mer än 2.5 biljoner dollar per år i obligationer som "någon annan skulle behöva köpa", sa Single.

Robert Heck, vice vd för hypotekslån för onlinelånemäklaren Morty, sa att Fed har varit "den överlägset största köparen av inteckningssäkrade värdepapper under de senaste 15 åren." Dess beslut att dra sig tillbaka från den marknaden kommer att kraftigt öka utbudet av dessa värdepapper, driva priserna ner och räntorna upp, sa Heck.

Fed har dock varit tydligt om sina planer, och värdepapperspriserna återspeglar nu de förväntade effekterna på utbud och efterfrågan, sa Heck. Ändå, sa han, kan varje förändring i hur Fed-ledare pratar om sina planer för inteckningssäkrade värdepapper orsaka fler förändringar i räntorna.

Och om Fed aktivt skulle börja sälja sina bolånesäkrade värdepapper, istället för att bara låta sin portfölj krympa naturligt, "skulle det sannolikt ha en ganska stor negativ inverkan på räntorna", sa Heck - vilket betyder att bolåneräntorna skulle drivas upp.

Vad sägs om inflationen?

Sedan är det X-faktorn för inflation, och i synnerhet hur mycket inflation långivare och investerare förväntar sig i framtiden.

Feds senaste höjning pressade federal funds-räntan in i vad ekonomer anser vara neutralt territorium, varken stimulerade ekonomin eller bromsade den, sa Single. Men de kommande höjningarna som planeras av Fed kommer att pressa räntan "väl in i det restriktiva territoriet", sa Single, och "allt detta kommer att ha en inverkan på hela ekonomin."

Fed försöker bryta ekonomins inflationsfeber utan att pressa landet in i en lågkonjunktur, men de vanliga indikatorerna för ekonomisk hälsa är förvirrande rörigt. Bruttonationalprodukten faller och konsumenternas förtroende har kratrats, men arbetslösheten är fortfarande låg, företagens vinster är i stort sett stabila och konsumtionen fortsätter att växa, om än långsamt.

Om Fed lyckas ta ångan ur inflationen borde det sänka bolåneräntorna, sa Heck. Faktum är att investerare visar tecken på att de tror att inflationen kan ha nått sin topp.

Men även om vi vänder på inflationen, förvänta dig inte att räntorna faller direkt. "Det tar mycket lång tid för marknaden att helt förlåta ett stort drag som detta," sa Heck.

Denna berättelse uppträdde ursprungligen i Los Angeles Times.