(Bloomberg) — För varje regering skulle en översyn av en rikstäckande bostadsfastighetsmarknad vara riskabelt under de bästa omständigheterna. Kinas president Xi Jinping försöker det i en tid då ekonomin saktar ner, omicron hotar hans noll-Covid-politik och relationerna med omvärlden blir allt mer belastade.
Mest lästa från Bloomberg
Eftersom den farliga kombinationen tar en växande vägtull på kinesiska finansmarknader, dyker en fråga upp hela tiden: Vad är Xis slutspel?
Med tanke på kommunistpartiets opacitet och dess historia av att backa på fastighetsreformer är svaret omöjligt att veta säkert. Men Kina-bevakare har börjat skissa på en sannolik framtid för fastighetsmarknaden som ser mycket annorlunda ut från dess mer än två decenniums körning av överladdning av ekonomisk tillväxt, hushållens förmögenhet och statliga intäkter.
Kort sagt, dagarna av blixtrande husprisuppgångar och skulddrivna byggresor av miljardärs fastighetsmagnater kommer att blekna. De kommer att ersättas av en mycket mer stabil marknad där myndigheterna är snabba att slå ner på spekulativa frenesi och utvecklingen domineras av statliga företag som tjänar nyttoliknande avkastning.
"Om vi kallar det senaste decenniet en guldålder för fastighetsbranschen, är den nu fången i rostens tidsålder", säger Li Kai, Peking-baserad grundare av obligationsfonden Shengao Investment, som är specialiserad på nödställda skulder.
Den övergången lovar att vara särskilt smärtsam för privatägda utvecklare som China Evergrande Group som redan har satsat på internationella aktie- och kreditinvesterare med miljarder dollar i förluster. Samtidigt kan det räcka långt mot att uppnå två av Xis mest uppskattade mål: ett stabilare kinesiskt finanssystem och en mindre klyfta mellan landets rika och fattiga.
Xis utmaning är att genomföra omvandlingen utan att utlösa en kris på tröskeln till en ledarskapskonfab som allmänt förväntas cementera hans regel för livet.
Medan få analytiker förutspår en nära förestående finansiell härdsmälta, växer riskerna från fastighetsmarknaden. Svagare fastighetsbolag är under enorm stress, drabbade av ett dubbelt slag av straffande höga lånekostnader och fallande försäljning. Lägre rankade utvecklare, inklusive Evergrande, faller redan på dollarskulder till rekordhastigheter och smittan sprider sig till starkare företag. Aktier och obligationer i Country Garden Holdings Co., Kinas största utvecklare av försäljning, sjönk i torsdags efter en rapport att det kämpade för att hitta efterfrågan på en ny konvertibel obligation.
Det finns många anledningar till varför Kina behöver omforma sin fastighetsmarknad. Sektorn är full av spekulativa köp och är överbelånad, vilket utgör en risk för det finansiella systemet i en nedgång. Priset på bostäder är en börda för Kinas redan krympande familjer. Den genomsnittliga kostnaden för att köpa en lägenhet i Shenzhen var cirka 44 gånger den genomsnittliga årslönen för lokala invånare 2020. Det förvärrar ojämlikheten när rika hyresvärdar hamstrar fastigheter. Miljontals hem står tomma och vissa byggprojekt skadar miljön.
Branschen har en överdimensionerad inverkan på ekonomin. När relaterade sektorer som bygg- och fastighetstjänster ingår, står fastigheter enligt vissa uppskattningar för mer än en fjärdedel av den kinesiska ekonomiska produktionen. Mer än 70 % av stadens Kinas rikedom lagras i bostäder.
"Fastighetsmarknaden är ett symptom på de underliggande problemen i Kinas ekonomi", säger Craig Botham, Kinas chefsekonom på Pantheon Macroeconomics. "I decennier har det varit den populära, enkla lösningen för att generera kommunala intäkter, öka ekonomisk tillväxt och ge hushållen en plats att lägga sina pengar och se dem växa."
Lösningen, som allt oftare är fallet i Xis Kina, är hårdare kontroll av staten.
I Guangdong – hem till Evergrande – underlättar lokala tjänstemän möten mellan kämpande utvecklare och statliga företag, enligt en Cailian-rapport. Upplåning från stora fastighetsbolag som används för att finansiera M&A kommer inte att räknas till mått som begränsar skulden, sa personer som är insatta i saken till Bloomberg förra veckan.
"Regeringen vill uppmuntra konsolidering inom bostadssektorn - större och ofta statligt ägda utvecklare kommer sannolikt att ta över de svagare spelarna", säger Gabriel Wildau, senior vice president på det globala affärsrådgivningsföretaget Teneo. "De vill bryta ekonomins beroende av egendom."
Kinesiska myndigheter har riktat in sig på överskott på fastighetsmarknaden tidigare, men sektorns betydelse för ekonomin innebar att sådana drivkrafter försvann när tillväxtmålen hotades. Peking försöker minska beroendet av fastigheter genom att öka investeringarna i högteknologiska och ren energiindustrier - en del av Xis planer på att göra tillväxten mer hållbar och högre kvalitet. Ändå kommer en sådan process att ta tid och tålamod.
"Övergången kommer att bli lång och smärtsam, och vi är inte helt säkra på om toppen har tillräckligt stark beslutsamhet för att se igenom den mödosamma processen", säger Hao Hong, chefsstrateg på Bocom International Holdings Co.
Tjänstemäns beslutsamhet prövas. Kinas fastighetsnedgång accelererar, vilket till och med föranleder en varning från Federal Reserve. I städer över hela landet har nedgången i priserna på nya bostäder fördjupats varje månad sedan september, då priserna sjönk för första gången på sex år. Bostadsförsäljningen fortsätter att sjunka. Data på måndag kan visa att fastighetsinvesteringarna bara växte med 5.2 % förra året, förutspår ekonomer, den långsammaste sedan 2015.
Kinesiska utvecklare tillgriper obligationsswappar, betalningsförseningar, aktieförsäljningar och andra desperata åtgärder för att betala tillbaka skulder. Minst åtta av företagen misslyckades med att betala dollarobligationer sedan oktober. Det inkluderar Evergrande, vars kris har fångat långivaren China Minsheng Banking Corp., världens sämst presterande bankaktie. Ett index över fastighetsaktier föll med 34 % förra året, det värsta sedan den globala finanskrisen 2008.
Myndigheterna är beredda att acceptera riskerna för ekonomisk tillväxt och finansiell stabilitet från kampanjen, enligt Eswar Prasad, som en gång ledde Internationella valutafondens Kina-team och nu är vid Cornell University.
"Peking verkar ha bestämt att dessa sannolikt är övergående kostnader som inte längre kan undvikas för att begränsa framtida finansmarknadsrörelser och ännu mer obalanser på fastighetsmarknaderna," sa Prasad.
Sådana kostnader ökar. Fastighetsföretagens aktier föll med 4.3 % på torsdagen, det mesta på fyra månader, och värderas till bara 30 % av sina rapporterade tillgångar. Det är den billigaste i data som sträcker sig tillbaka till 2005. "Bara ett fåtal överlevande" kommer att klara sig bra framöver, skrev aktieanalytiker från Citigroup Inc. i en ny not.
Rutten på Kinas högavkastande dollarobligationsmarknad accelererar, utlöst av företag som tidigare ansågs vara ekonomiskt mer sunda än Evergrande - som Shimao Group Holdings Ltd. och Sunac China Holdings Ltd. Mer oroande är att det sprider sig till emittenter med högre kvalitet som Country Garden . Utvecklarens aktier föll nästan 8% på torsdagen, medan dess dollarobligation förfaller 2025 föll med 4.8 cent till 74.4 cent, redo för den största nedgången sedan 1 november.
Oavsett vilken form Pekings kampanj för att minska skuldsättningen på fastighetsmarknaden har, är det tydligt att eran som berikade både fastighetsmoguler och husägare har tagit slut. En tråkigare, stabilare framtid väntar, om kommunistpartiet kan hålla kursen och undvika en finanskris.
"Gyllene tidsåldern av blomstrade fastighetspriser och skyhöga intäkter för utvecklare är förmodligen borta", säger Gary Ng, seniorekonom på Natixis SA. "Hempriserna kommer bara att växa i en stramt hanterad zon i framtiden, vilket innebär att bostäder kommer att se ut allt mer som verktyg."
Mest lästa från Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Källa: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html