USA: en ny fastighetsbubbla är på väg

Den mest användbara egenskapen på bostadsmarknaden är att den är en utmärkt termometer för landets ekonomi. Den förutser vad som kommer att bli, så när den berörda marknaden är den amerikanska marknaden, som utgör 25 % av planetens ekonomi, är smittspridning till Europa bara en tidsfråga.

USA: ännu en bostadsbubbla som liknar 2008?

Under 2008 hade den amerikanska fastighetsmarknaden redan upplevt en mycket viktig bubbla volymmässigt, jämfört med det finns det idag en helt annan bild som gör att de två händelserna inte alls är jämförbara.

Den första bubblan kallades också för subprime-bolånebubblan, med detta namn som användes för att identifiera de bolån som inte matchade en förstklassig kreditvärdighet.

Vid den tiden tog en stor majoritet av amerikanerna på sig skulder för köp av en eller flera bostäder med tanke på den lätta tillgången till kredit, fram tills det blev allt svårare att få lån och förmågan att betala tillbaka sämre presterande och så, i kaskad som bolånen "sprängdes", ekonomin störtade in i ett tillstånd av lågkonjunktur.

Skadorna som genererades av den händelsekedjan togs upp i antal för bara två år sedan, 2020, med en anmärkningsvärd värdetillväxt på fastigheter, 13% från år till år, mycket högre än 20-årsgenomsnittet på 2% och till och med 10-årsgenomsnittet på omkring 5%.

I detta avseende registrerade National Shiller Price Index (pristrender i procent av bostadsmarknaden) 2021 en ökning av värdet på bostäder som nådde en låg på $ 50,000.

Om vi ​​bortser från Florida, som på grund av sin mycket överkomliga beskattning kan ha dopat data, har resten av den amerikanska bostadsmarknaden vuxit enormt de senaste tre åren, trots en pandemi, krig i Ukraina som har berört alla på grund av resurser och björnmarknad (som har svävat i mer än ett år nu).

Det var inte ovanligt att se köer på öppet hus i USA förra året för att köpa bostäder i alla storlekar och priser, men nu har det definitivt förändrats. Amerikanska familjer har färre och färre resurser att spendera, och de som inte behöver det omedelbart ger antingen upp att köpa bostäder eller alternativt att hitta bekvämt boende.

Detta har vissa effekter: å ena sidan är det färre som kan och vill köpa bostäder, kanske trots behovet, därav den drastiska nedgången i bolåneansökningar, och å andra sidan lider hela branschen, fler skakiga jobb, mindre efterfrågan på kök och vardagsrum, färre elektriker, snickare och flyttjobb, och så drabbas den amerikanska ekonomin av en kraftig sammandragning.

Dataanalys och hälsa på den amerikanska bostadsmarknaden

Efterfrågan på bostadslån, både som första och andra bostad, ligger på 22 års lägsta nivå, och detta trots att marknaden rör sig mycket långsamt.

Bostadsmarknaden är starkt föregripande inför krisen som kommer men den är också väldigt långsam, den har inte samma reaktionstid som aktiemarknaden som ofta är abrupt, först stannar priset på bostäder, sedan försvinner köparna och slutligen priset korrigerar (i år -8%) med allt som följer.

Avbetalningsförhållandet i förhållande till inkomst är viktigast, och amerikaner är vana vid att tänka i termer av överkomliga avbetalningar. För samma avbetalning idag har en amerikansk medborgare råd med ett hus värt $118,000 2020 mindre än XNUMX, om vi pratar om $500,000 hus. Detta är i ett skede då räntor som är nära relaterade till avbetalningen är 6% men det är inte säkert att dessa kan gå upp igen och få spridningen att vidgas.

Den räntan på 6 % är starkt kopplad till den amerikanska centralbankens räntehöjning och de ligger på denna nivå med en total skattehöjning på 225 punkter, men Federal Reserve har redan sagt att det inte bara kommer att ske minst en räntehöjning till i år utan att höjningarna kommer att fortsätta nästa år tills inflationen når runt 3%. 

Ju fler räntor går upp desto dyrare blir bolånen, jämfört med i början av året då bolånen i USA låg på 3 %. I dag, efter tre kvartal, är de uppe i 6.25 % och tillväxten visar inga tecken på att stanna.

Ett mycket intressant faktum i denna spiral av svårigheter att få tillgång till krediter och fallande fastighetspriser är andelen sökningar efter frasen "hur man säljer mitt hus nu" på Google som registrerade en extraordinär + 2750% bara i augusti i år.

Om vi ​​går in i detalj kan vi se att den prisklass som drabbas mest kommer att vara bostäder mellan 500,000 800,000 och 200,000 XNUMX USD och de under XNUMX XNUMX USD, trots att de i de senare intervallen för närvarande har haft en viktig fallskärm som det faktum att bostadsköp har en stark känslomässig komponent och därför är köpare villiga att utstå höjningar för att uppnå drömmen om att köpa bostad, men hur länge detta ”tålamod” kommer att pågå inför fortsatta ökningar är okänt.

Smakämnen Månatlig leverans av nya bostäder, som är förhållandet mellan nybyggda bostäder till salu och osålda bostäder, är sjunker kraftigt, en signal om att osålda fastigheter blir allt vanligare.

Den amerikanska bostadsmarknaden i det förflutna

Jämfört med 2000, då utbudet var litet och huspriserna hade hållit sig ganska bra, finns det idag många hus och priserna sjunker kraftigt, detta i kombination med att födelsetalen blir lägre även i Latino och Afroamerika befolkningar (som historiskt sett har högre födelsetal) och att pandemiska och post-pandemiska incitament att köpa fastigheter gradvis upphör ger upphov till den perfekta stormen av bostadssektorn i staterna.

Den enda mycket positiva anmärkningen är det faktum att hushållen jämfört med subprime-inteckning krisen 2008 är mycket mer solid, men trots detta, medan förra året var det möjligt att ha råd att köpa 60 % av fastigheterna På marknaden idag med den genomsnittliga förmögenheten för amerikanska hushåll har denna andel sjunkit till 45 % (en minskning med 15 % på bara tre fjärdedelar).

Smitteffekten av bostadsförsäljningskrisen är bara en tidsfråga. Europa, och i synnerhet Italien kan räkna med några av de högsta hushållens besparingar globalt, vilket är en bra förmildrande faktor; till detta måste vi lägga till det strategiska läget och den starka inverkan av turism och mat och vin som ökar värdet på bostäder. Men å andra sidan finns det oro för den offentliga skulden som kan föra landet i konkurs och det närliggande kriget i Ukraina med den ständigt närvarande faran att det kommer att förvandlas till ett kärnvapenkrig och ett globalt krig.