Arlington, Virginia godkänner viktiga bostadsreformer, men mer arbete måste göras

För några dagar sedan röstade styrelsen för Arlington County, Virginia enhälligt för att tillåta flerfamiljshusstrukturer - ofta kallade "saknade mellanhus" - i stadsdelar som exklusivt var indelade för enfamiljshus. Detta är en stor vinst för anhängare av fler bostäder, men det finns mer att göra.

Arlington har några av de högsta bostadspriserna i Virginia. Enligt data från Zillow är det typiska hemmet i Arlington värderat till $747,335 17, vilket är de XNUMX^th högsta i staten. Och det är inte unikt bland städer i Northern Virginia (NoVA): Metroområdet i Washington DC, där Arlington ligger, har 28 av de 30 dyraste bostadsmarknaderna i Virginia.

Det enda sättet att hålla bostadspriserna stabila är att bygga tillräckligt med bostäder för att möta efterfrågan, och det enda sättet att få ner priserna är att utöka utbudet snabbare än efterfrågan. Markanvändningsregler såsom minimistorlekar för tomter, höjdkrav och täthetsbegränsningar som begränsar antalet enheter på tomter - som den som Arlington just reformerade - begränsar mängden nya bostäder som kan byggas. En stor mängd forskning visar att begränsning av nya bostäder via markanvändningsregleringar ökar bostadspriserna.

Arlingtons nya bostadspolicy tillåter markägare att bygga duplex till sex-plex med rätt, vilket innebär att de inte behöver något speciellt tillstånd från staden. Tidigare tillät dessa zoner endast fristående småhus. De nya policyförändringarna kommer inte att göra Arlington mer överkomligt över en natt, men med tiden, när det nuvarande bostadsbeståndet slits ut, kommer de att leda till fler boendealternativ, särskilt för familjer med medel- och låginkomsttagare.

Även om regeländringarna är ett bra första steg, finns det utrymme för förbättringar. Det finns ett tak på 58 nya strukturer per år under de första fem åren och de tillåtna strukturerna är utspridda över stadens olika zonindelningsdistrikt. Detta är inte idealiskt eftersom efterfrågan på bostäder kan vara större i vissa distrikt än andra. Strukturer bör byggas där efterfrågan finns, inte där regeringen vill ha dem.

Policyn innehåller också minimikrav på parkering. Forskning visar att sådana krav ökar bostadskostnaderna och ofta är onödiga. Utvecklare har ett incitament att bygga de parkeringsköpare och hyresgäster vill ha. Statliga regler som kräver mer parkering än vad som behövs slösar värdefull mark. Om Arlington är orolig över bristen på gatuparkering kan den ändra beloppet som den för närvarande tar ut för sådan parkering för att anpassa efterfrågan till utbudet.

Andra olyckliga bestämmelser inkluderar ett mandat att tillhandahålla ett specifikt antal skuggade träd för varje struktur, begränsningar för tillbehörsbostadsenheter (ADU) och begränsningar av maximal golvarea och höjd som kan begränsa den ekonomiska genomförbarheten för vissa projekt.

Framöver bör Arlingtons medborgare och beslutsfattare överväga att eliminera alla parkeringsminimikrav (som Buffalo, NY gjorde), vilket gör det enklare att bygga ADU och minska minimistorlekarna (som Houston gjorde).

Ändå kan Arlingtons reformer vara ett exempel på statliga förändringar. Förra året visade Virginias guvernör Glenn Youngkin sitt stöd för bostadsreformer. Även om det var lätt på detaljer, nämnde Youngkin att sätta skyddsräcken för hur lokala myndigheter kan använda zonindelning. Arlingtons nya gräns för användningen av enfamiljszonsindelning kan vara planen för en bredare statlig politik som gör det lättare att bygga bostäder i städer över Virginia. Redan nu genererar pro-husreformatorer som YIMBYs of Northern Virginia och YIMBY Action stöd för bostadsreformer i Hampton Roads, Richmond och Charlottesville.

Att stödja bostadsreformen är svårt. Människor är naturligtvis oroliga för hur förändringar kommer att påverka dem. Till och med bland mina vänner och kollegor som instinktivt stödjer fria marknader och äganderättens helighet, finns det farhågor om att tillåtelse av sex-plex i sina grannskap kommer att utsätta dem för mer buller, trängsel och de många olägenheterna med nybyggnation.

Även om sådana farhågor inte är förvånande, är de inte skäl att begränsa nya bostäder. Trevliga, bekvämlighetsfyllda stadsdelar bör vara öppna för människor i alla inkomstnivåer. Det enda sättet att öka tillgången till Virginias bästa städer och stadsdelar är att bygga fler bostäder. Arlingtons senaste reformer visar att man vill välkomna nya grannar, inte avvisa dem. Resten av Virginia borde följa dess ledning.