Den 120 km långa tågresan mellan städerna Luoyang och Zhengzhou är en uppvisning av ekonomisk illamående och trasiga drömmar. Från fönstret passerar oändliga halvbyggda bostadstorn efter varandra under den timslånga resan. Många av byggnaderna verkar vara nära färdigställda; några är färdiga och har blivit hem till familjer. Men många fler är tomma skelett där bygget upphörde för länge sedan. Utvecklare har slut på kontanter och kan inte längre betala arbetare och köpa material. Projekt har stannat upp. Familjer kommer aldrig att få sina hem.
Tågresan genom Kinas hjärta hjälper till att förklara en av landets största kriser på senare tid: allmänhetens förlust av förtroende för regeringens ekonomiska modell. I decennier har fastighetsbranschen varit en symbol för Kinas ostoppbara uppgång. Privata företagare har gjort stora förmögenheter. Genomsnittliga människor har sett deras nettoförmögenhet skjuta i höjden när husvärden tredubblades. Lokala myndigheter har fyllt sina kassakistor genom att sälja stora landområden till utvecklare. Häpnadsväckande 70 % av det kinesiska hushållens förmögenhet är nu bunden i fastigheter.
Att undergräva förtroendet för denna modell är att skaka grunden för Kinas tillväxtmirakel. Med genomgripande covid-19-låsningar och ett tillslag mot privata entreprenörer, sker detta på många fronter. Men ingenstans är det tydligare än i fastighetsbranschen, som uppskattningsvis utgör 25 % av bnp. Nystartade projekt sjönk med 45 % i juli jämfört med för ett år sedan, bostadsförsäljningen med 33 % och fastighetsinvesteringarna med 12 %. Effekterna skvalpar genom ekonomin och drabbar både möbeltillverkare och stålarbetare. Slaget mot förtroendet kommer vid en kritisk tidpunkt för Xi Jinping, Kinas ledare, som troligen kommer att beviljas en tredje mandatperiod vid en partikongress i oktober.
Att återuppliva förtroendet för systemet är avgörande för Xi och kommunistpartiet. Ändå har svaret från regeringen varit okaraktäristiskt osammanhängande och långsamt, med tjänstemän som till synes överväldigade av situationens komplexitet. För att återupprätta förtroendet för bostadsmarknaden måste allmänheten se projekt som står stilla och priserna stiga. Samtidigt måste byggföretag och deras arbetare få ersättning, och lokala och utländska investerare måste betalas tillbaka för sina ränteprodukter. Och allt detta måste göras utan att återuppblåsa den ohållbara skuldbubbla som fastighetsmarknaden har blivit.
Linjer i sanden
Bostadskrisen har två omedelbara orsaker. Den första är ett statligt tillslag mot fastighetsbranschens överdrifter. Sedan augusti 2020 har tjänstemän begränsat utvecklarnas förhållande mellan skulder och tillgångar, nettoskuld i förhållande till eget kapital och kontanter till kortfristiga skulder, i en policy som kallas de "tre röda linjerna". Detta har tvingat många att sluta med ohållbar upplåning och sälja ner tillgångar, vilket kraftigt begränsar deras förmåga att fortsätta bygga och sälja nya projekt.
Kinas noll-covid-politik är ett andra slag. Centralregeringen har tvingat dussintals städer att låsa in invånare i sina hem i dagar, och ibland veckor, i sträck när covid-fall upptäcks. I skrivande stund är megastäderna Chengdu och Shenzhen helt eller delvis låsta. Avstängningarna har hindrat människor från att titta på bostäder och göra inköp. De har också haft en inverkan på konsumentpsyket. Entreprenörer fruktar en plötslig nedläggning av sina företag. Anställda oroar sig för att bli uppsagda. Denna typ av bävan uppmuntrar inte till bostadsköp.
Resultatet är en crunch. Kinas utvecklare är mycket beroende av att sälja bostäder långt innan de byggs, för att generera likviditet. Förra året sålde de 90 % av bostäderna i förväg. Men utan tillgång till obligationer och lån, eftersom banker minskar sin exponering mot fastighetssektorn, och med nyförsäljning som nu faller, har den Ponzi-liknande karaktären på fastighetsmarknaden kommit till fullo.
Evergrande, världens mest skuldsatta utvecklare, gick i konkurs i december. Ett försök att omstrukturera sina offshore-skulder, tänkt som en modell att följa, missade en deadline i slutet av juli. Minst 28 andra fastighetsbolag har missat betalningar till investerare eller gått in i omstrukturering. Handeln med aktier i 30 Hong Kong-noterade utvecklare, som utgör 10 % av marknaden i försäljning, har frysts, enligt Gavekal, ett forskningsföretag. I början av augusti handlade hälften av Kinas börsnoterade utvecklare till ett pris-till-vinst-förhållande på mindre än 0.5, den nivå som Evergrande handlades på fyra månader innan det gick i konkurs, noterar Song Houze från MacroPolo, en tankesmedja i Chicago.
Företag som för bara månader sedan ansågs vara säkra spel kämpar nu. Ta Country Garden, Kinas största utvecklare av försäljning. Tidigare i år ryckte de flesta analytiker på axlarna från oro för att det skulle komma under press. Investerare fortsatte att köpa dess obligationer. Men den 30 augusti avslöjade Country Garden att vinsten för första halvåret hade minskat med nästan 100 %. Fastighetsmarknaden har "snabbt glidit in i en allvarlig depression", noterade det i sina resultat. Påfrestningarna på Country Garden indikerar att problemen inte längre är specifika för vissa utvecklare. Hela branschen är i fara.
Potentiella bostadsköpare har hoppat av marknaden. Mycket mer oroande är dock de miljontals människor som väntar, ofta i åratal, på bostäder som de redan har betalat för. Bara 60 % av bostäderna som såldes i förväg mellan 2013 och 2020 har levererats.
Liu, som har bett om att bli refererad till med sitt efternamn, köpte en lägenhet i Zhengzhou 2014, vilket gjorde en första handpenning på 250,000 40,000 yuan ($2017 XNUMX). Hemmet var planerat att stå klart XNUMX. Men den dagen kom aldrig. Istället hyrde han en lägenhet, innan han så småningom köpte en till i en gammal byggnad utan hiss. Det är knappast livet han föreställt sig själv. Liu började aldrig betala sitt bolån och har engagerat sig i oändliga diskussioner med fastighetsutvecklaren om att få tillbaka sin handpenning. "Det är ingen nytta", säger han.
Analytiker har varit medvetna om dessa problem i flera år, men hade trott att de kinesiska myndigheterna inte skulle tillåta förolämpade bostadsköpare att protestera. En rapport som publicerades för två år sedan av pwc, en revisionsbyrå, noterade att även när byggandet av bostadsprojekt stannar, "har hundratals eller tusentals okoordinerade hushåll normalt liten förmåga att påverka saker".
Denna beräkning har vänts på huvudet. En liten men inflytelserik rörelse för att samla in och publicera data om vägran att betala bolån har överraskat myndigheterna. Den 12 juli började anonyma frivilliga dela data om bojkott av bolån på sociala medier. Hittills har cirka 350 identifierats; analytiker tror att detta förmodligen är en bråkdel av det verkliga antalet. Statliga censorer har gjort sitt bästa för att ta bort hänvisningar till den explosiva informationen, men kunskapen om protesterna verkar ändå ha spridit sig. När det gör det kommer andra att övertalas att skjuta upp köp eller stoppa bolånebetalningar.
Investerare och potentiella bostadsköpare ser nu med oro på hur staten lägger ihop sitt svar, både på central och lokal nivå. I mer än ett decennium har kinesiska städer haft en lång rad regler och incitament för att finjustera lokala fastighetsmarknader, vanligtvis för att minska spekulation och kyla snabba prisökningar. Dessa inkluderade kontroll över tillgången till bolån, samt begränsningar för vem som kan köpa bostäder och hur många de kan köpa.
Städer lättar nu på dessa regler. Mellan maj och juli tillkännagav kommunala myndigheter 304 individuella åtgärder för att återställa förtroendet, enligt cicc, en kinesisk investeringsbank. Zhengzhou, i centrum för bolåneprotesterna, var en tidig aktör. I mars tillkännagav den 18 åtgärder i hopp om att stimulera efterfrågan. Det var bland annat åtgärder för att göra det lättare att få bolån och för att familjer med äldre medlemmar ska kunna köpa lägenheter om de flyttar till staden.
Dessa signaler till köpare har väckt stor uppmärksamhet – inte för att de har återupplivat efterfrågan utan för att de verkar strida mot centralregeringens politik. I en video som cirkulerade brett på kinesiska sociala medier i augusti sågs en lokal kommunistpartichef i Hunan-provinsen uppmana folk att köpa så många hem som möjligt: "Köpte du en tredje? Köp sedan en fjärde.” Budskapet krockar med det från Mr Xi själv, som har varnat för att "hem är till för att leva i" och absolut inte för spekulativa investeringar.
Lokala myndigheter har också uppmuntrats av tillsynsmyndigheter och tjänstemän att skapa räddningsfonder för att investera i oavslutade bostadsprojekt och så småningom hjälpa till att leverera hem till frustrerade köpare. Zhengzhou har allokerat 80 miljarder yuan (12 miljarder USD) till saken. Tanken är att lokala medel ska passa bättre för förhållandena på marken.
Zhengzhou experimenterar med den kanske mest aggressiva lokala planen hittills. Stadsregeringen har utfärdat ett direktiv till utvecklare som säger att alla avstannade konstruktioner måste starta om senast den 6 oktober. Insolventa företag som inte kan göra det måste ansöka om omstrukturering för att få in nya investeringar och även återbetala eventuella förskottsbetalningar som gjorts av bostadsköpare som Liu. Underlåtenhet att göra det kan leda till att utvecklare utreds för förskingring och andra allvarliga brott.
För sin del har beslutsfattare upprepade gånger sänkt bolåneräntorna sedan mitten av maj. För att garantera tillgången på bostäder har centralregeringen helt och hållet garanterat nya obligationsutgivningar av vissa privata utvecklare, vilket i praktiken flyttat över risken till staten. Longfor, ett kämpande fastighetsbolag, prissatte en obligation på 1.5 miljarder yuan till en kupongränta på 3.3 % den 26 augusti, långt under marknadsprissättningen. Detta var möjligt enbart för att obligationen var helt garanterad av China Bond Insurance, en statlig myndighet. Fler sådana emissioner planeras för att leverera likviditet till utvecklare som regeringen ser som högre kvalitet. Det är början på ett program för att utse vinnare.
En annan del av statligt stöd kommer i form av direkt likviditet. Den 22 augusti sa centralbanken och finansministeriet att de kommer att backa upp särskilda lån från statligt styrda policybanker som kan tillhandahållas för att färdigställa försålda bostäder. Storleken på programmet har inte avslöjats, men Bloomberg, en nyhetstjänst, rapporterade att 200 miljarder yuan skulle göras tillgängliga.
Den här typen av offentliga utgifter är ett tveeggat svärd. Å ena sidan kommer det att hjälpa till att leverera bostäder till rättmätiga ägare och återstarta bolånebetalningar, vilket tar bort pressen från bankerna. Men kontanterna fyller samtidigt ett hål som skapats av dålig lokal styrning och tvivelaktiga fastighetsutvecklare. "Det representerar helt enkelt pengar som inte kan spenderas på stimulanser någon annanstans", konstaterar Alex Wolf från JPMorgan Chase, en bank.
Tillbaka till ritbordet
Zhengzhous ansträngningar att uppmuntra nya köpare sedan mars har fallit platt. Istället har förhållandena fortsatt att försämras, vilket tyder på att det inte räcker med att mixtra med lokal politik. Lokala räddningsfonder ser också tunna ut. På pappret har flera städer rejäla potter att spendera, men de är beroende av lokala statliga finansieringsföretag som själva är fastspända för kontanter. Analytiker bevakar noga Zhengzhous försök att starta om all konstruktion inom en månad, men många ifrågasätter om de medel som behövs för en sådan snabb lösning finns tillgängliga. Åtgärderna kan släppa lös en våg av kollapser bland mindre utvecklare, vilket kan orsaka panik och finansiell oro.
Investerare har satt mer hopp till centralregeringen, men hittills har dess svar inte matchat krisens omfattning. Låneprogrammet på 200 miljarder yuan kan stå för bara 10 % av vad som behövs för att färdigställa alla landets ofullbordade hem. Omkring 5 miljarder USD i bostadsfastigheter har sålts i förväg sedan 2020, anser Mr Song från MacroPolo, vilket gör en räddningstjänst för till och med en liten del av dessa hem oerhört kostsam.
Centralregeringen har fortfarande fler spakar att dra. Larry Hu från Macquarie, en investeringsbank, säger att ett antal åtgärder kan sättas på plats. Dessa inkluderar att tillfälligt lätta på de "tre röda linjerna"-policyn, eller lova att agera som en sista utlånare för alla blockerade bostadsprojekt. Det sistnämnda, även om det är dyrt, ligger helt inom statens ekonomiska resurser.
Debatten fokuserar nu inte på om centralregeringen kan återställa förtroendet, utan på hur långt den är villig att gå. Det ursprungliga tillslaget mot hävstång var tänkt att straffa företag som hade tagit på sig för mycket skulder. En större räddningsaktion kommer att uppmuntra fler utvecklare att be om hjälp med att färdigställa bostäder, vilket pressar regeringen att subventionera ännu mer av fastighetssektorn, skriver Allen Feng från Rhodium, ett forskningsföretag: "ganska motsatsen till vad som var tänkt med tre röda streck'”.
Kampanjen mot hävstång var också tänkt att få fastighetssektorn mer i linje med efterfrågan under det kommande decenniet. Tjänstemän har länge erkänt att utvecklare sålde alldeles för många bostäder. Cirka 70 % av de som sålts sedan 2018 köptes av personer som redan ägde en, uppskattar JPMorgan. En begränsning av skuldnivåerna var tänkt att tvinga företag att anpassa sig till den faktiska efterfrågan.
Den efterfrågan kommer sannolikt att minska i takt med att Kinas befolkningstillväxt avtar. Bostadsförsäljningen nådde 1.57 miljarder kvadratmeter 2021, mer än dubbelt så hög som 2007. Men Chen Long från Plenum, ett annat undersökningsföretag, räknar med att den verkliga årliga efterfrågan kommer att falla till 0.88-1.36 miljarder kvadratmeter under det kommande decenniet, eftersom den demografiska förändringen får fäste och urbaniseringen bromsar. Att återuppblåsa marknaden innebär att stöta upp bubblan.
Regeringens balansgång är kantad av risker. I mitten av oktober kommer partikongressen att äga rum när större städer låser sig. Bojkott av bolån kommer att mullra vidare och eventuellt växa sig ännu större. Övergripande förtroende för Kinas ekonomiska grunder kan passera en tröskel över vilken det blir mycket svårare att återhämta sig. Allt detta innebär att Xis tredje mandatperiod kommer att börja under ogynnsamma omständigheter.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Alla rättigheter förbehållna.
Från The Economist, publicerad på licens. Det ursprungliga innehållet finns på https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Källa: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html