Krasch, tågvrak eller apokalyps?

Farliga varningar om kommersiella fastigheter dyker upp nästan dagligen dessa dagar. Medan kontorsmarknaderna är stressade på grund av ökat arbete hemifrån, ser vissa fastighetsproffs en alltmer splittrad marknad, uppdelad "i har och som inte har". Investerare, hyresgäster och städer – särskilt de med äldre, minskande byggnader – kommer att behöva vara mycket uppmärksamma under de kommande månaderna för att se var de faller och hur illa det kan bli.

Dramatiska negativa utvärderingar av kommersiella fastigheter är lätta att hitta. De San Francisco Standard förutser en "episk kommersiell fastighetskrasch" som hägrar över den staden, och jämför den med ett annalkande tåg med "staden, dess budget och dess förmåga att tillhandahålla tjänster knutna till spåren." För att inte bli överträffad, Direkt Tweeted "Fjärrarbete dödar Manhattans kommersiella fastighetsmarknad" med liknande problem som sträcker sig till andra städer.

Men även det språket bleknar mot vad NYU professor Arpit Gupta och hans kollegor säger och förutspår en "kontorsfastighetsapokalyps". Med hjälp av data från New York City uppskattar de "en minskning med 45 % i kontorsvärden 2020 och 39 % på längre sikt, den senare representerar ett värdeavdrag på 453 miljarder dollar", vilket skulle kunna kasta staden in i en "fiskal undergångsslinga." Liknande skador kan drabba andra städer, och i förlängningen den nationella ekonomin.

Hur förstår vi då andra dåliga – men inte apokalyptiska – data? CommercialEdge's Månatlig "National Office Report" för september fann stagnerande genomsnittliga kontorsnoteringspriser, 38.70 USD per kvadratfot, "ned 0.1 % jämfört med föregående år." Dåligt, men inte apokalyptiskt. Och som Jag noterade nyligen, vissa städer, särskilt i Sunbelt eller de med starka biovetenskapliga industrier, ser starka hyresmarknader.

Vad säger andra uppgifter oss? Moodys dokumenterade att värdepapper med stöd av kommersiella bolån såg "en enorm ökning av förhöjda brottsfrekvenser" under andra kvartalet 2020, precis när pandemin slog till. Men banker, livförsäkringsinvesterare och andra omstrukturerade lån och erbjöd tålamod, vilket minskade deras brottslighet. Den strategin kommer att bli svårare att följa om ny press kommer på kontorsmarknaden, särskilt när Fed höjer räntorna, vilket gör upplåningen dyrare över hela linjen.

Än så länge verkar åtminstone affärsbankerna nu ha sina fastighetslån under kontroll. Deras avskrivnings- och brottsfrekvens nådde 0.07 % under andra kvartalet 2020, höjden av pandemin. Men under de två första kvartalen 2022 Fed rapporterar dessa kurser vid noll, inte en signal om dramatiska fall i lånekvaliteten.

Och till och med 2020-talets dåliga siffror var ingenting som 2008 års finanskris. Mellan 2009 och 2010 var uteblivna banklån över 2 % under sju på varandra följande kvartal. Stramare reglering har sedan dess hjälpt till att kontrollera lös bankutlåning, så tack och lov har vi inga tecken på att kommersiella utlåningsmisslyckanden drar ner hela ekonomin.

Att gå efter de aggregerade siffrorna visar några positiva tecken inom kommersiella fastigheter. Under det senaste året har Sunbelt-städer som Charlotte och Austin, eller städer med koncentrationer av biovetenskaper som Boston, sett tvåsiffriga hyreshöjningar. GoogleGOOG
och andra teknikföretag har hyrt stora mängder utrymme i städer som New York och chicago.

Den största risken i kommersiella fastigheter är äldre, mindre önskvärda kontorslokaler. Mängden av det i vilken stad som helst är central för att bedöma dess totala risk. En tidning rundabordssamtal från PERE, som spårar investeringar i private equity-fastigheter, fann en "mycket utmanad" men osäker marknad, med risker som sträcker sig från inflation i bygg- och finansieringskostnader till en hotande lågkonjunktur.

PEREs experter ser en "delad" marknad, med modernare byggnader (särskilt de som är ESG-kompatibla) och vissa städer i bra läge att klara krisen. PERE-investerarna ser en "ny normal" med mindre beläggning på heltid, men med kontor som fortfarande står inför "okänd" övergripande efterfrågan från kunder.

Men dessa åsikter från fastighetsinvesterare, som kan vara (som de säger på gatan), "prata sin bok" och sätta en positiv snurr på siffrorna. Tänk däremot på "apokalyps"-analys från NYU och Columbia professorer. Genom att kombinera data från hemmet med finansiell information från fastighetsinvesteringsfonder (REITs) annan finansiell information förutspår de "långsiktiga kontorsvärderingar som ligger 39.18 % under pre-pandeminivåerna" med "kontorsaktier med lägre kvalitet ... en mer substantiellt strandad tillgång."

Om de har rätt, står städerna – och ekonomin – för en svår resa. Även om vissa äldre byggnader kan omvandlas till bostäder, är det inte en enkel eller omedelbar process. Kollapsande fastighetsvärden kan leda till betydande skatteproblem för många städer, vilket resulterar i nedskärningar av sociala tjänster, utbildning, folkhälsa och andra viktiga statliga funktioner. Vi är inte inne i en apokalyps ännu, men vi måste alla hålla ett öga på möjligheten.