Bostadspriserna sjunker — Ja, ett hus är fortfarande en bra investering

Efter en långvarig ökning av bostadspriserna pekar nu signaler på en bekymmersperiod. Istället för att bostadsköpare blir upphetsade över denna möjlighet, undrar många om att köpa ett hus under en lågkonjunktur fortfarande är en klok investering.

Även om det finns vissa undantag, är det fortfarande ett smart ekonomiskt drag för de flesta att äga ett hem. Detta gäller särskilt om du planerar att äga fastigheten i minst fem år. Här är de viktigaste anledningarna till att du fortfarande bör prioritera att köpa ett hem.

Att äga ditt hem är ett bra skydd mot inflation

Historiskt sett har uppskattningen av fastigheter överträffat inflationstakten. Enligt Robert Shiller, en ekonomiprofessor vid Yale University, är den årliga avkastningen på denna tillgångsklass 1928-2021 4.2 %. Jämför detta med den årliga inflationstakten under samma period på 3.08 %.

Det finns år, inklusive 2022, där inflationen överträffar fastighetsuppskattningen. Men när du tittar på trender över en längre tidsram tenderar avkastningen du tjänar på fastigheter att vara högre.

Ett annat sätt att se på denna investering är i form av din bolåneränta. Om du köper ett hus och tar ett 30-årigt bolån med fast ränta på 5.25 % betalar du samma ränta under hela 30 åren. Med räntorna som förväntas förbli höga på kort sikt, kommer du framåt eftersom räntan du betalar är mindre än inflationstakten.

När inflationen sjunker kommer räntorna att sjunka samtidigt. Vid denna tidpunkt kan du välja att refinansiera till en lägre ränta, och ändå spara pengar.

Om du väljer att hyra istället kan hyran du betalar ändras när ditt hyreskontrakt går ut. För de flesta hyresgäster omfattar hyresavtalet endast en 12-månadersperiod. Enligt Redfin är hyreshöjningen från år till år för närvarande 15% och har hållit sig stabil i tonåren i några månader nu.

Genom att hyra istället för att köpa riskerar du potentiellt att betala mer för bostaden varje år istället för att hålla din betalning stabil om du köper en bostad.

Att äga ditt hem skapar eget kapital

En viktig sak att komma ihåg när du betalar din månatliga bolånebetalning är att en del av din räkning betalar ner lånebeloppet. Du bygger med andra ord eget kapital. När du går för att sälja bostaden får du tillbaka dessa pengar.

Att hyra å andra sidan bygger inget eget kapital. Varje månad när du betalar din hyra har du inget att visa upp för det mer än tak över huvudet. Om du tar ett lån på 200,000 30 USD i 6 år till 32,000 % och säljer efter tio år, har du samlat på dig mer XNUMX XNUMX USD i eget kapital.

Det finns skatteförmåner för husägande

En stor fördel med att äga ett hem är skattelättnaderna. De två mest betydande är ränteavdraget för bolån och kapitalvinstbefrielsen. Med bolåneränteavdraget kan du skriva av räntan du betalar som avser din skatteklass.

Till exempel, om du är i skatteklassen 25%, realiserar du en skattebesparing på 25% av den ränta du betalat. Så om du betalade 10,000 2,500 USD i bolåneränta för året kan du skriva av XNUMX XNUMX USD på dina skatter om du specificerar.

Med kapitalvinstundantaget kan enstaka filer kvalificera sig för att utesluta upp till $250,000 500,000 av vinsten från försäljningen av en primär bostad från sin beskattningsbara inkomst. Om du lämnar in en gemensam deklaration med din make kan du utesluta upp till XNUMX XNUMX USD. Detta är en massiv skattelättnad, och det är ett sätt att människor bygger välstånd med fastigheter.

Om du hyr finns det inget skatteavdrag för dig att kräva. Det finns inga skattelättnader alls.

Långsiktig uppskattning

Förutom att bygga eget kapital i ditt hem, får du också prisuppskattning. Som tidigare nämnts är den genomsnittliga årliga ökningen av fastighetsvärden cirka 4 %. Med regeln om 72 kan du förvänta dig att värdet på ditt hus fördubblas på 18 år. Om du gjorde en handpenning på 50,000 200,000 $ och tog ett lån på 30 6 $ i 18 år till 77,123 %, har du efter 250,000 år byggt upp 500,000 377,123 $ i eget kapital. Det totala värdet på ditt hus på 50,000 77,123 $ när det köptes har ökat i värde till 250,000 XNUMX $. Du har nu ett investeringssaldo på XNUMX XNUMX USD (XNUMX XNUMX USD i handpenning + XNUMX XNUMX USD i kapitalbetalningar + XNUMX XNUMX USD uppskattning) om du skulle sälja.

Historiskt sett trendar bostadspriserna uppåt; det har bara funnits ett fåtal undantag, främst under 2008 och 2019. Därför är chansen stor att du kommer att inse ett ökat värde i din bostad.

Den enda uppskattning du upplever som hyresgäst är den årliga höjningen av din månadshyra. Det finns ingen långsiktig uppskattning för dig att njuta av eftersom du inte bygger något eget kapital.

Varför den här gången inte är som förra gången

Enligt Consumer Affairs hoppas 63 % av människor på en bostadskrasch så att de har råd att köpa ett hus. Tyvärr pekar inga tecken på att detta händer. De flesta experter är överens om att en krasch som den 2008 inte ligger på bordet.

Det finns en handfull anledningar till detta. För det första har konsumenten en starkare balansräkning idag än 2008. Dessutom var många av de bolån som tecknades 2008 av låg kvalitet, och inte många kontroller och balanser fanns på plats för att förhindra okvalificerade låntagare från att ta subprime-lån. Idag är branschen väldigt annorlunda och det finns fler begränsningar för vem som kvalificerar sig för ett bolån.

Slutligen sker en krasch bara när det finns fler säljare än köpare. När det är få köpare måste säljarna sänka priset för att locka någon att köpa. Men om 63 % av människorna väntar vid sidan av, är en fullskalig krasch osannolik. En stor pool av människor är redo att köpa, så varje nedgång i begärda priser kommer att resultera i en flod av köpare, vilket faktiskt kommer att stabilisera priserna.

Har det alltid varit skrämmande att köpa bostad?

Att köpa ett hus har alltid varit ett skrämmande förslag. Det är en stor ekonomisk investering eftersom du registrerar dig för en månatlig betalning för de kommande 30 åren. Det är därför du ser bostadspriserna falla under konjunkturnedgångar. Om en person är osäker på att de kommer att ha ett jobb i morgon, kommer de sannolikt inte att förbinda sig att köpa ett hus.

Om du spola tillbaka klockan till 1950-talet och ser att bostadspriserna var mycket lägre, måste du komma ihåg att då var det bara en make som tjänade en inkomst i de flesta fall. Det var också utmanande att köpa ett hem på grund av höga utlåningsstandarder. Det var inte förrän inrättandet av Federal Housing Authority (FHA) och Veterans Administration (VA) bostadslåneprogram som det blev lättare att köpa ett hem.

Ändå var det ett enormt åtagande att köpa en bostad. Detta gällde ännu mer på 1970-talet när stagflationen tog fäste och räntorna skenade till nästan 20%.

Spola framåt till 2008, och regeringen var tvungen att gå in igen för att locka människor att köpa bostäder med First Time Homebuyer-krediten på $8,000 XNUMX.

Oavsett vilken period du tittar på, finns det alltid anledningar till att folk är nervösa inför att köpa bostad (utöver den naturliga rädslan att binda sig till en månatlig betalning i upp till 30 år).

Vad händer om du redan äger ett hem?

Eftersom fastigheter är en utmärkt långsiktig investering, vad mer kan du göra om du redan äger ett hem? Till att börja med kan du överväga att köpa en investeringsfastighet. Du drar inte bara nytta av den långsiktiga uppskattningen, utan när du hyr ut fastigheten betalar din hyresgäst ditt månatliga bolån, vilket ökar din avkastning.

Förståeligt nog är inte alla intresserade av att fysiskt äga en hyresfastighet – eller det arbete som följer med det. Ett alternativ är att investera i fastigheter genom att köpa aktier i företag som korrelerar med bostadsmarknaden. Q.ai erbjuder Investeringssatser med REITs och andra fastighetspositioner inbyggda.

Vissa människor kan överväga att betala extra på sin hypotekslån. Men om din ränta är under 4 % är det smartare att investera pengarna istället för att betala ner ditt bolån. Detta beror på att du kan tjäna en högre avkastning på dina pengar.

Den genomsnittliga årliga avkastningen på aktiemarknaden är 8%. Om du investerar $6,000 10 per år i 93,872 år, hamnar du på $6,000. Om du skulle betala 4 10 USD extra årligen på ditt 69,655%-lån skulle du ha sparat 24,217 XNUMX USD i ränta på XNUMX år. Eftersom dina aktier kommer att tjäna $XNUMX XNUMX mer än dina räntebesparingar, är det bättre för dig att investera dina pengar på marknaden.

Vem bör inte köpa en bostad?

Det finns några fall då det är mer vettigt att hyra än att köpa. Alla dessa kommer tillbaka till timing. Om du precis har börjat din karriär och osäker på var du vill bo, är det inte meningsfullt att satsa på ett hem.

Dessutom, om du precis tagit ett jobb i en ny stad, är det smartare ekonomiskt att hyra på kort sikt eftersom du räknar ut var du skulle vilja bo över tiden. I slutändan, om du inte ser dig själv äga en bostad på minst fem år innan du säljer, är det bättre att hyra och inte köpa. Det beror på risken för att bostadspriserna inte stiger på kort sikt och alla stängningskostnader du betalar när du köper en bostad. Ditt eget kapital, uppskattning och skattelättnader tar tid innan du kommer över den initiala puckeln med avslutande kostnader för att inse fördelarna med att köpa.

Slutsats

Sammantaget är bostäder fortfarande en bra investering – även när bostadsförsäljningen saktar ner. Även om det finns en risk för att priserna planar ut eller faller på kort sikt, förvänta dig inte en kraftig nedgång som 2008. Och om investeringar på aktiemarknaden är någon vägledning, vet du att tiden på marknaden är mycket viktigare än att tajma marknadsföra. Det är med andra ord bättre att investera på fastighetsmarknaden — även under lågkonjunkturer — än att försöka välja den bästa tiden att köpa eller sälja.

Ingen vet när botten kommer eller när priserna börjar stiga igen. Om du inte vill missa händelserna är det bättre att gå in än att vänta.