Hur man skjuter upp skatt på fritidshusförsäljning

Låt oss säga att du säljer ditt fritidshus, som du använder för personliga ändamål och även hyr ut till tredje part. En ganska vanlig inställning. Om du köper ett nytt fritidshus, kan du skjuta upp redovisningen av din vinst på försäljningen? Om så är fallet, hur? För att ta reda på det frågade vi Bruce Bell, advokat vid Chicago Schoenberg Finkel Beederman Bell Glazer.

Larry Light: Hur fungerar detta skattemässigt?

Bruce Bell: Internal Revenue Code tillåter skattebetalare att skjuta upp vinster på fastighetsförsäljningar som används för affärs- eller investeringsändamål, om intäkterna återinvesteras i annan fastighetsverksamhet eller investeringsfastigheter. Det finns regler för att undvika full vinstigenkänning: alla kontanter från försäljningen ska återinvesteras i ersättningsfastigheten och generellt sett ska förvärvet av den nya fastigheten ske inom 180 dagar från datumet för försäljningen av den överlåtna fastigheten.

Ljus: Vilka andra steg behöver du ta?

Klocka: För att se om du är kvalificerad för skatteuppskov, räkna antalet dagar bostaden hyrs ut och används för personliga ändamål. Du måste äga fastigheten du säljer i minst 24 månader före försäljningsdatumet, kallad tillbakablicksperiod.

Dessutom måste bostaden hyras till verkligt marknadsvärde i 14 dagar eller mer under var och en av de två 12-månadersperioderna omedelbart före försäljningen. Dessutom får din personliga användning av bostaden under denna tidsperiod inte överstiga det större av 14 dagar eller 10 % av antalet dagar som bostaden hyrs ut till marknadspriser.

Ljus: Hur är det med tillfällen då du inte bor där och platsen inte är uthyrd?

Klocka: Dagar där fastigheten är ledig och tillgänglig för uthyrning behandlas inte som dagar för personligt bruk. Detsamma gäller dagar då fastigheten repareras eller förbättras, som inte behandlas som hyrdagar. Du måste kunna dokumentera allt detta.

Ljus: Vad annars?

Klocka: Under den 24-månaders tillbakablicksperioden kan du begränsa din personliga användning av fastigheten och öka hyresanvändningen för att tillfredsställa den säkra hamnen. Om fastigheten används av andra familjemedlemmar under denna tidsperiod kan du ta ut hyra till marknadsmässiga priser istället för att tillåta dem att bo i bostaden utan eller till en rabatterad avgift. Varje kombination av minskad personlig användning och ökad uthyrning av fastigheten kan hjälpa dig att uppnå dina mål.

Ljus: Hur hårda och snabba är dessa safe harbor-regler?

Klocka: Den säkra hamnen är en IRS-riktlinje som, om den är nöjd, försäkrar dig att IRS inte kommer att utmana utbytet. Om du annars kommer nära men inte kan uppfylla safe harbor-kraven, kanske du fortfarande vill göra anspråk på bytesbehandling, även om det inte finns någon säkerhet att IRS inte kommer att ifrågasätta ditt uppskov med vinst vid försäljning av fastigheten.