Bostadspriserna i USA vrålade nästan 20 % högre under det senaste året, vilket gav familjer som äger fastigheter ett stort uppsving för sin ekonomi under pandemin.
Men Wall Street, en nyckelkälla för bostadsfinansiering, ser viktiga frågor framför sig för den glödheta bostadsmarknaden, nu när Federal Reserve har flyttat fokus för att tackla inflationen när ekonomin återhämtar sig från pandemin.
"Uppstegring av huspriser var en betydande bidragande orsak till att hushållens netto ökade
värt och kommer sannolikt att sakta ner på grund av högre räntor och minskande överkomlighet”, skrev Brad Tank och Neuberger Bermans ränteinvesteringsstrategiteam i sin outlook för första kvartalet.
"Dessutom har federala överseelseprogram för bolån inte förnyats och hushåll som drar nytta av lättnad kommer att behöva återuppta betalningen."
Feds centrala politik i december inkluderar en plan för att höja referensräntorna i en snabbare takt än väntat bara veckor innan, men också ett snabbare slut på dess program för nödköp av obligationer, troligen i mars.
Det lämnar marknaden med "två huvudfrågor", enligt Neuberger-teamet, nämligen hur mycket bostadsobligationer som andra kommer att behöva absorbera när Fed krymper sin balansräkning på nära 8.8 biljoner dollar. Dessutom, vad händer med bostadsprisernas appreciering och refinansieringsaktivitet om räntorna stiger så mycket som förväntat?
Läsa: Bostäder är i greppet av en inflationsstorm - och det förvärras av covid-19-pandemin
Varför är bostäder inte som 2008
Efter finanskrisen 2008 växte regeringens framträdande plats på den amerikanska bostadsmarknaden, delvis genom sina bolånegarantier, men också genom att den samlade obligationer på bolånemarknaden för 8.2 biljoner dollar.
Byråns bostadsobligationer stod för 66 % av all bostadsskuld i december, enligt Urban Institute. Det gjorde sektorn till ett riktmärke för 30-åriga bolåneräntor, inklusive under den senaste refinansieringsboomen då långivare uppgick till mer än 1 biljon dollar i bostadslån per kvartal.
Regeringens stora fotavtryck på bolånemarknaden har inneburit att bolåneräntorna och utlåningsstandarderna påverkats efter subprime-debaclet för ett decennium sedan, men det riktade också federal bostadslättnad under pandemin för att förhindra en våg av vräkningar och utmätningar.
Många låntagare som drabbades av jobbförluster 2020 stannade kvar i sina hem, istället för att stå inför förseningsavgifter, inkasso och ännu värre, tills ekonomin kunde återgå till en mer solid grund.
Nu har tålamodsräntorna på alla bostadslån, även de som innehas av banker, sjunkit kraftigt från sin pandemi-topp, nyligen fastställd till låga 1.7 % i november (se diagram), på grund av högre löner och låg arbetslöshet.
Rörande försummelser av bostadslån
Deutsche Bank
När det gäller hushåll betyder det att endast cirka 835,000 4 husägare i november var i överseende, medan XNUMX miljoner före pandemin, enligt Deutsche Banks forskare.
Andra stora avvikelser från förra decenniets kris inkluderar en aktuell bostadsbrist, snarare än ett överutbud, i kombination med en ny era av institutionella hyresvärdar på hyresmarknaden för enfamiljshus.
Det menas med djupa private equity-ägare, Zillow
Z,
och andra företag med Wall Street-finansiering, har konkurrerat med familjer som vill äga.
Bolåneexperter säger att dynamiken kan hjälpa bostadspriserna att fortsätta att stiga i en mer normaliserad takt 2022, även om 30-åriga bolåneräntor stiger och fastigheter blir svårare för familjer att ha råd med.
Se: Områden med hög fattigdom i tvillingstäder ser explosion av investerarägda hem. Minneapolis Fed håller nu koll
"Stigande priser får inte bostadspriserna att bli negativa, men de kan verkligen bromsa tillväxten i bostadsprisuppskattningen", säger Scott Buchta, chef för räntestrategi på Brean Capital, i ett telefonsamtal.
Hans prognos är att priserna ska stiga 6% till 10% i år, delvis beroende på var 30-åriga bolåneräntor skakar ut.
Vilken ränta är för hög?
Liksom i kölvattnet av krisen 2008, har Fed under de senaste två åren laddat upp sin balansräkning med statsobligationer och byråer under pandemin, i ett försök att hålla likviditeten flödande och krediterna överkomliga.
Fed-ordförande Jerome Powell hoppas nu kunna skapa en "mjuk landning" genom att höja räntorna och strama åt de finansiella villkoren för att hålla tillbaka inflationen, utan att skada arbetsmarknaden eller utlösa en lågkonjunktur.
Många på Wall Street förväntar sig nu att korta räntor, potentiellt, kommer att öka fyra gånger i år från det nuvarande intervallet 0 % till 0.25 %. Längre räntor kommer dock sannolikt att bero på hur aggressivt centralbanken krymper sina bostadsobligationsinnehav, sa Buchta, särskilt när Fed arbetar för att få den årliga inflationen närmare sitt 2%-mål från 7% i december.
"Jag tror inte att de vill chockera marknaderna," sa han och noterade att prisuppgången på bostäder historiskt sett har legat cirka 2% till 3% över inflationen, eller ungefär 5% tillväxt årligen. "20% är inte hållbart."
Som sagt, varje ökning med 100 räntepunkter i 30-åriga bolåneräntan översätts till en minskning av köpkraften med cirka 13% för en husägare som förlitar sig på finansiering, enligt Buchtas uppskattningar.
Med andra ord, den överkomliga kostnaden som redan är ett problem för många familjer som är prissatta från marknaden kan bli mycket värre.
Se även: Räntorna stiger — men Feds agerande kan göra det lättare att få ett bolån
Källa: https://www.marketwatch.com/story/roaring-us-housing-market-faces-two-big-questions-as-fed-seeks-to-end-emergency-support-11642172968?siteid=yhoof2&yptr= yahoo