Ytterligare två "skor att släppa" på fastighetsmarknaden tills...

Aktuella verkligheter - och möjliga konsekvenser - av hur den kommersiella fastighetsmarknaden kan spela ut under de kommande månaderna

Jag lärde mig nyligen ursprunget till frasen "väntar på att den andra skon ska tappa." I slutet av artonhundratalet kunde invånarna i lägenheter i New York City höra ljudet från grannarna som bodde ovanför dem. Ett vanligt ljud var att ta av skor; när du hörde den dova dunkningen av en sko som träffade golvet, förväntade du dig att höra den andra skon tappa strax efter.

Den första skon på den amerikanska bostads- och kommersiella fastighetsmarknaden var hela året 2022: konsekventa räntehöjningar, en betydande minskning av försäljningsvolymerna och ett kallt drag i fastighetspriserna. Tre av de sex främsta nya husbyggarna i landet rapporterade nyligen netto nya order för hösten 2022 med nedgångar på 15 % (LennarLEN
), 38 % (DR Horton) och 80 % (KB HomeKBH
). I december 2022 rapporterade det amerikanska handelsdepartementet att försäljningen av nya enfamiljshus minskade 27% från december 2021.

För kommersiella fastighetsföretag, särskilt på kontorsmarknaden, är förhållandena fortfarande svåra. Enligt nyare studier, upp till 71% kontorsyta skulle kunna stödja "fyra gånger deras nuvarande användning." Statistik som denna sätter nationell statistik om lediga platser i fråga på allvar.

Låt oss vara ärliga; 2022 var inte vackert. Ändå är experter fortfarande inte säkra på hur 2023 kan se ut. Hur många fler skor behöver tappa innan vi kan kalla det ökända "allt klart" inom bostäder och kommersiella fastigheter? Svaret är två och en möjlig trea (för alla spaderspelare där ute):

1. Löpande revision
2. Kommunala skatter
3. (Möjlig) tvångsförsäljning

Den första skon att tappa: revisioner

De flesta fastighets private equity-företag har ett decemberårsslut och måste tillhandahålla reviderade finansiella rapporter till sina banker och investerare i slutet av mars eller april. Eftersom december 2021 bokstavligen var den lägsta räntemiljön i historien medan hyrorna steg mycket snabbt (dvs inflationen) var värdet på fastigheter nära gravitationslöst. Snabbspola fram till slutet av 2022 och förhållandena var väldigt olika, men många fastighetsinvesterare har inte proaktivt omvärderat värdet på sina fastighetsinnehav inför dramatiskt högre räntor.

Varför har inte vissa fastighetsinvesterare omvärderat sina värden? Å ena sidan stiger sannolikt hyrorna och därmed vinsten fortfarande under 2022 jämfört med 2021. Fastighetsägare tycker om att tro att om de genererar mer lönsamhet skapar de mer värde, vilket är sant. Men i fastigheter kräver värdering att du multiplicerar din vinst med en värderingsfaktor för att få det slutgiltiga svaret (bara för att göra saker lite mer förvirrande). Du delar din vinst med en procentsats – en så kallad kapitaliseringsränta – för att få din fastighets aktuella värde. Cap rates tenderar att följa räntorna. När räntorna stiger, stiger takräntorna. När takräntorna stiger sjunker värdet på fastigheter.

Så allt annat lika, om en fastighetsägare gjorde mer vinst 2022 än 2021 på sina fastighetsinnehav så kommer de fortfarande att ha lägre värderingar jämfört med för ett år sedan eftersom räntorna steg med nästan 5 procentenheter.

Och revisionssäsongen är sanningens ögonblick. Med betydligt färre transaktioner – vilket innebär färre kompensationer för värderingsmän som värderar kommersiella fastigheter – kommer fastighetsinvesterare att behöva försvara sina värden för första gången sedan räntehöjningen. All denna "omvärdering" sker just nu och kommer att pågå under de kommande 60 till 90 dagarna. Det är relativt låg sannolikhet att värdet blir högre än förra året.

Varför är allt detta viktigt? Om en investerares maximala belåningsgrad hos sin långivare är 80 %, lånar banken bara ut 80 % till dig – även om värdet på din egendom sjunker. Vad händer om investeraren är skyldig banken mer än vad de är villiga att låna dig? Du måste antingen betala tillbaka hela lånet eller ge banken mer kontanter (eller andra tillgångar) som säkerhet. Under pandemin var bankerna snabba med att göra ändringar och täcka investerare ändå, men saker och ting är väldigt annorlunda idag.

De nuvarande förhållandena på finansmarknaden är dramatiskt stramare. Ägare som kan ha varit trygga de senaste åren kan nu tvingas hitta andra finansieringsalternativ. Eller bli tvångssäljare.

Det finns investerare som har varit både kloka och proaktivt ärliga inför stigande räntor (även om inkomsterna fortfarande klättrade på deras fastigheter), men många har behållit sina värden på samma nivå som 2021. Vissa har till och med lyft dem.

De som har sparkat värderingen kan på vägen bli tvungna att erkänna det faktum att räntorna är uppe. Även om de presterar bra kan banker tvinga dem att svara på frågan: Klarar dina lån värdetestet?

Den andra skon att släppa: reducerade skatterullar

Om du är en stad, ett län eller ett skoldistrikt som samlar in fastighetsskatt, baseras din inkomst på två saker: 1. Millage-satser (skattesatser) och 2. Värdet på fastigheterna du beskattar.

Det är alltid en skillnad mellan vad en värderingsman säger att en fastighet är värd och vad det beskattningsbara värdet är. Mycket betydande minskningar av fastighetsvärden kommer sannolikt att utspela sig i domstolarna under de närmaste månaderna och kvartalen. När revisorer och fastighetsägare bedömer hur höga värden kan vara för reviderad ekonomi, tenderar samma fastighetsägare att slåss mot domstolarna för att få lägsta möjliga taxeringsvärde från kommunerna.

Så vad betyder det? Om högre räntor leder till lägre värden under revisionssäsongen, kommer fastighetsinvesterarna som äger dessa fastigheter att göra sin nästa resa till domstolarna för att minska mängden skatter de betalar till kommunerna.

En sänkning av fastighetsvärden och en ökad vakansgrad innebär lägre skatteintäkter för städerna. Eftersom städer spelar en mycket viktig roll för att tillhandahålla olika former av finansiering för att få fastighetsaffärer över mållinjen, är det problematiskt att föreställa sig betydande skatteintäkter på platser där infrastrukturförbättringar är avgörande för att fastighetsutvecklingen ska gå framåt.

Enkelt uttryckt innebär lägre skatteintäkter färre möjligheter för utvecklarna.

Den här skon kommer att bli väldigt regional. Kommuner har olika tillstånd av ekonomisk bärkraft. De med mindre kontorsmarknader, till exempel, kommer sannolikt att klara sig bättre. Oron för skatterollen skulle också kunna mildras av en höjning av skattesatserna, vilket tillfälligt kan fixa ett kvittohål, men i slutändan gör vilken plats som helst mindre attraktiv för investerare på lång sikt.

Den (möjliga) tredje skon att släppa: tvingade säljare

Låt mig klargöra en sak: jag förutspår inte en tvångssäljares marknad. Det kan hända; det kanske inte.

Men när vi ser de två första skorna falla, måste vi alla hålla öronen öppna för att höra om den tredje skon tappar för bostads- och kommersiella fastighetsmarknader. Det är fullt möjligt att kombinationen av dessa två första faktorer – reviderade värderingar och minskade skatteintäkter – resulterar i att investerare blir tvångssäljare.

Frågorna vi behöver ställa nu är: "När får vi reda på det?" och "Hur lång tid tar det?" Det korta svaret är att vi förmodligen vet till sommaren. Våren är en bra tid att se styrkan på konsumentmarknaden eftersom vårens försäljningssäsong är när majoriteten av konsumenterna köper nya bostäder (i tid) för nästa läsår. De tidiga tebladen på vårens försäljningssäsong verkar vara okej, men det kan ändras snabbt om räntorna av någon anledning sjunker.

Det kommer också att dröja sommar innan bankerna kan dechiffrera lösningar för de som inte klarar sina låns LTV-tester.

Om lägre värderingar av fastigheter inte leder till tvångsförsäljning tror jag att vi närmar oss det helt klara på bostadsmarknaden. De flesta nedgångscykler för bostäder är mycket längre än ett år, men allt är mer flyktigt i kommersiella fastigheter än det brukade vara. Topparna är högre, nedgångarna går snabbare och jag tror att när investerare känner att räntorna är stabila och risken för tvångsförsäljning neutraliseras kommer det att finnas en reell efterfrågan på fastighetstillgångar.